Tháng 6, TP.HCM đấu giá 3.790 căn hộ tái định cư lần 3: Liệu có theo “vết xe” cũ?

TP.HCM chuẩn bị bán đấu giá lần 3 với 3.790 căn hộ tái định cư tại KĐTM Thủ Thiêm và 4 lô đất tại Bình Khánh thuộc TP. Thủ Đức. Nhiều ý kiến băn khoăn: liệu đợt đấu giá lần này có đi theo “vết xe” của 2 lần trước…

Ủy ban nhân dân TP.HCM cho biết, trong tháng 6/2021 sẽ bán đấu giá 3.790 căn hộ tái định cư thuộc phường Bình Khánh, quận 2 (nay là TP. Thủ Đức).

Hàng ngàn căn hộ tái định cư còn bỏ trống

Sau 5 năm, hàng nghìn căn hộ đã bắt đầu xuống cấp, dù có bảo trì hàng năm. Chi phí bảo trì, bảo dưỡng cho các căn hộ còn trống mỗi năm khoảng 70 tỷ đồng.

3.790 căn hộ này có diện tích hơn 38,4ha, gồm tổng thể 12.500 căn hộ phục vụ tái định cư Khu đô thị mới Thủ Thiêm. Dự án hoàn thành từ năm 2015, sở hữu vị trí đắc địa trong khu đô thị mới Thủ Thiêm, bên cạnh tuyến đường xương sống Mai Chí Thọ, nối liền trung tâm TP.HCM qua hầm Thủ Thiêm đi thành phố Thủ Đức (quận 2, quận 9, Thủ Đức cũ).

Tuy nhiên đến nay, thành phố ghi nhận khoảng 5.300 căn hộ thuộc dự án này còn để trống, thuộc các lô từ R1 đến R7, chưa có người ở.

Về 4 lô đất ở phường Bình Khánh, trước đó, Ủy ban nhân dân TP.HCM đã ban hành các quyết định chấp thuận về việc đấu giá quyền sử dụng 4 lô đất với diện tích hơn 30.000m2 thuộc khu chức năng số 3 và số 4 trong khu đô thị mới Thủ Thiêm (phường An Khánh, thành phố Thủ Đức). Thời hạn sử dụng đất cũng là 50 năm và người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài. Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất.

Và Ủy ban nhân dân TP.HCM cũng đã giao Sở Tài nguyên và Môi trường hoàn chỉnh hồ sơ trình Ủy ban phê duyệt giá khởi điểm trước ngày 15/5, hoàn thành thủ tục tổ chức đấu giá trước ngày 10/6.

Hai lần đầu giá nhưng không có người mua

TP.HCM đã 2 lần tổ chức đấu giá 3.790 căn hộ trên nhưng không tìm được người mua. Lần đầu tiên vào năm 2017, giá đấu đưa ra là 8.800 tỷ đồng. Lần thứ 2 vào năm 2018, giá đấu 9.100 tỷ đồng, tức tăng 3%.

Với lần thứ 3 này, giá đấu dự kiến 9.900 tỷ đồng, tăng 8% so với lần 2 và tăng 12,5% so với lần đầu tiên. Theo đó, giá căn hộ trung bình cũng tăng theo, lên mức 2,6 tỷ đồng/căn. Hiện, cách thức chào bán, đặt cọc ký quỹ cho đợt đấu giá tới đây chưa có thông tin cụ thể.

Với giá bán khoảng 2,4 tỷ đồng/căn trong năm 2018 và khoảng 2,6 tỷ đồng/căn trong năm 2021 thì không phải quá cao. Nhưng vì sao lại thất bại?

Với lần thứ 3 này, giá đấu dự kiến 9.900 tỷ đồng, tăng 8% so với lần 2 và tăng 12,5% so với lần đầu tiên. Theo đó, giá căn hộ trung bình cũng tăng theo, lên mức 2,6 tỷ đồng/căn.

Nguyên nhân được chỉ ra là TP.HCM chủ trương bán trọn lô, thu tiền một lần. Vì thế, đối tượng tham gia bị giới hạn là các doanh nghiệp, tổ chức, không có cá nhân. Hơn nữa, quy định ký quỹ, thanh toán tiền trong quá trình đấu giá cũng gây khó khăn cho người mua. Doanh nghiệp phải ký quỹ 20% giá khởi điểm, nếu trúng đấu giá phải nộp 50% giá trị trúng thầu trong vòng một tháng và 50% còn lại trong 90 ngày. Chính vì vậy, số tiền để thanh toán ngay rất lớn.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), nhận xét: việc 2 lần đấu giá không thành công trước đó là do phương thức đấu theo phương án trọn lô nên đã loại trừ từng cá nhân, hộ gia đình tham gia để mua nhà ở thực. Mặt khác, việc bán số lượng lớn sẽ chỉ thu hút các nhà đầu tư là tổ chức, doanh nghiệp có tiềm lực tài chính tham gia, số này lại không nhiều.

"Theo nguyên tắc, sau mỗi lần đấu giá thất bại, chúng ta phải xem xét thay đổi phương thức đấu giá. Thay vì bán trọn lô như 2 lần trước, nên chăng chia ra thành các lô nhỏ hơn theo các block; tổ chức đấu giá lại ngay sau lần thất bại chứ không để 1 - 2 năm sau mới triển khai; và xem xét giảm giá đấu giá chứ không phải sau mỗi lần đấu giá lại tăng giá như hiện nay”, ông Châu nêu ý kiến.

Cũng theo ông Châu, cũng như các lần đấu giá trước, khi các nhà đầu tư tham gia đấu giá, họ sẽ phải cân nhắc lợi nhuận. Khả năng họ sẽ cải tạo, nâng cấp dự án thành căn hộ cao cấp để bán lại hay làm lại dự án (chuyển đổi quy hoạch). Ngoài ra, trong bối cảnh dịch bệnh Covid-19 đang diễn biến phức tạp với lần tái diễn thứ 4 tại Việt Nam, việc tiếp cận vốn ngân hàng cũng khó khăn, tạo rào cản cho doanh nghiệp tham gia đấu giá.

Nếu chúng ta không thay đổi phương thức đấu giá, không làm rõ về phí bảo trì, không dành vài trăm căn bán lẻ cho người có nhu cầu… thì không loại trừ khả năng sẽ có đợt đấu giá lần thứ 4”, Ông Lê Hoàng Châu

Với đợt đấu giá lần thứ 3 này, đề xuất được ông Châu đưa ra là: Thành phố cân nhắc dành khoảng 500 - 700 căn hộ đấu giá lẻ cho người có nhu cầu thật mua nhà để ở. Ngoài ra, cần phải làm rõ giá bán đấu giá cho người có nhu cầu thật mua nhà để ở đã bao gồm 2% phí bảo trì hay chưa và được tính như thế nào, ai sẽ là người đứng ra thực hiện việc cải tạo, nâng cấp chỉnh trang dự án…

Sau nhiều năm xây dựng, các căn hộ tái định cư tại khu đô thị mới Thủ Thiêm nói trên hiện đã xuống cấp nhiều. Chi phí bảo trì, bảo dưỡng hàng năm lên đến hàng chục tỷ đồng. Nếu như vẫn tiến hành theo phương thức đấu giá cũ, nhiều khả năng đợt đấu giá lần thứ 3 này tiếp tục đi theo “vết xe” của 2 lần trước./.