'Tay to' rục rịch trở lại Lâm Đồng, đất nền giảm giá 30-40% vẫn bị… chê đắt

Sau thời gian dài "đổ dốc", thị trường nhà đất Lâm Đồng đang dần khởi sắc hơn kể từ khi các lệnh cấm tách thửa được cởi trói. Các nhà đầu tư rục rịch trở lại khiến lượng giao dịch bật tăng, song mặt bằng giá cao khiến không ít tay to cũng phải chùn tay.

Giữa tháng 6 vừa qua, anh Hoàng Hiệp, nhà đầu tư gốc Hà Nội, quyết định xuống tiền mua vào 1 lô đất rộng 300m2 ở xã Đam B'ri, TP. Bảo Lộc, giá 1,3 tỷ đồng. Khu đất có 90m2 thổ cư, chủ trước mua vào đúng lúc đỉnh sốt với giá 2,1 tỷ đồng, nay gãy đòn bẩy tài chính phải bán gấp.

Giao dịch tăng trở lại

Sau gần 2 tuần theo chân “cò”, anh Hiệp cho hay nguồn cung đất nền tại Bảo Lộc hiện khá dồi dào, trong tay 3-5 tỷ đồng nhà đầu tư có thể tìm được các lô đẹp, đường ô tô chạy. Giá đất ven trung tâm thành phố ở mức 7-19 triệu đồng/m2. Khu vực xa trung tâm rẻ hơn, dao động từ vài trăm nghìn đến vài triệu đồng/m2.

Dễ nhận thấy, sau giai đoạn đóng băng, sự trở lại của các nhà đầu tư từ Hà Nội, TP.HCM… nhằm tìm kiếm các sản phẩm giá tốt đang giúp thị trường nhà đất tại Bảo Lộc nói riêng và toàn tỉnh Lâm Đồng nói chung khởi sắc hơn đáng kể.

Trong báo cáo về giao dịch bất động sản qua công chứng của Sở Tư pháp tỉnh Lâm Đồng cho thấy trong quý II/2024, cả tỉnh có hơn 5.700 giao dịch gồm đất nền, nhà riêng lẻ và căn hộ chung cư, tăng 38% so với quý I và tăng 4% so với cùng kỳ năm 2023.

Tính riêng loại hình đất nền xây dựng nhà ở, toàn tỉnh Lâm Đồng ghi nhận gần 5.400 lô được mua bán với tổng giá trị gần 5.900 tỷ đồng. Bình quân mỗi lô đất có giá khoảng 1,1 tỷ đồng. Lượng giao dịch đất nền ở Lâm Đồng cũng có xu hướng cải thiện với mức tăng 40% theo quý và 4,3% theo năm.

Các điểm nóng có thể kể đến TP Đà Lạt có 406 lô được “chốt”, với tổng giá trị gần 2.200 tỷ đồng, tăng 94% về số lượng và 30% về giá trị giao dịch so với quý đầu năm 2024. Mỗi lô đất nền ở Đà Lạt có giá trung bình 5,3 tỷ đồng.

Theo sau là huyện Lâm Hà với lượng giao dịch tăng 89% theo quý và 37% theo năm. Nhiều địa phương khác cũng tăng thanh khoản đất nền trong 6 tháng đầu năm, như huyện Di Linh, Đức Trọng, TP Bảo Lộc...

Cần nói thêm, dấu hiệu khởi sắc của thị trường bất động sản Lâm Đồng thực tế đã xuất hiện kể từ giữa năm 2023, khi các lệnh cấm tách thửa, phân lô bán nền trên địa bàn tỉnh chính thức được gỡ bỏ sau gần 2 năm.

Bên cạnh đó, theo chuyên gia, sự khởi sắc của thị trường nhà đất Lâm Đồng còn đến từ hiệu ứng chung trên thị trường bất động sản cả nước. Đặc biệt, khi bộ 3 luật sửa đổi gồm Đất đai, Kinh doanh bất động sản và Nhà ở dự báo có hiệu lực sớm (3 luật cũng vừa chính thức có hiệu lực sớm từ 1/8 tới).

Cẩn trọng “vàng thau lẫn lộn”

Các dấu hiệu khởi sắc trên thị trường bất động sản Lâm Đồng là không thể phủ nhận, tuy nhiên, với những “khối u” tồn tại từ thời sốt giá, giới quan sát khuyến cáo nhà đầu tư cần thận trọng khi trở lại điểm nóng một thời này.

Chia sẻ với VnBusiness, anh Lê Thuận, một nhà đầu tư có gần 10 năm gắn bó với thị trường nhà đất Lâm Đồng, đánh giá thách thức vẫn là rất lớn với các nhà đầu tư, bởi khu vực này gần như đã bão hòa về giá sau thời gian dài sốt đất.

“Không ít lô đất sau khi giảm giá 20 - 25%, thậm chí 30 - 40% nhưng vẫn bị đánh giá là đắt, bởi thực tế vẫn cao hơn gấp 2 - 3 lần so với trước giai đoạn sốt giá”, anh Thuận chia sẻ.

Chính vì vậy, dù số lượng nhà đầu tư quan tâm đang gia tăng đáng kể trong khoảng nửa năm trở lại đây, song giao dịch thực tế vẫn chưa thực sự được cải thiện. Để thoát hàng, nhà đầu tư có áp lực tài chính sẽ phải chấp nhận giảm thêm 10 - 20% nữa, nếu không có thể phải đợi thêm ít nhất 2-4 quý tới.

Ở góc nhìn chuyên gia, ông Tạ Trung Kiên, CEO Công ty cổ phần Bất động sản Wowhome cũng đưa ra một so sánh đáng chú ý là con số gần 5.400 lô đất ở được giao dịch trong quý vừa qua tại Lâm Đồng vẫn còn rất khiêm tốn so với mức gần 19.700 giao dịch từng ghi nhận cùng kỳ năm 2022 (giai đoạn cuối sốt đất).

Chưa kể, theo ông Kiên, thanh khoản đất nền Lâm Đồng trong quý II/2024 tập trung vào những sản phẩm cắt lỗ, giảm giá đến từ nhóm nhà đầu tư ngộp tài chính.

Có thể thấy, sau thời gian dài đóng băng, thị trường đất nền được dự báo đã lộ đáy và là thời điểm thích hợp để khách hàng có dòng tiền dài hạn mua vào. Tuy nhiên, trong bối cảnh “vàng thau lẫn lộn”, các nhà đầu tư cần tuyệt đối thận trọng khi rót tiền gom đất tại Lâm Đồng.

Nhìn chung, đất nền vẫn sẽ là phân khúc có khả năng sinh lời cao nhưng hiện không dành cho số đông và cần chọn lọc kỹ, đặc biệt tại các điểm nóng từng sốt đất như Lâm Đồng. Các nhà đầu tư đang “ôm” đất cũng cần nghiêm túc cân nhắc việc giảm lãi, thậm chí bán lỗ để thoát hàng, thay vì cố vay lãi để cầm cự vì có thể sa lầy sâu hơn, khó cứu vãn.