Tạo “hồn” cho bất động sản du lịch trở lại

Bất động sản du lịch được các tổ chức nghiên cứu thị trường dự báo về kịch bản tích cực trong thời gian tới, nhất là khi hộ chiếu vắc xin và thẻ xanh Covid-19 như cứu cánh quan trọng.

Nhưng để tận dụng được cơ hội, không chỉ cần nỗ lực của doanh nghiệp, địa phương mà còn cả các cơ quan ban ngành trong việc tháo gỡ những vướng mắc “then chốt” hiện tại.

Thực tiễn cấp bách

Sáng nay (16/11), Hội thảo khoa học quốc tế với chủ đề: “Chính sách, pháp luật về bất động sản du lịch - Những vấn đề đặt ra cho Việt Nam” do Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cùng với Trường Đại học Luật Hà Nội đã được tổ chức dưới sự chỉ đạo và bảo trợ của Bộ Tư pháp và Bộ Xây dựng.

Phát biểu tại Hội thảo, TS. Đoàn Trung Kiên, Hiệu trưởng Trường Đại học Luật Hà Nội đánh giá, trong những năm qua, phân khúc thị trường bất động sản du lịch phát triển sôi động và ngoạn mục với nhiều sản phẩm sản cao cấp như condotel, shophouse, shoptel, resort, homestay, farmstay...

Nhờ đó, không chỉ đáp ứng nhu cầu nghỉ dưỡng, giải trí ngày càng cao của du khách mà còn tạo thêm nhiều cơ hội kinh doanh hấp dẫn cho các nhà đầu tư thứ cấp và người dân, đem lại nguồn thu lớn cho ngân sách nhà nước, là động lực quan trọng cho sự tăng trưởng của thị trường bất động sản nói chung.

“Tuy nhiên, gần 2 năm chống chịu với ảnh hưởng của Covid-19 cùng các rào cản về pháp lý đã tạo “điểm nghẽn” cho hoạt động đầu tư kinh doanh ở phân khúc đầy tiềm năng này” TS. Kiên chia sẻ.

Mặc dù đóng góp cho GDP rất cao trong vài năm vừa qua, tuy nhiên, theo PGS. TS. Bùi Quang Tuấn, Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam, khung pháp lý của Việt Nam liên quan đến bất động sản du lịch vẫn chưa thống nhất và phù hợp với thị trường này. Những chính sách phát triển du lịch của Việt Nam cho thấy, Việt Nam vẫn chưa được hưởng những ưu đãi so với các ngành kinh tế mũi nhọn khác và chưa có chính sách ưu đãi đặc thù.

“Do các quy định chưa cụ thể, rõ ràng nên tại nhiều địa phương, cơ quan quản lý Nhà nước rất lúng túng trong việc quản lý bất động sản du lịch và hoạt động chuyển nhượng, kinh doanh bất động sản du lịch”, PGS.TS. Bùi Quang Tuấn cho hay.

Một số hạn chế lớn trong pháp luật về đầu tư, kinh doanh bất động sản có thể kể tới như thủ tục đầu tư phức tạp, chưa có cơ chế quy định cụ thể về quản lý và sử dụng đất cho mục đích hỗn hợp... Việt Nam cũng chưa có quy định chính sách nhằm thu hút đầu tư nước ngoài vào bất động sản du lịch.

"Sự phát triển bất động sản với mô hình “ngôi nhà thứ hai” đang phát triển khá mạnh ở các quốc gia châu Âu nhưng ở Việt Nam chưa có quy định…", ông Tuấn nói thêm.

PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến, Trưởng khoa Pháp luật Kinh tế, trường Đại học Luật Hà Nội cho biết thêm, các quy định về bất động sản du lịch nằm rải rác ở những văn bản pháp luật khác nhau song nội dung không đồng bộ, chi tiết. Điều này không chỉ gây lúng túng cho việc quản lý nhà nước về phân khúc thị trường bất động sản du lịch mà còn tạo thành “điểm nghẽn” cho hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản du lịch ở nước ta...

Riêng trong Luật Kinh doanh Bất động sản, bất động sản du lịch được quy định khá mờ nhạt. Loại hình kinh doanh này được “ẩn nấp” trong các quy định về kinh doanh bất động sản có sẵn; kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai; kinh doanh quyền sử dụng đất của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014. Các quy định hiện hành chưa đề cập những yêu cầu, đặc điểm đặc thù về môi giới, tư vấn, quản lý... về bất động sản du lịch.

“Dường như, khi xây dựng Đạo luật này, các nhà làm luật chưa sẵn sàng cho việc tạo cơ sở pháp lý cho hoạt động kinh doanh bất động sản du lịch. Chúng ta chưa có một văn bản dưới luật ở hình thức nghị định hoặc thông tư quy định trực tiếp về kinh doanh bất động sản du lịch như điều kiện cụ thể, đặc thù về kinh doanh bất động sản du lịch; yêu cầu đối với hoạt động quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản du lịch; các điều khoản riêng, đặc thù trong nội dung hợp đồng mẫu về thuê lại Condotel của khách hàng (sau khi chủ đầu tư đã bán căn hộ Condotel cho khách hàng) để kinh doanh...”, PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến nhận xét.

Cùng chung quan điểm, nhưng dưới góc độ quản lý Nhà nước, ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường Bất động sản, Bộ Xây dựng cũng nhìn nhận, hiện nay, bất động sản du lịch chịu sự điều chỉnh của nhiều hệ thống quy định khác nhau, từ hoạt động đầu tư, kinh doanh đến việc quản lý, sử dụng.

Tuy nhiên, quy định của pháp luật Đất đai hay pháp luật Kinh doanh bất động sản hiện hành thì không có các khái niệm riêng cho loại hình bất động sản du lịch, trong đó có Condotel, Resort villa, farmhouse… mà chỉ có khái niệm chung, đó là nhà, công trình xây dựng với mục đích thương mại, dịch vụ.

“Vì vậy, dễ gây lúng túng trong quá trình thực hiện của cả chủ đầu tư, nhà đầu tư và chính quyền địa phương, phát sinh những tranh chấp trong hoạt động kinh doanh, mua bán loại hình bất động sản này, cũng có trường hợp địa phương xác định đây là loại hình nhà ở nhưng không phải là đơn vị ở” ông Khởi nhấn mạnh.

Cần sớm có giải pháp tổng thể cho việc xây dựng pháp lý bất động sản nghỉ dưỡng

Theo ông Đoàn Văn Bình, Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam, sự thiếu vắng cơ sở pháp lý và những chính sách phù hợp nhằm phát triển bất động sản du lịch là rào cản lớn cho sự phát triển phân khúc bất động sản này.

Thống kê cho thấy, từ cuối năm 2019, sau những tranh chấp giữa chủ đầu tư và khách hàng, “bức tranh của thị trường bất động sản du lịch đã bớt sôi động và tâm lý chờ đợi tính pháp lý rõ ràng đang bao trùm”.

Do đó, cơ chế, chính sách thông thoáng cần sớm được áp dụng, như một giải pháp cấp bách giúp thị trường hồi phục nhanh sau những tác động tiêu cực của đại dịch Covid -19.

Đồng thời, đây cũng là giải pháp dài hạn để thúc đẩy thị trường phát triển tự do, minh bạch, lành mạnh, giúp khai thác tối đa lợi thế của ngành kinh tế mũi nhọn du lịch nói chung và bất động sản du lịch nói riêng, góp phần xây dựng Việt Nam trở thành nước phát triển, thu nhập cao vào năm 2045.

“Từ thực tế có thể khẳng định rằng, nếu chúng ta cho các bất động sản du lịch kiểu mới được sử dụng đất dài hạn thì đó chính là sự hấp dẫn để thu hút các nhà đầu tư cá nhân quay lại thị trường này.

Hướng tiếp theo là chúng ta phải cân nhắc mức thuế phù hợp đối với các bất động sản du lịch kiểu mới để có thể cân đối giữa việc thu từ giao đất cộng với thuế sử dụng đất dài hạn tương đương với thu tiền thuê đất sử dụng có thời hạn.

Mở rộng hơn quy định này, chúng ta có thể sửa đổi Luật Đất đai theo hướng có thể cho phép người cần đất được lựa chọn giữa hai hình thức mua lâu dài quyền tài sản đất đai hoặc thuê đất đối với mọi loại đất. Mua quyền tài sản đất đai lâu dài sẽ phải chịu thuế đất đai ở tỷ suất cao, thuê quyền sử dụng đất có thời hạn thì chỉ phải trả tiền thuê đất cho nhà nước. Quản lý đất đai như vậy sẽ dễ dàng hơn và đơn giản hơn”, GS. TSKH. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và môi trường chia sẻ tại Hội thảo.