Tây Nguyên sốt đất bất thường

Các "cò đất" liên tục thông tin về những dự án còn trên giấy để đẩy giá đất lên cao khiến thị trường bất động sản ở Tây Nguyên sôi động bất thường

Trong vai một người đi mua đất, chúng tôi đã liên hệ với nhiều "cò" ở TP Buôn Ma Thuột, tỉnh Đắk Lắk và chứng kiến cảnh sốt đất diễn ra khắp nơi. Sau khi nghe giới thiệu lô đất tại buôn Kbu, xã Hòa Khánh, TP Buôn Ma Thuột, chúng tôi theo một người đi xem. Tuy nhiên, vừa xuống tới buôn Kbu, chỉ trong vòng 20 phút, "cò đất" thông báo lô vừa giới thiệu đã có người mua!

Đắt như tôm tươi!

Buôn Kbu nằm ở vùng ven TP Buôn Ma Thuột, vốn yên tĩnh bởi quần tụ một khu vực dân cư người đồng bào dân tộc thiểu số. Tuy nhiên, 2 tháng qua, buôn này trở nên sôi động khi "cò" và người đi mua đất liên tục lui tới.

Lô đất giới thiệu ban đầu không còn, "cò đất" chỉ tay về 1 lô có đóng 2 cọc bê-tông làm mốc giới và vừa phát dọn. "Lô này đang "giá F0" (giá bán lần đầu -PV) đấy" - anh ta quả quyết.

"Nếu mua lô này, anh chỉ cần đặt cọc 50 triệu đồng, hơn 20 ngày sau mới đi làm thủ tục ra sổ được. Trong khoảng thời gian này, anh có thể "lướt sóng" (bán lại qua tay - PV) kiếm mấy chục triệu đồng đơn giản" - vừa hối chúng tôi đặt cọc, "cò" vừa liên tục nhìn vào điện thoại xem trong nhóm đã có ai thông báo lô đất này có người mua chưa.

Anh T.B.T (sống ở TP Buôn Ma Thuột) cho biết vừa mua 1 lô đất tại buôn Kbu với giá 440 triệu đồng cách đây 20 ngày. Tuy nhiên, trong thời gian chờ sang tên, có người hỏi mua với giá 550 triệu đồng, nếu bán thì anh sẽ lời hơn 100 triệu đồng.

Khu vực sốt đất nhất hiện nay tại Buôn Ma Thuột được đánh giá nằm ở phía Đông thành phố. Nguyên nhân là do có nhiều dự án đang triển khai như: Bệnh viện Trung ương Tây Nguyên, đường cao tốc Nha Trang - Buôn Ma Thuột hay tổ hợp Khu Du lịch sinh thái, vui chơi giải trí và sân golf hồ Ea Nhái. Mới đây, khi dự án Bệnh viện Trung ương Tây Nguyên chọn được vị trí xây dựng, có những ngày cả "cò đất" lẫn người mua đổ về đây nườm nượp.

"Tôi đã dồn tiền tiết kiệm và vay mượn thêm ngân hàng mua 1 lô đất cách khu vực dự kiến xây dựng bệnh viện khoảng 1 km. Lô đất này trước đây 2 tháng họ rao bán 720 triệu đồng nhưng sau khi có thông tin dự án, tôi phải mua với giá 1,1 tỉ đồng" - anh N.V.T (ngụ xã Ea Tu, TP Buôn Ma Thuột) cho biết.

Tại tỉnh Đắk Nông, trước thông tin các dự án lớn về du lịch đang được đầu tư, giá đất khu vực ven hồ Tà Đùng, huyện Đắk Glong cũng tăng chóng mặt. Có những lô đất nông nghiệp được đẩy lên hàng tỉ đồng, thậm chí hàng chục tỉ đồng/ha.

Hai tuần trước, anh Lê Quốc Thắng, một người dân ở TP HCM, đã đến Tà Đùng để khảo sát và mua một mảnh đất 1,4 ha, giá 3,4 tỉ đồng. Tuần này, người môi giới gửi thông tin cho anh về một mảnh đất quy hoạch có thể lên thổ cư diện tích 5 ha, được chủ báo giá 10 tỉ đồng. Anh hẹn ngày 16-1 đến coi thì ngày 15-1, người môi giới báo giá đã "nhảy" lên 13,5 tỉ đồng. Cuối cùng, anh đã đến xem và chốt giá mua 11 tỉ đồng cho 5 ha có "view" nhìn ra hồ Tà Đùng.

Trong khi đó, mảnh đất 1 ha nhìn ra hồ của bà Phạm Thảo (ngụ thị xã Gia Nghĩa, Đắk Nông) mới 7 tháng trước chốt giá bán cho một vị khách ở TP HCM 3,7 tỉ đồng. Sau đó, người này mua và hiện tại rao bán lại với giá 13 tỉ đồng. Có khách đã trả 11 tỉ đồng mà chủ mới này chưa bán.

Giấy rao bán đất dán khắp nơi tại TP Buôn Ma Thuột, tỉnh Đắk Lắk Ảnh: Cao Nguyên

Rủi ro rất lớn

Một nhà đầu tư bất động sản lớn ở Đắk Lắk cho rằng thị trường bất động sản tại Đắk Lắk và Đắk Nông đang rất sôi động. Tuy nhiên, người mua cần cân nhắc bởi những lô đất bị thổi giá lên quá cao. Người mua sẽ không mua được với giá trị thực, dẫn đến các hoạt động về vốn, thanh khoản bị đứng hoàn toàn.

"Thường có 3 yếu tố để tạo nên độ "hot" của 1 lô đất, đó là mục tiêu phát triển của địa phương, sự gia tăng mật độ dân cư và tầm nhìn dài hạn trong kế hoạch sử dụng đất của chính quyền. Tuy nhiên, theo biến động của thị trường thì giá đất ở đây sẽ chỉ sốt từ thời điểm này cho đến sau kỳ nghỉ Tết Nguyên đán. Rủi ro với các nhà đầu tư là rất lớn, đặc biệt là những lô bán sang tay quá nhiều lần" - vị này phân tích.

Theo tổng giám đốc một doanh nghiệp bất động sản có nhiều kinh nghiệm đầu tư đất vùng ven tại TP HCM, nhu cầu mua đất ở tỉnh để nghỉ dưỡng, đầu tư trong giai đoạn này rất nhiều. Khi giá đất các tỉnh Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu và Lâm Đồng đã được đẩy lên mức cao, người dân lại chuyển sang khu vực khác tại Đắk Nông, Đắk Lắk, Gia Lai. Đặc biệt, các khu vực có tầm nhìn ra hồ, suối đang trở thành tâm điểm của những người môi giới và người mua.

Riêng với khu vực có thông tin dự án của các tập đoàn lớn được triển khai thì hiện tượng sốt đất, đẩy giá tái diễn. Điều này khó tránh khỏi bởi bình thường nhu cầu đã cao, khi có thông tin dự án mở ra thì người dân lại kỳ vọng ăn theo hạ tầng, giao thông và giá cũng vụt tăng.

Tuy nhiên, theo vị tổng giám đốc nêu trên, không chỉ ở Tà Đùng hay các khu vực tại Tây Nguyên mà thông thường, một dự án ở bất cứ tỉnh nào thì từ lúc mới có chủ trương đến khi triển khai phải mất vài năm, nhanh nhất cũng 2-3 năm. Vì vậy, khi người môi giới hay người bán thổi giá, người mua cần cảnh giác, đừng sợ tăng giá mà lao theo thì sẽ mua phải giá ảo. Chưa chắc trong quá trình đầu tư, mọi việc đều suôn sẻ. Nếu dự án dừng hoặc chủ đầu tư không triển khai, có thay đổi chiến lược thì người ôm đất giá cao sẽ chịu thiệt.

Siết chặt quản lý Nhà nước về đất đai

Ông Hoàng Xuân Phương, Giám đốc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai TP Buôn Ma Thuột, cho biết vào tháng 12-2021, bộ phận một cửa của thành phố đã tiếp nhận hơn 11.400 hồ sơ thủ tục hành chính thuộc lĩnh vực đất đai.

Trong tháng 1-2022, có những ngày cán bộ, nhân viên bộ phận này tiếp nhận và giải quyết tới 666 hồ sơ, cao gấp nhiều lần so với trước đây. Trước tình hình này, bộ phận một cửa đã thực hiện nhiều giải pháp như tăng thêm quầy tiếp nhận hồ sơ; cán bộ, nhân viên ăn uống tại chỗ để làm việc từ 6 giờ 30 phút đến tận 22 giờ hằng ngày.

Theo ông Vũ Văn Hưng, Chủ tịch UBND TP Buôn Ma Thuột, hiện tượng sốt đất là do "cò" thỏa thuận với nhau đẩy giá đất lên cao rồi lôi kéo người dân tham gia mua bán. Do đó, ông Hưng khuyến cáo người dân phải hết sức cảnh giác, không nên nghe theo những người môi giới mà đổ xô mua bán đất. Khi đất được đẩy giá lên cao thì người mua sau là người thiệt thòi nhất.

"TP Buôn Ma Thuột vẫn đang tổ chức bán đấu giá đất ở rất nhiều khu vực, dự án được nhà nước quy hoạch bài bản, đầy đủ nên người dân yên tâm về nhu cầu đất ở" - ông Hưng nhấn mạnh.

Tại Đắk Nông, trước tình trạng "cò đất" đẩy giá, Chủ tịch UBND tỉnh Hồ Văn Mười đã chỉ đạo tăng cường công tác quản lý nhà nước về đất đai, quản lý xây dựng trên địa bàn xã Đắk Som, huyện Đắk Glong, nhất là khu vực hồ Tà Đùng; kịp thời kiểm tra, xử lý nghiêm hành vi vi phạm trong quản lý, sử dụng đất, quản lý xây dựng.

Thanh tra tỉnh Đắk Nông cũng vừa công bố quyết định thanh tra đột xuất công tác quản lý nhà nước về đất đai, quản lý xây dựng ở xã Đắk Som, tập trung vào khu vực quanh hồ Tà Đùng nhằm đánh giá chính xác thực trạng, tình hình quản lý đất đai, quản lý trật tự xây dựng ở xã này.

Ôm nợ vì bán không ai mua

Ba năm trước, giá đất tại TP Pleiku, tỉnh Gia Lai cũng "sốt rần rần" khi xuất hiện những thông tin như TP Pleiku sắp lên đô thị loại 1, các dự án lớn sắp được đầu tư. Ngay cả việc đơn vị bộ đội tổ chức bay huấn luyện trên bầu trời TP Pleiku cũng được đồn rằng các doanh nghiệp đang khảo sát, lập dự án…, kéo theo giá đất bị đẩy lên từng ngày.

Đến giữa năm 2019, giá đất tại TP Pleiku bắt đầu hạ nhiệt. Nhiều người vay tiền đầu tư mua đất giờ bán không ai mua. "Khi tôi mua đúng thời điểm sốt nhất, mình phải nhanh, nếu không thì người khác mua mất. Mua xong thì giá đất hạ nhiệt, lô dính quy hoạch thì không có người mua, đến nay hằng tháng trả gần chục triệu đồng tiền lãi, lô còn lại tôi bán rẻ để cắt lỗ" - anh H.T.A, một người đầu tư đất, cho hay.

Theo ông Nguyễn Kim Chuôn, Giám đốc Công ty CP Tài chính và Phát triển doanh nghiệp (FBS) chi nhánh Gia Lai, dịch Covid-19 phức tạp khiến kinh tế của người dân gặp nhiều khó khăn, kéo theo sự hạ nhiệt của thị trường bất động sản. Bên cạnh đó, nhiều nhà đầu tư không thể xuất bán nên không có nguồn tiền đầu tư chỗ khác. Đây cũng là hậu quả của tình trạng sốt đất ảo, người ôm đất sau lãnh đủ.