Thận trọng với “sổ đỏ” Condotel

Xem xét quy định cấp sổ đỏ đối với loại hình căn hộ du lịch biển (condotel) được giới chuyên môn cho rằng sẽ tạo ra nhiều cách hiểu khác nhau trong giao dịch mua bán hoặc thế chấp tài sản vay vốn.

Thị trường vui mừng

Bộ Tài nguyên và Môi trường vừa có văn bản (Số 703/2020) hướng dẫn về chế độ sử dụng đất và việc chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng không phải nhà ở. Tại văn bản này, loại hình căn hộ, biệt thư du lịch (condotel) lần đầu tiên sẽ được các Sở Tài nguyên và Môi trường các địa phương rà soát cấp giấy sổ đỏ (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) cho người nhận chuyển nhượng.

Cuối năm 2019 Bộ Xây dựng cũng đã ban hành Thông tư 21/2019/TT-BXD về quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư. Trong đó loại hình condotel cũng đã được định nghĩa cụ thể là “căn hộ nằm trong nhà chung cư hỗn hợp, phục vụ mục đích cho thuê lưu trú, có trang thiết bị, dịch vụ cần thiết để người thuê có thể tự phục vụ trong thời gian lưu trú” và có diện tích không nhỏ hơn 25m2.

Bên cạnh đó, Bộ Văn hóa Thể thao và Du lịch, vào tháng 10/2019 cũng đã có Quyết định 3720 về quy chế quản lý, kinh doanh loại hình căn hộ du lịch và biệt thự du lịch. Trong đó, xác định nguyên tắc các bên có liên quan phải thực hiện các thỏa thuận, cam kết trong hợp đồng mua bán căn hộ, biệt thự du lịch phù hợp với quy định của pháp luật.

Theo đó, tính đến thời điểm hiện nay, việc bổ sung các quy định công nhận loại hình căn hộ condotel, bao gồm cả giá trị pháp lý và khả năng thương mại đã được cả 3 bộ ngành liên quan ban hành các văn bản cụ thể.

Trong đó, Văn bản số 703/2020 của Bộ Tài nguyên và Môi trường, ngay sau khi được ban hành đã lập tức được thị trường đón nhận như một tin vui cho ngành bất động sản du lịch. Việc cấp giấy chứng nhận sở hữu cho condotel dự kiến được giới hạn ở khung thời gian 50-70 năm, nhưng người sở hữu được phép gia hạn nên cũng có thể xem là dài hạn và có thể mua bán, chuyển nhượng hoặc thế chấp vay vốn, sử dụng như một loại hình tài sản bất động sản có thể vừa đầu tư sinh lợi vừa có thể kinh doanh thương mại nhằm luân chuyển dòng tiền.

Các DN bất động sản lớn như FLC, Novaland, CEO Group… còn đánh giá quy định mới của Bộ Tài nguyên và Môi trường sẽ là “đòn bẩy kinh tế” cho thị trường căn hộ condotel vì 1-2 năm trở lại đây, người mua sản phẩm này bắt đầu mất lòng tin vào một số dự án condotel. Việc có được sổ đỏ dài hạn sẽ khiến hàng loạt các dự án bất động sản du lịch tại các tỉnh như Vũng Tàu, Bình Thuận, Khánh Hòa… lấy lại được lòng tin của người mua và phá vỡ được tình trạng tồn kho căn hộ du lịch biển dạng này thời gian vừa qua.

Giới chuyên gia thận trọng

Mặc dù hoan nghênh quyết định của Bộ Tài nguyên và Môi trường trong việc xác định pháp lý cho loại hình căn hộ condotel, nhưng ông Trương Anh Tuấn, Trưởng Ban pháp chế Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, cho rằng vấn đề quyền tài sản đối với loại hình sản phẩm này vẫn cần được giới hạn bằng các quy định cụ thể.

Chẳng hạn, khi Nhà nước cấp sổ đỏ cho các loại hình bất động sản khác thì kèm theo giới hạn quyền tài sản là đất chỉ phục vụ mục đích để ở, không phải là đất kinh doanh, thương mại. Do đó, việc sở hữu condotel nếu được cấp sổ đỏ sẽ không thể kèm theo việc cấp hộ khẩu để coi là nhà ở được, đồng thời mục đích sử dụng cũng không thể áp dụng cho mục đích kinh doanh.

Ở góc độ liên quan trực tiếp đến các Luật và Nghị định ban hành trước đó, Luật sư Ngô Huỳnh Phương Thảo - Công ty luật TAT Law Firm cho rằng, nội dung hướng dẫn của Văn bản 703/2020 đều dựa trên tinh thần các quy định pháp luật trước đây như Luật Du lịch, Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản. Vì thế không thể coi đây là văn bản “cấp khai sinh cho condotel”.

Trong trường hợp các bộ, ngành, địa phương cố gắng xem xét cấp giấy chứng nhận cho các dự án condotel hiện hữu thì Văn bản 703/2020 và các văn bản luật trước đó như Nghị định 43/2017/NĐ-CP và Nghị định 01/2017/NĐ-CP sẽ bị chèn lấn nội dung và dẫn đến các quy định pháp luật cùng đối tượng áp dụng phát sinh nhiều cách hiểu.

Bà Thảo giả định, nếu cùng lúc áp dụng Văn bản 703/2020 và các Nghị định trên thì việc cấp sổ đỏ chỉ có thể cấp cho cả dự án. Chủ đầu tư dự án condotel sẽ là chủ sở hữu và người mua chỉ sở hữu bản hợp đồng viết tay. Trong khi nếu cấp sổ đỏ cho từng căn hộ của dự án thì sẽ làm thay đổi bản chất của dự án du lịch. Chủ sử dụng đất lúc đó sẽ là chủ đầu tư và chủ sở hữu công trình là từng người mua, nhưng điều này hoàn toàn mâu thuẫn với giấy phép đầu tư và quyền sở hữu tài sản của doanh nghiệp bất động sản.

Ngoài các vướng mắc, chèn lấn về nội dung các văn bản luật như ở trên, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, hiện Văn bản 703 của Bộ Tài nguyên và Môi trường mới đề cập việc cấp “sổ đỏ” cho loại hình condotel, officetel chưa bao gồm việc cấp “sổ đỏ” cho loại hình nhà phố du lịch (boutique du lịch hoặc Shoptel). Trong khi đó trên thực tế còn có loại hình nhà phố du lịch trong các khu du lịch nghỉ dưỡng. Những sản phẩm này cũng được bán cho khách hàng là nhà đầu tư thứ cấp.

Vì thế, Bộ Tài nguyên và Môi trường cần bổ sung và hướng dẫn thêm đối với sản phẩm này. Ngoài ra, Bộ Xây dựng cũng cần đề xuất Chính phủ quy định các điều kiện về huy động vốn, bán căn hộ condotel hình thành trong tương lai, để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của nhà đầu tư thứ cấp và đảm bảo sự phát triển minh bạch, ổn định thị trường bất động sản du lịch.