Tay to 'ôm' đất nền dự án chờ 'bung hàng' khi luật sửa đổi có hiệu lực

Không ít tay to đang sở hữu nhiều đất nền dự án đang kỳ vọng việc bộ 3 luật Đất đai, Nhà ở và Kinh doanh bất động sản có hiệu lực sớm sẽ giúp thanh khoản thị trường bật tăng trở lại, mở ra cơ hội thoát hàng với giá cao.

Thời sốt đất, thị trường bất động sản Sa Pa (Lào Cai) từng được mệnh danh là một trong những “hố đen” hút dòng tiền khổng lồ của các nhà đầu tư, giá nhảy múa theo tuần. Nhưng cũng tương tự đà lao dốc của thị trường chung, nhà đất Sa Pa đã trải qua 2 năm đầy khó khăn.

Đất nền dự án tăng nhiệt

Tuy nhiên, sau khi chạm đáy, kể từ quý cuối năm 2023 đến nay, bất động sản Sa Pa bắt đầu có dấu hiệu hồi phục mạnh, nhiều nhà đầu tư đất nền, đặc biệt là đất nền dự án, rục rịch trở lại.

Anh Mai Đức Thắng, môi giới địa ốc có gần 15 năm kinh nghiệm ở Sa Pa, cho hay các nhà đầu tư đang quay trở lại Sa Pa “săn” hàng giá tốt, với dòng tiền phổ biến dao động từ 4-10 tỷ đồng. Không còn tâm lý lướt sóng ngắn hạn, hầu hết nhà đầu tư chủ động tăng kỳ vọng lên 3-5 năm.

“Hiện, mặt bằng giá đất nền dự án khu vực trung tâm tại Sa Pa ở mức 50-65 triệu đồng/m2, khu vực vùng ven giá “mềm” hơn nhưng cũng dao động ở mức 15-30 triệu đồng/m2. Đất chia lô trong khu dân cư có giá 6-15 triệu đồng/m2 (các lô diện tích 5m x 20m (chiều rộng và chiều sâu), nằm ven trục đường liên thôn”, anh Thắng tiết lộ.

Thanh khoản đất nền dự án được dự báo sẽ ấm lên, giá tăng khi các luật sửa đổi có hiệu lực.

Các kết quả thăm dò từ thực tế cũng chỉ ra sự khan hiếm về nguồn cung đang ngày càng đẩy mặt bằng giá đất nền ở Sa Pa lên cao, nhiều khu vực thậm chí không thua gì đất trung tâm Hà Nội. Điển hình như khu vực đường Ngũ Chỉ Sơn, Xuân Viên… có nơi giá rao bán lên tới 200-300 triệu đồng/m2.

Tương tự Sa Pa, những khu vực từng xảy ra sốt đất tại Bắc Giang, Bắc Ninh, Hòa Bình hay vùng ven Hà Nội… cũng đang ghi nhận sự ấm lại của loại hình đất nền dự án. Sự trở lại của các nhà đầu tư với dòng tiền từ 4-10 tỷ đồng, cũng đang khiến không ít “tay to” đang sở hữu nhiều đất nền dự án kỳ vọng thanh khoản thị trường tốt hơn và đặc biệt là giá sẽ “nhảy múa”.

Kỳ vọng của các nhà đầu tư là có cơ sở, bởi theo các chuyên gia, những điểm mới của Luật Đất đai sẽ giúp thị trường bất động sản minh bạch hơn nhưng cũng có thể sẽ khiến giá nhà đất tăng.

Đặc biệt, đất nền dự án sẽ là loại hình bị tác động mạnh nhất vì còn chịu thêm ảnh hưởng từ quy định cấm phân lô, bán nền. Trong ngắn hạn, việc phân lô tách thửa có thể chậm lại để chờ quy định mới, theo đó nguồn cung sẽ giảm từ đó đẩy giá đất nền dự án (được phân lô sẵn) tăng lên.

Người sở hữu nắm lợi thế

Ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc PropertyGuru Việt Nam khu vực miền Nam - cho rằng, chưa từng có tiền lệ luật mới được thông qua mà giá nhà đất giảm. Ngược lại, khung pháp lý mới từ Luật Đất đai 2024 sẽ khiến chi phí triển khai dự án tăng.

Theo ông Tuấn, một trong những điểm quan trọng nhất của Luật Đất đai 2024 là bỏ khung giá đất cũ, thay vào đó, căn cứ trên mục đích, thời hạn sử dụng đất, thông tin đầu vào, các yếu tố khác ảnh hưởng... để xác định giá. Bảng giá đất mới sát với giá thị trường kéo ngân sách liên quan đất đai như chi phí giải phóng mặt bằng, đền bù thu hồi đất, thuế phí liên quan đến đất đều tăng.

Về cơ bản những người sở hữu đất sẽ có lợi hơn. Những quy định này sẽ góp phần tăng giá các loại đất từ đất dự án, đất nông nghiệp, đất phi thương mại và nhiều loại hình nhà đất khác cũng sẽ tăng.

Trong khi đó, theo bà Phạm Thị Miền, Phó trưởng ban Nghiên cứu thị trường và Tư vấn, xúc tiến đầu tư Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), đất nền vẫn là phân khúc ưu tiên trong “bộ sưu tập” bất động sản của giới đầu tư. Tuy nhiên, dòng sản phẩm này đang trong giai đoạn điều chỉnh lại giá bán, vì vậy nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ trước khi rót tiền.

Theo Luật Kinh doanh Bất động sản có hiệu lực từ 1/8 tới, sẽ có các điều kiện đối với đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản được chuyển nhượng quyền sử dụng đất (theo Điều 31).

Cụ thể với những điều kiện gồm: Đáp ứng yêu cầu quy định tại khoản 1 Điều 29 Luật Kinh doanh bất động sản 2024. Dự án bất động sản đó phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch; bảo đảm cung cấp các dịch vụ điện, nước, thoát nước, thu gom rác thải…; Có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất. Quyền sử dụng của phần đất được chuyển nhượng nằm trong phần diện tích đất thuộc dự án đã có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất; Quyền sử dụng đất không có tranh chấp, hoặc nếu có thì đã được giải quyết bằng bản án, quyết định, phán quyết đã có hiệu lực pháp luật.

Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; Quyền sử dụng đất không thuộc trường hợp luật cấm giao dịch, đang trong thời gian bị đình chỉ, tạm đình chỉ giao dịch; Đất không thuộc khu vực phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III; không thuộc trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo quy định của Luật Đất đai. Đối với các khu vực còn lại, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ điều kiện của địa phương để xác định các khu vực chủ đầu tư dự án được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật cho cá nhân tự xây dựng nhà ở.

Trước khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản, chủ đầu tư dự án phải có văn bản thông báo gửi cho cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh về việc quyền sử dụng đất đủ điều kiện được chuyển nhượng. Đã được công khai thông tin về quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định.

Ngoài ra, Điều 32 của Luật Kinh doanh Bất động sản còn yêu cầu đối với bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản cho cá nhân tự xây dựng nhà ở phải là chủ đầu tư dự án bất động sản.