Tập trung quá nhiều vào bất động sản nhà ở, chúng ta đang lãng phí nguồn lực phát triển?

Bất động sản (BĐS) đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế Việt Nam. Có thể thấy rõ điều này từ tỷ trọng đóng góp của BĐS trong GDP cũng như trong cấu trúc vốn hóa của thị trường chứng khoán (đều đạt khoảng 15%). Trong suốt hơn 30 năm hình thành và phát triển của thị trường BĐS, dù trong bất cứ bối cảnh nào, dòng chảy vốn luôn được điều hướng tới thị trường BĐS nhà ở.

Điều đó đặt ra một dấu hỏi lớn, nhất là đối với một nền kinh tế đang phát triền cần rất nhiều vốn đầu tư cho cơ sở hạ tầng, công nghệ, kỹ thuật và nguồn nhân lực: Nguồn vốn phát triển trong tương lai của chúng ta sẽ đến từ đâu?

Dòng vốn luôn chảy về phân khúc BĐS nhà ở

Để thấy được điều này, có thể chia quá trình hình thành và phát triển của thị trường BĐS nhà ở tại Việt Nam thành 2 giai đoạn: Giai đoạn 1993 – 2008, giai đoạn 2008 đến nay.

Giai đoạn 1993 – 2008 có thể được xem là mối “nhân duyên” ngân hàng và bất động sản. Năm 1993 là năm ra đời của rất nhiều tập đoàn BĐS hàng đầu Việt Nam. Và thật trùng hợp, đây cũng là năm có tới 10 Ngân hàng Thương mại Cổ phần (NHTMCP) tư nhân đã được thành lập để đón đầu xu thế mở cửa, hội nhập vào nền kinh tế quốc tế. Một sự kết hợp hoàn hảo giữa một bên có nhu cầu vốn lớn và một bên huy động vốn có nhu cầu cho vay, tài sản bảo đảm không gì uy tín hơn là BĐS nhà ở. Tập trung vào phân khúc BĐS nhà ở là nơi có thể tạo nên những cơn sốt và tạo nên tỷ suất lợi nhuận cao nhất (trên một mét vuông đất có thể xây dựng) cho những nhà phát triển BĐS và các ngân hàng tài trợ vốn.

Giai đoạn 2008 đến nay, sự bùng nổ của thị trường luôn kết thúc trong trạng thái của một cuộc khủng hoảng tồn kho và kéo theo câu chuyện nợ xấu ngành ngân hàng sau đó.

Giai đoạn này chứng kiến 2 cuộc khủng hoảng tồn kho BĐS nhà ở. Lần thứ nhất, năm 2012, lần thứ hai, năm 2023. Cả hai đều bắt nguồn từ sự lệch pha cung cầu của các phân khúc, tập trung quá nhiều vào phân khúc cao cấp mà thiếu các sản phẩm dành cho phân khúc thấp, trung có nhu cầu ở thực. Nguyên nhân là bởi tỷ suất lợi nhuận hấp dẫn từ phân khúc cao cấp kết hợp với môi trường nới lỏng tiền tệ, sự phát triển quá nóng dựa trên dòng vốn dễ dãi từ hệ thống ngân hàng. Vòng quay tiền của nền kinh tế trong giai đoạn này đã lên một mức mà có thể tạo ra những bong bóng BĐS và một sự thịnh vượng ảo.

Chỉ trong hơn 10 năm, dư nợ cho vay BĐS trong hệ thống NHTM đã tăng từ mức khoảng 7% năm 2011 lên tới gần 25% vào cuối năm 2022, tổng dư nợ BĐS đã đạt gần 2.6 triệu tỷ đồng.

Nhưng đó vẫn chỉ là bề nổi, NHTM không chỉ tài trợ từ phía cung mà còn đáp ứng nhu cầu vốn từ phía cầu. Dư nợ cho vay bán lẻ đã bùng nổ trong giai đoạn này ( 70-80% là cho vay BĐS), chiếm gần 50% tổng dư nợ toàn nền kinh tế tính tới cuối năm 2022. Số dư nợ này được đảm bảo bởi một khối BĐS khổng lồ trên 15 triệu tỷ đồng (gần 700 tỷ USD).Điều đáng nói là khối tài sản này được định giá bằng VNĐ, và VNĐ được tạo ra bởi hệ thống Ngân hang Việt Nam.

Vừa qua, chúng ta đã từng nghe đến thông tin giao dịch BĐS nhà ở tại TP.HCM có giá giao dịch lên tới gần 600 tỷ VND. Tuy không dám chắc một BĐS tương tự sẽ có giá như thế nào tại Mỹ, hay châu Âu và không dám nghĩ nó hàm ý gì về giá trị đồng nội tệ so với USD ở thời điểm hiện tại nếu xét theo lý thuyết ngang giá sức mua (nếu đổi sang USD và mua BĐS tại Mỹ thì sao?).

Khi mà hệ thống NHTM đã đến các giới hạn của nó, trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) thể hiện vai trò như một cách huy động khác của các doanh nghiệp BĐS. Bản chất là khi các nhà phát triển BĐS không thể tìm nguồn tài trợ vốn chính thống từ các ngân hàng do các giới hạn về tỷ lệ cho vay, các quy định về định hạng tín dụng đối với doanh nghiệp BĐS, một cách rất khôn khéo thông qua hệ thống các tổ chức tài chính (ngân hàng, công ty chứng khoán, công ty tài chính – còn được gọi với cái tên khác là “hệ thống ngân hàng ngầm” – shadow bank), các nhà phát triển BĐS đã tiếp cận túi tiền của các cá nhân và hộ gia đình bằng việc phát hành TPDN. Đến hết 31/12/2022, tổng quy mô TPDN BĐS đang là khoảng 20 tỷ USD, 1/3 trong số này đang được nắm giữ bởi nhà đầu tư cá nhân, còn lại là ngân hàng và công ty chứng khoán.

Đến lúc này, chỉ cần một cơn gió ngược đến từ việc thay đổi chính sách, đó là việc kết thúc chu kỳ nới lỏng tiền tệ chuyển sang chu kỳ thắt chặt tiền tệ của Ngân hàng trung ương Mỹ - Fed. Với vai trò thống trị của đồng USD trong nền kinh tế thế giới, hậu quả thật nặng nề như những gì đã, đang và sẽ xảy ra.

BĐS nhà ở tồn kho nhưng nguồn lực dành cho phát triển cơ sở hạ tầng thì vẫn thiếu

Theo số liệu của Tổng cục thống kê, trong giai đoạn từ năm 2011 - 2021, dân số Việt Nam đã tăng khoảng 11.6 triệu người. Cũng trong thời gian này, số mét vuông mặt sàn nhà ở của Việt Nam đã tăng mới trung bình 100m2/nhân khẩu tăng thêm. Con số này là rất không đồng đều giữa các địa phương, trong đó Hà Nội lên tới 130m2/nhân khẩu tăng thêm, trong khi TPHCM, Bình Dương… dưới 30m2/nhân khẩu tăng thêm. Rõ ràng, có một số địa phương thực trạng thiếu nguồn cung nhà ở là có tồn tại, nhưng ở một số nơi khác, và xét trên bình diện toàn xã hội, chúng ta đã lãng phí một nguồn lực rất lớn . Với một gia đình tối thiểu 3 người thì con số 130m2/nhân khẩu tăng mới, có thể hiểu là Hà Nội đang xây rất nhiều biệt thự, nhà vườn (diện tích 300m2 trở lên) để phục vụ nhu cầu nhà ở của cả tầng lớp trung lưu. Nguồn vốn khan hiếm cho một nền kinh tế đang phát triển đã bị đóng băng tại những dự án, những biệt thự bỏ hoang như thế.

Ở một diễn biến khác, trong vòng 17 năm tính đến năm 2021, chúng ta đã chật vật để xây dựng được chỉ hơn 1,000 km đường cao tốc, trong khi theo quy hoạch đến năm 2020, Việt Nam cần xây dựng 22 tuyến cao tốc với tổng chiều dài hơn 5,870 km. Tốc độ này mới chỉ đạt bình quân 74 km mỗi năm, bằng 1.5% tốc độ phát triển đường cao tốc của Trung Quốc (chúng ta đã rất khác Trung Quốc về định hướng phát triển thị trường BĐS ở điểm này). Nguyên nhân vẫn được nêu ra là nguồn lực đất nước hạn chế, vốn ngân sáchNhà nước chỉ đáp ứng đầu tư cải tạo nâng cấp hệ thống quốc lộ.

Chúng ta đều đã biết, đầu tư cho cơ sở hạ tầng là rất quan trọng, nhất là đối với một nền kinh tế đang phát triển. Đó là điều kiện tiền đề để thúc đẩy phát triển kinh tế, nâng cao năng lực cạnh tranh, thu hút vốn đầu tư nước ngoài. Các chuyên gia kinh tế dự báo, để đáp ứng các mục tiêu về cơ sở hạ tầng của Việt Nam vào năm 2040, sẽ cần tổng vốn đầu tư vào khoảng 600 tỷ USD, tương đương mỗi năm khoảng 25-30 tỷ USD. Với ngân sách chi tiêu công ngày càng hạn hẹp, các nguồn vốn tài trợ từ bên ngoài như ODA dần không còn, câu hỏi đặt ra là nguồn lực nào có thể được huy động? Trong bối cảnh nguồn lực khu vực tư nhân đã đủ mạnh, nhưng đang bị lãng phí một cách trầm trọng, đã đầu tư vào khu vực không trực tiếp tạo ra giá trị cho nền kinh tế, việc điều hướng để sử dụng nguồn lực này sang phát triển cơ sở hạ tầng là vô cùng cấp thiết, trong đó, vai trò của hệ thống tài chính mà hạt nhân là các NHTM là vô cùng quan trọng.

Vào cuối giai đoạn phát triển thứ 2 của thị trường BĐS nhà ở tại Việt Nam, các nhà làm chính sách đã bắt đầu nhận ra vấn đề và có những chuyển biến mang tính tích cực. Đã có những chính sách rõ ràng hơn để huy động nguồn vốn đầu tư tư nhân cho cơ sở hạ tầng của đất nước.

Tài sản tốt nhất để lại cho thế hệ mai sau không phải là BĐS nhà ở mà phải là những doanh nghiệp cạnh tranh toàn cầu

Có một câu chuyện thú vị đã xảy ra phổ biến trong những năm qua tại Việt Nam – câu chuyện về những làng tỷ phú giàu lên nhờ người dân đi xuất khẩu lao động tại những làng quê của Nghệ An, Thanh Hóa,…. Đặc điểm chung của những nơi này đó là sau khi người dân đi xuất khẩu lao động trở về, có một số vốn nhất định, điều đầu tiên họ nghĩ tới là phải xây một ngôi nhà thật to và đẹp cho vợ con, gia đình hưởng thụ, , từ đó, xuất hiện hàng loạt những ngôi làng biệt thự. An cư rồi mới lạc nghiêp, thói quen khó bỏ, nhà cửa luôn là một thứ tài sản vô cùng quan trọng. đã ăn sâu bám rễ vào tâm khảm của người Việt.

Hình ảnh nói trên cũng giống như thực trạng của cả nền kinh tế của chúng ta, khi chúng ta chưa trở nên giàu có, những đồng vốn đi vay dù là vay nợ nước ngoài hay huy động từ người dân trong nước thì đều có chi phí rất cao lại được tập trung cả vào những lĩnh vực không tạo nên tư liệu phục vụ sản xuất, không nâng cao trình độ sản xuất.

Đất đai nếu gắn liền với sản xuất thì đó là tư liệu lao động vô cùng quan trọng (BĐS khu công nghiệp, BĐS thương mại), nhưng nếu nó biến thành nhà ở và để trở thành phương tiện cất trữ của cải thì đây là một sự lãng phí trong giai đoạn kinh tế đang cần nguồn lực đầu tư phát triển. Chi phí cơ hội của 1 đồng vốn đi vay/huy động thay vì đầu tư cơ sở hạ tầng lại được đưa vào tích trữ dưới dạng BĐS nhà ở, cũng giống như việc bạn còn nghèo nhưng không ngại vay nợ thẻ tín dụng để tiêu dùng trong hiện tại và đẩy chi phí vào tương lai, nó sẽ nhanh chóng làm bạn khánh kiệt. Bởi lẽ nguyên tắc cơ bản nhất trong đầu tư là giá trị thời gian của tiền, một đồng bạn chi tiêu ở hiện tại, nếu không đi vào lĩnh vực tạo hiệu quả sẽ là gánh nặng rất lớn của bạn trong tương lai.

Có một sự khác biệt rất rõ ràng trong việc phân bổ tài sản của những gia đình giàu có tại Việt Nam và những gia đình giàu có tại Mỹ. Tại Việt Nam, những gia đình giàu có phân bổ đến 70% tài sản của mình vào bất động sản; trong khi con số này tại Mỹ chỉ là khoảng 34% (theo Knight Frank), phần còn lại nhà giàu tại Mỹ phân bổ vào thị trường chứng khoán – những công ty niêm yết hàng đầu nằm trong danh sách Fortune 500 hay Global 500 như Apple, Amazon, ExxonMobil,… những doanh nghiệp nắm giữ nguồn nguyên vật liệu, năng lượng, công nghệ chủ chốt quyết định năng lực và trình độ sản xuất của tương lai. Nhìn sang Hàn Quốc, một quốc gia châu Á có nhiều đặc điểm phát triển tương đồng Việt Nam, tỷ trọng nắm giữ BĐS của giới siêu giàu cũng giảm mạnh trong nửa thế kỷ qua, hiện chỉ ở mức 48% tổng tài sản (theo báo cáo của Viện nghiên cứu quản lý tài chính Hana), Hàn Quốc cũng đã có những tên tuổi lớn nằm trong Global 500 như Samsung, Huyndai, SK, Kia, Posco (công ty thép hàng đầu thế giới).

Quay trở lại Việt Nam, sau hơn 30 năm mở cửa, thị trường chứng khoán có 45% vốn hóa thuộc các doanh nghiệp BĐS và ngân hàng, trong danh sách VNR500 – top 500 doanh nghiệp tư nhân lớn nhất Việt Nam có tới 39 doanh nghiệp kinh doanh BĐS, 24 NHTM, chúng ta vẫn chưa tạo dựng được những doanh nghiệp chủ chốt của nền kinh tế có khả năng cạnh tranh toàn cầu. Người dân vẫn chủ yếu coi BĐS như một kênh tích trữ tài sản cho thế hệ tương lai. Nếu như 30 năm trước, thay vì đầu tư vào một nửa số doanh nghiệp BĐS và ngân hàng hiện tại, chúng ta đầu tư vào 3 hay 5 doanh nghiệp sản xuất chủ chốt với định hướng xuất khẩu, dù có phải chấp nhận thua lỗ triền miền như cái cách mà các tập đoàn của Hàn Quốc (Posco, Huyndai,…) đã được Chính phủ, hệ thống tài chính của Hàn Quốc hỗ trợ trong giai đoạn đầu, thì liệu lúc này con đường đi ra thế giới của các doanh nghiệp Việt Nam có bớt khó khăn hơn con đường mà Vinfast đang đi?