Tháng 5, trái phiếu vẫn xoay trục quanh bất động sản

Bước sang tháng 5/2025, thị trường trái phiếu doanh nghiệp Việt Nam đang chịu áp lực không nhỏ từ lượng đáo hạn lên đến 11.400 tỷ đồng, mà phần lớn tập trung ở các doanh nghiệp bất động sản, nhiều trong số đó tiềm ẩn rủi ro thanh toán do vấn đề minh bạch tài chính và lịch sử chậm trả.

Bước vào tháng 5/2025, thị trường trái phiếu doanh nghiệp Việt Nam bước vào một chu kỳ áp lực mới về thanh toán gốc và lãi, đặc biệt từ khu vực phi ngân hàng – nơi bất động sản tiếp tục là "tâm chấn" của rủi ro đáo hạn và sự thiếu minh bạch thông tin.

Theo dữ liệu từ FiinTrade, khối phi ngân hàng đối mặt với khối nợ đáo hạn lên tới 11.400 tỷ đồng trong tháng 5 – gấp đôi so với tháng 4. Trong đó, nhóm bất động sản chiếm hơn 3.500 tỷ đồng, tương đương 31% tổng giá trị đáo hạn của toàn khối, tăng 20,3% so với tháng trước. Đáng chú ý, nhóm bán lẻ cũng ghi nhận áp lực đáo hạn cao với 3.000 tỷ đồng đến hạn.

Tính trong quý II/2025, tổng giá trị gốc trái phiếu đáo hạn của nhóm phi ngân hàng ước đạt 24.400 tỷ đồng, tăng 26,6% so với quý trước. Dự kiến, quý III sẽ là đỉnh điểm áp lực, khi dòng tiền bị siết chặt và tiêu chuẩn phát hành tiếp tục được nâng cao, đẩy nhiều doanh nghiệp vào thế khó.

Một tín hiệu tích cực hiếm hoi đến từ việc doanh nghiệp chủ động mua lại trái phiếu trước hạn, góp phần kéo giá trị trái phiếu đáo hạn của năm 2025 về mức 159.800 tỷ đồng, thấp hơn mức dự tính 171.900 tỷ đồng hồi đầu năm. Tuy vậy, bài toán lãi suất đang trở thành gánh nặng mới: riêng tháng 5, 5.000 tỷ đồng tiền lãi đến hạn, tăng 48% so với tháng 4 và cao hơn mức bình quân 4 tháng đầu năm. Lĩnh vực bất động sản tiếp tục đứng đầu bảng, chiếm 39% tổng lãi phải trả, theo sau là xây dựng, tiện ích và du lịch.

Đáng lo ngại, những rủi ro nghiêm trọng nhất vẫn nằm ở các doanh nghiệp bất động sản thiếu minh bạch. Không ít trường hợp đã vi phạm nghĩa vụ thanh toán hoặc phớt lờ công bố thông tin – đẩy thị trường vào trạng thái "mù tín hiệu".

CTCP Đầu tư Quang Thuận là ví dụ điển hình: sở hữu tới 6.000 tỷ đồng trái phiếu đáo hạn ngày 31/8/2025, phát hành dưới dạng 60 lô riêng biệt. Công ty này đã ngừng thanh toán từ tháng 6/2024, trong khi lỗ lũy kế gần 1.000 tỷ đồng trong hai năm qua.

CTCP Hoàng Phú Vương có 4.670 tỷ đồng trái phiếu đến hạn ngày 30/7/2025, nhưng không công bố bất kỳ báo cáo tài chính nào kể từ khi phát hành năm 2021.

CTCP Đầu tư Sun Valley đang có 3.560 tỷ đồng trái phiếu sắp đến hạn trong năm nay, nhưng vẫn im lặng hoàn toàn về thông tin công bố, bị đánh giá là có rủi ro cực cao.

Trên thị trường, hiếm hoi mới có một doanh nghiệp công bố phương án tái cấu trúc rõ ràng – đó là CTCP Bất động sản Mỹ với 5.123 tỷ đồng trái phiếu đến hạn từ ngày 15–24/4/2025. Công ty này đã đề xuất kéo dài kỳ hạn thêm 2 năm, tới tháng 4–5/2027, với lãi suất cố định 7,5%/năm.

Danh sách "điểm đen" rủi ro vẫn tiếp tục nối dài:

Trung Nam Land với 3.200 tỷ đồng trái phiếu đáo hạn, từng vi phạm nghĩa vụ thanh toán.

CTCP Khách sạn Quốc tế Thiên Phúc – 3.000 tỷ đồng đáo hạn năm nay, từng thất hứa cam kết trả gốc/lãi.

Saigon Glory – 2.507 tỷ đồng trái phiếu đang lưu hành, từng tái cấu trúc nợ.

CTCP Đầu tư & Phát triển Du lịch Phú Quốc – 2.400 tỷ đồng trái phiếu, từng phải điều chỉnh điều khoản trả nợ.

Sức ép trả lãi tiếp tục dâng cao trong quý II, với tổng giá trị lên tới 16.200 tỷ đồng, riêng tháng 6 chiếm 7.300 tỷ đồng. Tuy nhiên, quý III/2025 mới là "điểm nghẽn" thanh khoản, với 17.900 tỷ đồng lãi trái phiếu đến hạn – và bất động sản vẫn là tâm điểm chịu trận.

Toàn cảnh thị trường đang gióng lên một hồi chuông cảnh tỉnh rõ ràng: rủi ro thanh khoản đang leo thang, đặc biệt với những doanh nghiệp yếu về dòng tiền, kém minh bạch và quản trị tài chính lỏng lẻo. Với các nhà đầu tư tổ chức lẫn cá nhân, đây là lúc không chỉ nhìn vào lãi suất mà phải rà soát lại toàn diện tín nhiệm tín dụng của từng chủ thể phát hành.

Dù động thái mua lại trước hạn có thể làm dịu bớt áp lực, nhưng nếu thiếu cơ chế tái cấu trúc chuyên nghiệp, quản lý dòng tiền hiệu quả và khôi phục niềm tin qua minh bạch thông tin, “cơn địa chấn” trái phiếu hoàn toàn có thể kéo dài đến cuối năm – thậm chí xa hơn.