Thành công nhất ngành trong năm 2023, nhưng bất động sản công nghiệp được dự báo sớm gặp sóng gió

Thời gian qua, rất nhiều khu công nghiệp lớn được Chính phủ chấp thuận, điều này cho thấy, tương lai thị trường bất động sản khu công nghiệp Việt Nam sẽ có sự gia tăng về nguồn cung và sớm thu hút nhiều nhà đầu tư.

LOẠT KHU CÔNG NGHIỆP ĐƯỢC PHÊ DUYỆT

Vừa qua, Phó Thủ tướng Chính phủ Trần Lưu Quang đã ký Quyết định số 1664/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ phê duyệt chủ trương đầu tư dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp VSIP II Quảng Ngãi (giai đoạn 1), thuộc khu kinh tế Dung Quất, tỉnh Quảng Ngãi.

Dự án khu công nghiệp VSIP II Quảng Ngãi (giai đoạn 1) được thực hiện tại xã Bình Thanh và xã Bình Hiệp, huyện Bình Sơn, tỉnh Quảng Ngãi. Quy mô sử dụng đất của dự án này là 497,7 ha. Tổng vốn đầu tư của dự án khu công nghiệp VSIP II Quảng Ngãi là 3.737 tỷ đồng, trong đó vốn góp của nhà đầu tư là 560,55 tỷ đồng.

Ngày 15/12/2023 Phó Thủ tướng Chính phủ Lê Minh Khái đã ký quyết định 1620/QĐ-TTg chủ trương đầu tư dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp Kim Bảng I. Đồng thời, chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư là Công ty trách nhiệm hữu hạn Đầu tư Xây dựng phát triển khu công nghiệp Kim Bảng.

Dự án khu công nghiệp Kim Bảng I có tổng vốn đầu tư hơn 2.653 tỷ đồng, trong đó vốn góp của nhà đầu tư là 400 tỷ đồng. Thời hạn hoạt động của dự án 50 năm kể từ ngày dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư. Khu công nghiệp Kim Bảng I có quy mô sử dụng đất của dự án là 230 ha.

Vào cuối tháng 8/2023, Phó Thủ tướng Trần Lưu Quang đã chấp thuận chủ trương đầu tư dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp VSIP Thái Bình tại xã An Tân, xã Thụy Trường, huyện Thái Thụy, tỉnh Thái Bình với quy mô sử dụng đất là 333,4 ha. Tổng vốn đầu tư của dự án là 4.932 tỷ đồng, trong đó vốn góp của nhà đầu tư là 739,855 tỷ đồng.

Thời hạn hoạt động của các dự án trên là 50 năm kể từ ngày dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư.

Theo báo cáo tổng kết công tác năm 2023 và phương hướng nhiệm vụ năm 2024 của ngành xây dựng, Bộ Xây dựng cho biết, bất động sản công nghiệp trong quý 3, thị trường được bổ sung nguồn cung mới từ một số dự án được khởi công, ra mắt mới.

Với việc lượng vốn FDI trong lĩnh vực công nghiệp chế biến, chế tạo trong 9 tháng đầu năm 2023 tiếp tục dẫn đầu về tổng vốn đầu tư với hơn 14 tỷ USD, xu hướng dịch chuyển dòng vốn đầu tư bất động sản công nghiệp của các tập đoàn đa quốc gia vào Việt Nam trong thời gian vừa qua khiến nhu cầu về bất động sản khu công nghiệp có sự tăng trưởng tích cực.

Theo Bộ Xây dựng, tỷ lệ lấp đầy khu công nghiệp tại các thị trường trọng điểm phía Bắc và phía Nam đều duy trì ở mức trên 90% đối với cả loại hình đất công nghiệp, nhà xưởng và nhà kho xây sẵn.

ƯU TIÊN 3 PHÂN KHÚC

Đánh giá về thị trường này, nghiên cứu của Cushman & Wakefield Việt Nam cho thấy, phân khúc bất động sản công nghiệp và hậu cần trở nên vượt trội hơn hầu hết các loại tài sản khác, nhờ vào sự phát triển của ngành sản xuất và xuất khẩu, thương mại điện tử, vận tải và kho bãi kể từ năm 2018.

Ngành sản xuất chế biến, chế tạo chiếm phần lớn trong tổng vốn FDI, nhiều doanh nghiệp đang quan tâm tới Việt Nam như một điểm đến mới cho việc mở rộng sản xuất từ Trung Quốc trong khu vực Đông Nam Á.

Bất động sản khu công nghiệp là điểm sáng của thị trường bất động sản

Theo ông Stephen Higgins, Giám đốc Cấp cao Thị trường vốn Cushman & Wakefield, tại Việt Nam thị trường bất động sản đã được hình thành phát triển trong vòng 30 năm qua. Nhà đầu tư ngoại đang đầu tư vốn vào Việt Nam thông qua 2 hình thức.

Loại hình thứ nhất, họ sẽ sử dụng vốn để tái đầu tư từ cán cân tài chính, như nguồn thu từ các dự án để tái đầu tư. Ví dụ, nhà đầu tư thu lãi 100 triệu USD từ một dự án thì họ sẽ dùng 100 triệu USD này tái đầu tư tiếp.

Loại hình thứ hai, khảo sát cho thấy từ năm 1993 - 2008, phần lớn các nhà đầu tư sau khi đầu tư sinh lợi họ sẽ đầu tư tiếp các dự án khác và các nhà đầu tư này đến từ Singapore. Sau khủng hoảng tài chính năm 2008, khi thị trường bất động sản bắt đầu phục hồi, có những quỹ đầu tư cơ hội từ những thị trường cơ hội bắt đầu tham gia vào thị trường Việt Nam. Từ đó thị trường cũng sẽ có nhiều loại quỹ hơn, tức là vừa là quỹ vừa là nhà đầu tư gọi vốn phát triển.

Cushman & Wakefield chia sẻ rằng, từ những nghiên cứu và các cuộc nói chuyện với các đối tác, cho thấy trong tương lai gần sẽ có sự tham gia nhiều hơn nữa của các loại quỹ khác. Đơn cử từ năm 2024 trở đi khi thị trường bắt đầu phục hồi, các quỹ đầu tư cũng bắt đầu tìm hiểu và tham gia vào thị trường Việt Nam.

Về lĩnh vực bất động sản khu công nghiệp, vị này cho rằng, nhà đầu tư sẽ đầu tư vào ba sản phẩm chính là khu công nghiệp, nhà xưởng cho thuê và nhà kho cho thuê. Ở phân khúc khu công nghiệp, sự tham gia của nhà đầu tư nước ngoài ít, chủ yếu là các doanh nghiệp nhà nước ở từng tỉnh khác nhau.

Ở phân khúc nhà xưởng cho thuê và nhà kho cho thuê, trong vòng 5 năm trở lại đây có sự tăng trưởng rất ấn tượng và ổn định, đạt mức tăng gần gấp 2 lần so với trước, ngoài ra, giá cho thuê cũng tăng mạnh.

Tổng hợp từ tất cả các dự án ở ba lĩnh vực trên, cho thấy hành lang phát triển tăng trưởng trong hiện tại và 10 năm tiếp theo của các mảng bất động sản này sẽ nằm ở tuyến hành lang TP.HCM, Đồng Nai và Bình Dương.

LẠC QUAN TRONG CẨN TRỌNG

Mặc dù thị trường được đánh giá tích cực, là điểm sáng hiếm hoi của ngành bất động sản trong thời gian qua. Tuy nhiên, vẫn còn đó những khó khăn, thách thức đối với thị trường bất động sản khu công nghiệp.

Nhận định thị trường bất động sản khu công nghiệp thời gian qua, ông John Campbell, Phó Giám đốc, Bộ phận Dịch vụ Công nghiệp của Savills, trong bối cảnh thị trường công nghiệp đang thay đổi với sự tham gia của nhiều nhà đầu tư hơn. Khi lĩnh vực sản xuất và hậu cần phát triển, các sản phẩm công nghiệp trở nên ngày càng đa dạng, bao gồm nhà máy xây sẵn, nhà kho, cơ sở đa tầng, cơ sở kết hợp, tòa nhà được kiểm soát nhiệt độ và xây dựng phù hợp nhu cầu.

Chỉ trong 5 năm, người thuê đất có nhiều lựa chọn hơn và không còn bị ràng buộc với thời hạn thuê đất 50 năm như thông lệ. Điều này tạo ra sự cạnh tranh gay gắt giữa các nhà đầu tư với việc tung ra thị trường nhà xây sẵn nhiều hơn ở các tỉnh trọng điểm.

Tuy nhiên, ông John Campbell cũng chỉ ra một số thách thức nhất định của bất động sản khu công nghiệp Việt Nam trong thời gian tới. Thứ nhất, chất lượng đảm bảo thông suốt của tất cả cơ sở hạ tầng giao thông ở Việt Nam vẫn thấp hơn so với các nước trong khu vực.

Hiện cơ sở hạ tầng giao thông vận tải đang mở rộng nhanh chóng nhưng sự phát triển vẫn chưa đáp ứng được tốc độ tăng trưởng kinh tế và xã hội. Sự tăng trưởng nhanh chóng về dân số đô thị và vận tải hàng hóa là động lực chính cho nhu cầu cơ sở hạ tầng, trong khi năng lực của cảng và cảng biển chưa phát huy hết tiềm năng.

Thứ hai, khi trọng tâm của Việt Nam chuyển sang thu hút các ngành công nghiệp có giá trị gia tăng cao và tăng năng suất để ngang bằng với các nước trong khu vực, nhu cầu về lao động có tay nghề sẽ tăng lên. Mặc dù chi phí lao động ở Việt Nam chỉ bằng 1/3 so với Trung Quốc nhưng năng suất cũng thấp hơn ở mức tương đương.

Thứ ba, các quy định mới về chữa cháy nghiêm ngặt được áp dụng vào cuối năm 2022, điều này đã gây trở ngại cho các nhà phát triển công nghiệp, nhà sản xuất và các công ty dịch vụ hậu cần. Các nhà đầu tư nước ngoài chủ lực đang gặp khó khăn trong việc có được các chứng chỉ phù hợp và một số dự án đã bị trì hoãn vì vấn đề này.

Để giải quyết các thách thức hiện hữu, vị chuyên gia của Savills đề xuất, Chính phủ cần tiếp tục đầu tư vào cơ sở hạ tầng và nâng cao tay nghề cho lực lượng lao động của Việt Nam để nâng cao năng suất và hiệu quả.

Bên cạnh đó, việc thúc đẩy các ngành công nghiệp hỗ trợ, tăng cường chuỗi cung ứng, đơn giản hóa thủ tục đầu tư và sử dụng đất cũng như ứng dụng số hóa đều là những lĩnh vực trọng tâm của ngành công nghiệp Việt Nam.