Tháng 10/2021 là thời điểm chín muồi xuống tiền mua bất động sản

Nếu dịch kéo dài, xuất hiện cắt lỗ thì đây là lúc bắt đáy BĐS để mua vào. Mặt khác, vào tháng 10 tới, khi dịch được kiểm soát, hết giãn cách cũng là thời điểm săn hàng của các nhà đầu tư.

Tháng 10 là thời điểm đầu tư tốt

Theo các chuyên gia, thị trường đang tồn tại 2 nhóm nhà đầu tư có nhu cầu đối lập. Một nhóm đang kẹt tiền, cần rao bán bớt tài sản và một nhóm sẵn tiền chờ cơ hội mua được bất động sản đẹp với giá tốt.

TS. Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế chia sẻ, nhiều người tin rằng sau giãn cách - dự kiến vào khoảng tháng 10 - trên thị trường sẽ có những người đi săn hàng. Đó cũng là một tia hy vọng của thị trường ở thời điểm dịch bệnh căng thẳng như hiện nay.

Phân tích cụ thể hơn, TS. Hiển, đối với người có nhu cầu bán, họ phải tìm được người có thành ý mua, nhưng giai đoạn này không dễ. Với tài sản lớn, giá trị hàng chục tỷ đồng trở lên, người mua thường phải đến tận nơi, trả giá... chứ không chỉ qua online. Mà giai đoạn đang giãn cách này, việc đi lại rất khó khăn. Người bán cũng ý thức được thời điểm này không thích hợp để bán.

Nhiều người tin rằng sau giãn cách - dự kiến vào khoảng tháng 10 - sẽ có đợt bùng lại của những người đi săn hàng. Đó cũng là một tia hy vọng.

Điều quan trọng nữa là hầu hết các ngân hàng thương mại cho phép giãn trả nợ, trong đó có nợ bất động sản trong 3 - 6 tháng. Với người muốn bán, họ được giãn nợ đến 6 tháng, có thêm thời gian để chiến đấu. Đến 6 tháng sau, kỳ vọng kinh tế phục hồi hơn thì bất động sản của họ có thể không phải giảm giá. Họ có thể không kỳ vọng tăng giá nhưng mà không giảm giá. Điều này cũng lý giải vì sao, từ giờ đến sắp tới, nợ xấu của các ngân hàng có thể tăng.

Vì Ngân hàng Nhà nước đã cho phép các ngân hàng được giãn thu nợ cũ của các khách hàng doanh nghiệp, trong đó có thế chấp bất động sản rất lớn. Điều này giúp khách hàng không trả nợ đúng hạn vẫn không bị đưa vào nhóm nợ xấu.

Nếu như hết giãn cách, kinh tế phục hồi, 6 tháng đó sẽ đủ để các doanh nghiệp cũng như các nhà đầu tư cá nhân khôi phục lại sản xuất - kinh doanh và thu nhập để trả nợ ngân hàng. Lúc đó việc giãn nợ 6 tháng là chiến lược cực kỳ tốt. Ngược lại, nếu không khống chế tốt và dịch bệnh kéo dài, làm cho hoạt động kinh doanh khôi phục chậm chạp thì sẽ tăng thêm rủi ro hơn nữa.

Do đó, các nước phát triển ít khi làm chuyện này mà họ sẽ cho phá sản kỹ thuật. Phá sản kỹ thuật không phải sự sụp đổ ghê gớm mà chỉ là khi một doanh nghiệp gặp khó khăn, họ có thể dừng lại và không phải trả lãi, nhưng có thể họ sẽ bị kiểm soát về dòng tiền từ ngân hàng. Nói như vậy để thấy rằng, người bán trước mắt chưa phải chịu áp lực. Họ vẫn còn công cụ hỗ trợ từ ngân hàng, giãn trả nợ trong 3 - 6 tháng để họ chờ.

Còn người mua thì sao? Người mua bây giờ chưa đi lại được và có thể họ có tiền, nhưng vẫn cảm thấy áp lực do nguy cơ suy giảm thu nhập trong tương lai. Còn cụ thể, mỗi người sẽ có cách tính phụ thuộc vào vị thế tài chính của mình.

“Đối với những người đang ôm nhiều bất động sản mà thật sự khó khăn, nên tìm bất động sản dễ bán và giá ít bị giảm để bán đi, để cấu trúc lại khoản nợ. Còn người muốn mua cũng không nên chờ lâu quá. Nếu nhà đầu tư muốn mua một khách sạn mini, nhà phố hoặc miếng đất và đã “phục kích” lâu rồi, giờ đây thấy cơ hội tốt (khi người bán chấp nhận giảm giá 5 - 10% mà sau này chưa chắc mua được) thì cân nhắc xuống tiền. Như vậy, ngoài tình hình chung, mỗi người cần căn cứ vào vị thế của mình để có một quyết định phù hợp nhất”, TS. Hiển chia sẻ.

4 phân khúc hấp dẫn nhà đầu tư

Theo ông Phan Công Chánh, Tổng Giám đốc Phú Vinh Group, hậu dịch Covid-19 có 4 phân khúc sẽ có sự phục hồi và thu hút sự quan tâm của nhà đầu tư.

Đầu tiên, bất động sản nghỉ dưỡng hồi phục sớm nhất khi nhu cầu du lịch của người dân như một cái lò xo đang bị nén lại sẽ nhanh chóng bung ra sau dịch.

Thứ hai là đất nền vùng ven. Hiện đầu tư công được chú trọng vì là một trong những trụ đỡ quan trọng cho GDP vào những năm kinh tế gặp khó khăn. Hạ tầng mở rộng kéo theo đà sôi động của đất nền vùng ven từng diễn ra trong quá khứ.

Thứ ba là căn hộ ở phân khúc trung cấp, hay còn gọi là căn hộ vừa túi tiền - dòng sản phẩm nhắm vào nhu cầu ở thực của những thị dân các thành phố lớn như TP.HCM, Hà Nội hay một số đô thị khác của Việt Nam. Khả năng phục hồi có thể là nhanh nhất vì phân khúc này nhắm vào nhu cầu thực tế của thị trường.

Còn TS. Đinh Thể Hiển cho rằng, nhà phố, căn hộ hay đất nền vùng ven là những sản phẩm có thể mang về lợi nhuận ngay, không phải mua để chờ 5 - 10 năm. Đặc biệt, nhà phố là dòng sản phẩm nhà đầu tư thường mua để dành lâu dài, chứ không bán. Trong giai đoạn bình thường, các sản phẩm này rất hiếm được rao bán trên thị trường. Chỉ có trong đại dịch, những người gặp khủng hoảng cho thuê mới có nhu cầu bán, mà còn chấp nhận thương lượng giảm giá.

Với những nhà đầu tư chờ cơ hội bắt đáy thị trường dịp này, các chuyên gia khuyến cáo người mua vẫn nên cân nhắc các yếu tố cơ bản như pháp lý, vị trí và giá cả.

“Với bất động sản, tôi hay nói pháp lý là "chân đế". Nếu chân đế không vững, tất cả những gì xây dựng trên đó như là chiến lược kinh doanh, phương án hợp tác, vay ngân hàng... đều đổ bể hết. Điều này không chỉ đúng với nhà đầu tư cá nhân mà ngay cả các nhà đầu tư tổ chức, các doanh nghiệp hoạt động trong ngành bất động sản thì tất cả những khó khăn mà họ gặp phải, truy cho cùng đều do câu chuyện pháp lý. Đặc biệt trong giai đoạn hiện nay, pháp lý lại càng quan trọng”, ông Phan Công Chánh nhấn mạnh./.