Thận trọng trước áp lực lãi suất tăng

Bão giá hàng hóa toàn cầu do gián đoạn chuỗi cung ứng và căng thẳng Nga - Ukraine cùng với chi phí đẩy đã khiến áp lực lạm phát gia tăng lên mọi nền kinh tế, không ngoại trừ Việt Nam. Đã xuất hiện nhiều dự báo cho rằng lạm phát năm 2022 sẽ vượt 4%. Trong khi đó, lãi suất có xu hướng nhích lên, báo hiệu thời kỳ tiền rẻ đang dần đi đến hồi kết. Tại thời điểm này, nhà đầu tư có nên đổ tiền vào thị trường bất động sản?

Batdongsan.com.vn - một website chuyên cung cấp dữ liệu về thị trường bất động sản, trong báo cáo tháng 2/2022 cho thấy, mức độ quan tâm của nhà đầu tư tăng hầu hết ở các loại hình bất động sản gồm đất nền, căn hộ chung cư, nhà riêng, biệt thự liền kề. Trong đó, thị trường TP.HCM có mức độ quan tâm tăng cao hơn cả với 29%, con số này ở thị trường Hà Nội là 22%. Các tỉnh ven đô thị lớn mức độ quan tâm cao nhất tại Quảng Nam 43%, tiếp theo là Đà Nẵng 32%, Khánh Hoà 29%; Bình Dương 24%, Đồng Nai 20%; Long An 15%...

Giá bất động sản tiếp tục tăng mạnh. Thị trường ghi nhận những cơn sốt đất tương tự như thời điểm đầu năm 2021. Giá đất nhiều khu vực ngoại thành Hà Nội được cho là đã tăng gấp 4 - 5 lần từ sau Tết Nguyên đán như Quốc Oai, Thạch Thất, Sóc Sơn. Khu vực phía Nam, thị trường bất động sản Bình Phước cũng ghi nhận cơn sốt giá khi thông tin tỉnh này kiến nghị xây cầu Mã Đà nối Đồng Nai. Giá rao bán đất ven ĐT. 753 khu vực huyện Đồng Phú, Bình Phước nhảy múa khi lượng lớn nhà đầu tư và môi giới đổ về.

Nghịch lý ở chỗ, giá bất động sản tăng song thanh khoản lại rất thấp. Điều này có thể được lý giải do kỳ vọng về giá của người bán cao trong khi bên mua chưa sẵn sàng móc hầu bao dù mức độ quan tâm rất lớn. Nói cách khác, giá bất động sản tăng nhiều khả năng do dân đầu cơ mua đi bán lại và thổi giá.

Lịch sử 10 năm qua cũng đã chứng minh, lạm phát và giá bất động sản luôn trong tình trạng lệch pha. Thống kê của Cộng đồng cố vấn tài chính Việt Nam (VWA) cho thấy, giai đoạn 2009 - 2010, sau khi khủng hoảng tài chính toàn cầu diễn ra, giá bất động sản tăng nóng do dòng tiền rút từ chứng khoán đẩy sang. Chỉ số giá tiêu dùng (CPI) giai đoạn đó lại thấp nhất trong 6 năm. Tức là giá bất động sản ngược chiều với lạm phát.

Giai đoạn 2011 - 2013, lạm phát 2 con số, đỉnh cao CPI 2011 tăng 18,75%. Lãi tiền gửi huy động 18,5 - 21,5%, lãi vay 25% thậm chí đến 30%. Thanh khoản ngân hàng cạn kiệt, nợ xấu tăng vọt, tỷ trọng lớn nợ xấu nằm trong bất động sản. Thị trường bất động sản khi đó đóng băng, giá giảm mạnh. Có căn chung cư hạng sang trung tâm Hà Nội, giá bán thứ cấp xấp xỉ 35 triệu đồng/m2, sau 1 năm chỉ còn cỡ 25 - 28 triệu đồng/m2. Giá bất động sản vẫn ngược chiều với lạm phát.

Và lần gần đây nhất, CPI năm 2021 tăng 1,47%, trong khi giá bất động sản tăng nóng cuối năm 2021, đầu năm 2022. Giá bất động sản cũng vẫn ngược với lạm phát. Như vậy, không có bất kỳ dữ liệu nào thể hiện mối tương quan cùng chiều giữa lạm phát và giá bất động sản.

Với diễn biến đề cập như trên về thị trường cùng với bài học lịch sử, khả năng thị trường bất động sản bước vào chu kỳ tăng giá trong thời gian tới là rất khó.

"Trong bối cảnh phức tạp như hiện nay, giới đầu tư nên cân nhắc kỹ lưỡng khi sử dụng các đòn bẩy tài chính, tránh lặp lại tình trạng chết trên đống tài sản đã từng xảy ra trong quá khứ. Trong 9 - 12 tháng tới, việc một số nhà đầu tư buộc phải bán tháo tài sản do không thể gánh được sức ép từ các công cụ hỗ trợ tài chính là hoàn toàn có thể xảy ra".

Lạm phát gia tăng, lãi suất ngân hàng tạo mặt bằng mới, đầu tư bất động sản thời điểm hiện tại rõ ràng không phải là “con gà đẻ trứng vàng” với nhà đầu tư vốn mỏng, "tay không bắt giặc" chủ yếu bằng vốn vay ngân hàng. "Trong bối cảnh phức tạp như hiện nay, giới đầu tư nên cân nhắc kỹ lưỡng khi sử dụng các đòn bẩy tài chính, tránh lặp lại tình trạng chết trên đống tài sản đã từng xảy ra trong quá khứ. Trong 9 - 12 tháng tới, việc một số nhà đầu tư buộc phải bán tháo tài sản do không thể gánh được sức ép từ các công cụ hỗ trợ tài chính là hoàn toàn có thể xảy ra", TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam cảnh báo.

Đối với nhà đầu tư tiềm lực tài chính dồi dào, thị trường trong bất kỳ giai đoạn nào cũng luôn có cơ hội. Về lâu dài, thị trường bất động sản còn được hỗ trợ gói hỗ trợ kinh tế 350.000 tỷ đồng, trong đó có gần 114.000 tỷ đồng tập trung vào đầu tư phát triển hạ tầng. Hạ tầng phát triển đến đâu, bất động sản sẽ đi theo đến đó. Trong đó, bất động sản du lịch và bất động sản công nghiệp được dự báo sẽ tăng trưởng tốt trong những năm tới.

Đối với bất động sản du lịch, việc tự do di chuyển và mở cửa đường bay quốc tế vào là cơ hội vàng để ngành du lịch Việt Nam trở lại với sức bật mới. Thị trường bất động sản nghỉ dưỡng nhờ đó được hưởng lợi. Nghiên cứu của Savills ghi nhận sự cải thiện của công suất cho thuê và giá thuê trung bình phân khúc khách sạn trong những tháng cuối năm 2021. Tại thị trường Hà Nội, giới chuyên gia đặt nhiều kỳ vọng vào những dự án bất động sản nghỉ dưỡng tại Hòa Bình, Thanh Hóa bởi người dân sẽ lựa chọn những địa điểm gần Hà Nội. Chính sách mở cửa đi lại giữa Việt Nam và các nước khác cũng sẽ làm thị trường bất động sản trở nên sôi động hơn, không chỉ ở phân khúc khách sạn, nghỉ dưỡng mà còn ở phân khúc căn hộ dịch vụ.

Đối với bất động sản khu công nghiệp, cơ sở cho sự phát triển của lĩnh vực này là dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) tiếp tục đổ mạnh vào lĩnh vực chế biến, chế tạo. Nhiều nhà đầu tư trong và ngoài nước quyết định mở rộng hoạt động sản xuất, kinh doanh nhằm đón bắt cơ hội phục hồi, phát triển sau đại dịch. Bất động sản trong lõi khu công nghiệp nhờ đó được đánh giá là phân khúc hấp dẫn cho nhà đầu tư trong năm 2022.

Ông Huỳnh Phước Nghĩa, Phó viện trưởng Viện Đổi mới sáng tạo, Trường Đại học Kinh tế TP.HCM cho biết, bất động sản ven khu công nghiệp được nhà đầu tư đón đầu, nóng trước cả bất động sản công nghiệp. Mặc dù có yếu tố tác động, nhưng bất động sản công nghiệp đang có “thiên thời địa lợi” để phát triển. Do đó, trong thời gian tới, bất động sản công nghiệp kéo theo bất động sản ven khu công nghiệp sẽ ổn định, phát triển.

Đồng quan điểm, ông Võ Văn Mười, Tổng giám đốc Công ty CP Bất động sản Kim Thịnh Phát cho rằng, bất động sản công nghiệp thường là cuộc chơi của các ông lớn, nhà đầu tư nhỏ lẻ ít có cơ hội tham gia. Nhà đầu tư nhỏ lẻ, cá nhân có cơ hội đầu tư bất động sản ven khu công nghiệp với tỷ suất sinh lời lớn, nhưng phải lưu ý đến vấn đề pháp lý, quy hoạch để giảm thiểu rủi ro.