'Tê liệt' chính sách nhà ở xã hội

Đề xuất sửa đổi các Nghị định về nhà ở xã hội hoàn toàn có thể dẫn đến tê liệt chính sách phát triển loại hình này trong bối cảnh bản thân chính sách nhà ở xã hội hiện đã chứa đựng quá nhiều rào cản, bất cập.

Có thể thấy Chính phủ đang quan tâm đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội, tạo nguồn cung nhà ở vừa túi tiền để từ đó "kích cầu" thị trường bất động sản. Vừa qua, Chính phủ đã tổ chức hội nghị trực tuyến nhằm thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội cho công nhân, người thu nhập thấp. Tại Thông báo số 242/TB-VPCP ngày 10/8/2022 kết luận hội nghị, Thủ tướng Chính phủ đã giao Bộ Xây dựng đề xuất nhiều giải pháp, gồm xây dựng đề án Xây dựng 01 triệu căn hộ nhà ở xã hội giai đoạn 2021-2030.

Giải pháp dài hạn, căn cơ là phải sửa đổi toàn diện Luật Nhà ở để đề ra những chính sách thực chất nhằm phát triển nhà ở xã hội, đặc biệt là việc tạo lập quỹ đất, bố trí vốn, các cơ chế ưu đãi và lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án. Nhưng Luật Nhà ở (sửa đổi) dự kiến thông qua vào cuối năm 2023 và phải đến tháng 7/2024 mới có hiệu lực, nên giải pháp trung hạn và ngắn hạn là phải sửa đổi Nghị định số 100/2015/NĐ-CP về phát triển và quản lý nhà ở xã hội (đã được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định số 49/2021/NĐ-CP).

Bộ Xây dựng vừa trình Thủ tướng dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung các Nghị định thuộc lĩnh vực quản lý của bộ sau khi tiếp thu ý kiến các thành viên Chính phủ. Trong đó, Bộ Xây dựng có đề xuất sửa Nghị định số 100/2015/NĐ-CP (đã được sửa đổi bởi Nghị định số 49/2021/NĐ-CP). Điều đáng tiếc là đề xuất sửa đổi này không những không mang tính tháo gỡ để thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội mà còn thêm bó buộc.

Quỹ đất nhà ở xã hội "siêu mini"

Tại dự thảo Nghị định sửa đổi, Bộ Xây dựng đề xuất sửa Điều 5 Nghị định 100 về quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội trong các dự án nhà ở thương mại, khu đô thị (Quỹ đất 20%) theo hướng sửa khoản 1 Điều 5 thành: Chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, khu đô thị, không phân biệt quy mô tại các đô thị từ loại III trở lên phải dành 20% tổng diện tích đất ở, đã đầu tư hạ tầng kỹ thuật dành để xây dựng nhà ở xã hội. Cơ quan soạn thảo đồng thời đề nghị bãi bỏ khoản 2 Điều 5 (quy định dự án nhỏ hơn 2ha tại các đô thị loại đặc biệt và loại I hoặc nhỏ hơn 5ha tại các đô thị loại II và loại III thì không phải dành quỹ đất 20%).

Phương án sửa đổi này xem như quay về Nghị định số 100/2015/NĐ-CP (khi chưa sửa bởi Nghị định số 49/2021/NĐ-CP); theo đó nghĩa vụ bố trí quỹ đất nhà ở xã hội đặt ra với tất cả các dự án nhà ở thương mại, khu đô thị, không phân biệt quy mô lớn nhỏ. Nhưng điểm khác biệt so với Nghị định 100 là chủ đầu tư bắt buộc phải bố trí quỹ đất 20% mà không được phép thay thế bằng nộp bằng tiền tương đương giá trị quỹ đất 20% hoặc chuyển giao quỹ nhà ở tương đương giá trị quỹ đất 20% cho Nhà nước.

Như vậy, phương án mới này "bó chặt" hơn cả Nghị định 100 và sẽ phát sinh bất cập trong 2 trường hợp điển hình. Thứ nhất là trường hợp dự án nhà ở thương mại tại các lô "đất vàng" ở trung tâm đô thị lớn vẫn bắt buộc phải dành quỹ đất 20% mà không có giải pháp thay thế.

Trường hợp thứ hai là dự án nhà ở thương mại có quy mô rất nhỏ vẫn phải dành đất quỹ đất 20%. Ví dụ: Sau khi sắp xếp trụ sở làm việc, địa phương có lô "đất công" diện tích 10.000 m2 tại trung tâm đô thị để đem đấu giá. UBND tỉnh lập quy hoạch gồm 2.000 m2 đất ở liền kề thấp tầng, 3.000 m2 đất khách sạn, 5.000 m2 đất cây xanh, hạ tầng thì bắt buộc phải dành tối thiểu 400 m2 đất xây dựng nhà ở xã hội (20% diện tích đất ở). Với diện tích 400 m2 thì chỉ bố trí được vài căn nhà ở xã hội liền kề thấp tầng nằm xen kẽ các căn nhà ở thương mại. Việc bố trí này dẫn đến lãng phí nguồn lực đất đai, đồng thời dẫn đến "tương phản xã hội" khi chủ sở hữu nhà ở xã hội là người thu nhập thấp phải sinh sống giữa những người hàng xóm giàu có. Cách duy nhất để xử lý tình huống này là UBND tỉnh phải báo cáo Thủ tướng có văn bản cho phép không bố trí quỹ đất nhà ở xã hội, làm phát sinh thêm thủ tục hành chính.

Vô hiệu hóa chính sách

Tại dự thảo Nghị định sửa đổi, Bộ Xây dựng cũng đề xuất sửa Điều 9 Nghị định 100 về cơ chế hỗ trợ, ưu đãi chủ đầu tư xây dựng nhà ở xã hội. Cụ thể, cơ quan soạn thảo đề nghị sửa khoản 1 Điều 9 thành: "Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội không sử dụng nguồn vốn hoặc hình thức quy định tại khoản 1 Điều 53 của Luật Nhà ở để cho thuê, cho thuê mua, bán thì được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 58 Luật Nhà ở..."

Phương án đề xuất này sẽ dẫn chiếu đến điểm a khoản 1 Điều 58 Luật Nhà ở, quy định chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội "được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện tích đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội". Như vậy, chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội độc lập cũng như dự án nhà ở xã hội sử dụng quỹ đất 20% không được hưởng ưu đãi dành 20% diện tích đất ở để xây nhà ở thương mại, không được dành 20% diện tích sàn nhà ở để bán theo giá thương mại.

Và do không được dành 20% diện tích đất ở/sàn nhà ở để kinh doanh thương mại nên nếu đồ án quy hoạch có bố trí quỹ đất xây dựng nhà ở thương mại, công trình thương mại thì xem như vượt quá ưu đãi tại khoản 1 Điều 9; hệ quả là chủ đầu tư phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho phần công trình thương mại này.

Đề xuất này phát sinh 2 bất cập rất lớn. Thứ nhất, việc không bố trí quỹ đất xây dựng công trình thương mại, diện tích sàn kinh doanh thương mại trong dự án nhà ở xã hội sẽ dẫn đến thiếu các cửa hàng kinh doanh, cung cấp tiện ích cho đời sống cư dân.

Và thứ hai, nếu chỉ miễn tiền sử dụng đất cho diện tích đất xây dựng nhà ở xã hội trong khi các diện tích kinh doanh thương mại phải nộp tiền sử dụng đất/tiền thuê đất thì sẽ làm tăng chi phí đầu vào; dẫn đến tăng giá bán nhà ở xã hội và không đạt được mục đích cao nhất của chính sách là Nhà nước hỗ trợ người thu nhập thấp, nhóm đối tượng yếu thế có nhà ở giá rẻ.

Để tạo động lực cho các doanh nghiệp đầu tư phát triển nhà ở xã hội và giảm giá nhà ở xã hội, tôi kiến nghị giữ nguyên như dự thảo xin ý kiến thành viên Chính phủ tháng 11/2022, gồm các chính sách sau: Bảo đảm linh hoạt cho chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội được dành 20% diện tích đất ở để xây nhà ở thương mại; hoặc dành 20% diện tích sàn nhà ở để bán theo giá thương mại nhằm giảm giá nhà ở xã hội.

Cho phép miễn toàn bộ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong dự án nhà ở xã hội, gồm cả đất xây dựng nhà ở thương mại, công trình thương mại dịch vụ nhằm giảm chi phí của chủ đầu tư, qua đó gián tiếp giảm giá nhà ở xã hội.

Cơ chế ưu đãi nêu trên không trái Luật Nhà ở vì tại điểm đ khoản 1 Điều 58 Luật Nhà ở đã quy định chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội được hưởng "Các ưu đãi khác theo quy định của pháp luật". Đây được coi là điều khoản "dự phòng" để Chính phủ quy định cụ thể các ưu đãi đối với chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội tại Nghị định số 100/2015/NĐ-CP (sửa đổi).