Tết tằn tiện của môi giới địa ốc

Thu nhập của môi giới và các sàn bất động sản là chỉ báo phản ánh rõ nhất thanh khoản thị trường năm qua.

Vớt vát quý cuối năm

Lau những giọt mồ hôi rịn trên trán - dù trời Hà Nội những ngày cuối năm không hề nóng bức - sau một buổi sáng đôn đáo chạy đi, chạy lại với mấy vị khách tiềm năng, bên cạnh niềm vui sau khi chốt deal thành công nhưng vẫn xen lẫn những nét âu lo, anh Lê Anh Tuấn, giám đốc một sàn giao dịch bất động sản có trụ sở tại quận Thanh Xuân bắt đầu câu chuyện với người viết bằng việc kể về những vất vả của năm 2020 mà theo anh, “đó là một năm có lẽ là thăng trầm nhất kể từ khi vào nghề tới nay”.

“Không biết có đủ tháng lương thứ 13 để động viên anh em công ty hay không. Cuối năm, khách hàng cũng quan tâm hơn, chốt deal cũng tốt hơn trước, thế nhưng hoạt động của sàn đứng hình gần 9 tháng đầu năm khiến khoản tích lũy vài năm vừa qua của mấy anh em lãnh đạo… bay màu, nên phải thắt lưng buộc bụng để chờ sang năm xem có khả quan hơn”, Tuấn than thở.

Theo các nhà môi giới chuyên nghiệp, Covid-19 năm qua chỉ là “cú đấm bồi” bởi những khó khăn đã đến với họ từ năm 2019 khi có rất ít nguồn hàng đủ chất lượng để môi giới, nếu có thì chủ đầu tư tự phân cho sàn thứ cấp của mình hoặc vài ba sàn chung nhau phân phối một lượng hàng ít ỏi. Cũng trong năm qua, việc một chủ đầu tư bất động sản thuộc hàng lớn nhất ra mắt ứng dụng giao dịch bất động sản trực tuyến và sàn điện tử đã tạo cú sốc lớn cho nhiều sàn giao dịch.

“Hai thị trường lớn nhất là TP. Hà Nội và TP.HCM chỉ có lác đác có khoảng chục dự án mới đủ lớn để chú ý, còn lại đa số chủ đầu tư mở bán hàng còn sót của những dự án cũ nhưng mức độ hấp dẫn cũng không quá cao nên đói là phải”, chủ một sàn môi giới than thở.

Không có hàng để bán, chi phí dự phòng cạn kiệt, không chỉ cắt giảm nhân sự, nhiều sàn đã buộc phải đóng cửa vì không thể tiếp tục tồn tại dù lay lắt. Số liệu từ Cục Quản lý đăng ký kinh doanh (Bộ Kế hoạch và Đầu tư) cho thấy, bất động sản nằm trong nhóm lĩnh vực có lượng doanh nghiệp tạm ngừng kinh doanh có thời hạn tăng cao nhất với con số 1.272 doanh nghiệp, tăng 117,1%. Trong số này, đa số đều là các công ty môi giới bất động sản nhỏ.

Tuy nhiên, nói như ông Nguyễn Thọ Tuyển, Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty BHS, hoạt động môi giới có những nét đặc thù rất khác các hoạt động kinh doanh khác, khi thị trường trầm lắng, nhiều sàn có thể tự giải thể, dừng hoạt động, nhưng chỉ cần thị trường sôi động trở lại các sàn sẽ lại hồi phục nhanh chóng khi các sàn nhỏ lẻ đa số đều là do một nhóm môi giới quen biết nhau hình thành nên rất cơ động.

Nhận xét thị trường trầm lắng được chứng minh bằng con số khi tổng lượng giao dịch ghi nhận trên cả 2 thị trường chính là Hà Nội và TP.HCM theo số liệu của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) trong nửa đầu năm đạt chưa tới 20.000 giao dịch và chỉ bắt đầu tăng trở lại từ quý III/2020. Riêng quý III/2020, thanh khoản đạt hơn 26.300 giao dịch, cao hơn 2 quý trước cộng lại, chủ yếu là các sản phẩm chào bán từ quý trước hoặc bị trì hoãn.

Bước sang quý IV/2020, dù chưa có số liệu chính thức, tuy nhiên, số liệu sơ bộ của VARS cho thấy lượng giao dịch dự kiến sẽ tương đương quý III/2020.

Theo ghi nhận của Báo Đầu tư Chứng khoán tại nhiều sàn môi giới, dù tín hiệu thị trường đã tích cực trở lại từ cuối quý III/2020, nhưng hầu hết vẫn phải rất vất vả xoay xở bằng nhiều biện pháp, từ cắt giảm nhân sự, cắt giảm chi phí marketing…, bởi như lãnh đạo một sàn cho biết, “dù có bán được hàng cũng chưa thể có ngay tiền hoa hồng môi giới cho anh em vì phải chờ chủ đầu tư tổng kết”.

Trong khi đó, báo cáo của Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cũng cho thấy, ảnh hưởng của dịch Covid-19 đã khiến nhiều doanh nghiệp địa ốc chỉ giữ lại khoảng 50% cán bộ, nhân viên để duy trì hoạt động. Bên cạnh đó, có khoảng 80% sàn giao dịch bất động sản phải đóng cửa hoặc tạm ngừng hoạt động, không phát sinh giao dịch, nhiều cá nhân môi giới thất nghiệp…

Chờ năm mới

Những ngày cuối năm Dương lịch dạo qua một số sàn môi giới ở Hà Nội, tuy không thấy “cửa đóng then cài” nhưng khá vắng vẻ, hỏi nhân viên lễ tân thì được biết đa số nhân sự đã được biệt phái “ra trận” ở các dự án tỉnh, nhất là các dự án nghỉ dưỡng hoặc đất nền ven đô mạn Hòa Bình, Ba Vì, Thái Nguyên, Bắc Ninh... Trao đổi với lãnh đạo một sàn môi giới về hiện tượng này, anh cho biết, đó là hướng vượt khó khả dĩ của nhiều sàn bởi tại Hà Nội chủ yếu là các sản phẩm chung cư.

Trong khi đó, cùng với nguồn cung nhỏ giọt, giá bán sơ cấp nhà chung cư tại một số khu vực ghi nhận mức tăng khá cao, trung bình 10 - 15% so với đầu năm 2020, nên đa phần chỉ dành cho người có nhu cầu ở thực. Giá đất nền ở Hà Nội do khan hiếm hàng và thuộc dòng sản phẩm được ưa chuộng nhưng do số lượng hạn chế nên cũng tăng mạnh. Tại TP.HCM, giá bán căn hộ trong quý III/2020 còn tăng mạnh hơn, từ 15 - 20% so với quý II/2020, nên đã tạo nên cơn sốt nhỏ trên thị trường do khan hiếm nguồn hàng trong bối cảnh lượng cầu rất cao.

“Tuy nhiên, các sàn ít được hưởng lợi từ cơn sốt này”, vị giám đốc sàn nói trên nhận định và cho rằng, hầu hết các sàn đều cố gắng cầm cự để chờ một năm mới tốt đẹp hơn.

Nhìn nhận tín hiệu thị trường năm 2021, ông Phạm Trung Hà, Chủ tịch Funi Bamboo miền Bắc cho rằng, kinh doanh bất động sản đặc biệt nhạy cảm với việc thay đổi chính sách của Nhà nước. Các chính sách mới được ban hành nếu hỗ trợ nhà đầu tư sát thực tế sẽ tạo ra ngay các tín hiệu tích cực cho thị trường cũng như tạo động lực cho hoạt động của môi giới bất động sản trở lại. Dẫu vậy, với các sàn giao dịch, sự thận trọng vẫn là cần thiết bởi lẽ, không biết dịch bệnh diễn biến tiếp theo như thế nào, ảnh hưởng kinh tế, chính trị toàn cầu, biến động giá vàng đến đâu và tâm lý đầu tư sẽ thay đổi ra sao.

Một trong những điểm tích cực trong năm 2021, cụ thể, tại hội nghị tổng kết ngành xây dựng vừa được tổ chức, lãnh đạo Bộ Xây dựng cho biết, bộ này đang dự thảo Nghị quyết về phát triển dự án nhà ở thương mại giá thấp (căn hộ chung cư có quy mô dưới 70m2, giá bán không vượt quá 20 triệu đồng/m2), trong đó có nhiều cơ chế, chính sách ưu đãi về tiền sử dụng đất, thuế, thủ tục đầu tư xây dựng, cơ chế huy động vốn tạo điều kiện thuận lợi cho các doanh nghiệp đầu tư vào loại hình nhà ở này...

Đồng thời, ngày 18/12/2020, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Nghị định 148/2020/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai, trong đó có điều khoản gỡ vướng cho các dự án dính đát công xen cài đang đình trệ. Nghị định có hiệu lực từ ngày 8/2/2021 này được nhiều người cho là “chiếc gậy thần”, có thể cởi trói cho khoảng 5.000 dự án bất động sản đang gặp vướng mắc.

Nói như ông Nguyễn Văn Bình, Phó tổng giám đốc Công ty cổ phần Bất động sản Hưng Lộc Phát, đây là tin vui trước thềm năm mới với các doanh nghiệp bất động sản vì đã có những quy định cụ thể gỡ khó cho những dự án có đất công nhỏ lẻ không đủ điều kiện tách thửa và “đây là cơ hội mở ra một nguồn cung mới”, tạo đất sống cho các thành viên thị trường nói chung và các sàn môi giới nói riêng.