Tạo dựng quỹ đất, chuyển nhượng dự án: Cuộc đua của những “ông lớn”

Mua bán, chuyển nhượng (M&A) các dự án bất động sản đã và đang hình thành những cơn sóng ngầm, bởi phát triển quỹ đất mới luôn là một trong những chiến lược quan trọng của các doanh nghiệp bất động sản, nhất là những doanh nghiệp lớn, nhằm tạo lợi thế cạnh tranh.

Sôi động M&A quỹ đất

Trong 9 tháng đầu năm 2019, thị trường bất động sản TP.HCM chứng kiến hàng chục thương vụ M&A dự án lớn khi một số doanh nghiệp có tiềm lực tài chính mạnh, có khả năng triển khai dự án đã quyết định chi mạnh tay nhằm thâu tóm, hợp tác với những doanh nghiệp có quỹ đất để phát triển dự án.

Ngay từ đầu năm 2019, khi thị trường bất động sản khu vực xung quanh TP.HCM nóng dần, Tập đoàn Đất Xanh đã chuyển mục tiêu chiến lược ngắn hạn để phát triển quỹ đất ở các khu vực Bình Dương, Đồng Nai, Long An. Thương vụ nóng nhất gần đây là Công ty cổ phần Đầu tư kinh doanh bất động sản Hà An (trụ sở tại Bình Dương, 99,9% cổ phần sở hữu thuộc về Tập đoàn Đất Xanh) trúng thầu khu đất có diện tích 92,2 ha với giá hơn 3.060 tỷ đồng tại xã Long Đức (huyện Long Thành, tỉnh Đồng Nai) vào cuối tháng 8/2019.

Đây là khu đất sạch do Công ty TNHH MTV Tổng công ty Cao su Đồng Nai sử dụng và được UBND tỉnh thu hồi, giao Trung tâm Phát triển quỹ đất tỉnh Đồng Nai quản lý. Thương vụ này đã giúp Tập đoàn Đất Xanh gia tăng quỹ đất sở hữu lên đến 910 ha tại các vùng kinh tế trọng điểm; đồng thời sẽ mang về cho Đất Xanh hàng ngàn tỷ đồng lợi nhuận vào các năm tiếp theo.

Ngoài ra, Đất Xanh còn M&A thành công 2 dự án tại tỉnh Bình Dương, trong đó có 1 dự án mặt tiền trục đường chính thuộc phường Lái Thiêu (thị xã Thuận An), 1 dự án mặt tiền quốc lộ (TP. Thủ Dầu Một) và đầu tư để xây dựng căn hộ thương mại, dịch vụ.

Bên cạnh đó, rất nhiều doanh nghiệp bất động sản cũng đã và đang nỗ lực để thâu tóm quỹ đất. Cụ thể, tháng 2/2019, Tập đoàn Hà Đô thâu tóm khu đất rộng 2,6 ha tại đường Phạm Văn Đồng (quận Thủ Đức TP.HCM). Quỹ đất này là khu nhà kho của Công ty Lương thực đã bỏ hoang từ lâu. Tuy giá trị thương vụ được giữ bí mật, nhưng theo giới quan sát, Tập đoàn Hà Đô phải chi ra ít nhất 1.000 tỷ đồng để thâu tóm quỹ đất này.

​​Nhiều doanh nghiệp có tiềm lực tài chính đang mạnh tay thâu tóm, hợp tác với những doanh nghiệp có quỹ đất để phát triển dự án bất động sản. Ảnh: Gia Huy

Một thương vụ nữa là hơn 100 ha tại khu Hồ Tràm (tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu) của Tập đoàn Trung Thủy được chuyển nhượng cho Tập đoàn Novaland. Tập đoàn Trung Thủy sở hữu quỹ đất này từ năm 2007, nhưng sau 3 lần gia hạn phát triển dự án mà không thể triển khai, đến đầu năm 2019, đã chính thức sang nhượng lại cho Novaland.

Tháng 5/2019, thông qua công ty con, Keppel Land mua lại 3 khu đất, tổng diện tích 6,2 ha, thuộc huyện Nhà Bè (TP.HCM) của Công ty CP Địa ốc Phú Long. Mỗi khu đất cách nhau 400 m và nằm dọc theo tuyến đường huyết mạch Nguyễn Hữu Thọ. Chủ đầu tư có kế hoạch phát triển khu đất với 2.400 căn hộ cao cấp, khu nhà phố thương mại. Thương vụ này mang lại cho Phú Long tổng số tiền 1.304 tỷ đồng (tương đương 56 triệu USD).

Đầu tháng 7/2019, CapitaLand phát đi thông báo đã hoàn tất thương lượng với Temasek và mua lại toàn bộ cổ phiếu hiện hành của Công ty Ascendas and Singbridge Pte. Ltd. Việc sáp nhập Ascendas and Singbridge giúp CapitaLand trở thành một trong những tập đoàn bất động sản đa ngành lớn nhất châu Á với hơn 123 tỷ đô la Singapore giá trị tài sản quản lý.

Sau khi thâu tóm Ascendas and Singbridge, CapitaLand bổ sung Dự án OneHub Saigon vào danh mục đầu tư tại Việt Nam. Đây là khu phức hợp văn phòng thương mại, công nghiệp và vận tải rộng 12 ha nằm ở lối vào Khu công nghệ cao TP.HCM, tiếp giáp Xa lộ Hà Nội.

Chiến lược hậu thâu tóm dự án

Đại diện các doanh nghiệp bất động sản đều khẳng định, việc phát triển quỹ đất mới tại nhiều tỉnh, thành phố luôn được đặc biệt quan tâm trong chiến lược phát triển của mình, bởi hiện nay, quỹ đất tại các thị trường chính là Hà Nội và TP.HCM rất hạn chế.

Bên cạnh đó, do các thị trường này đã phát triển ổn định, nên giá đất, suất đầu tư cao, lợi nhuận mang lại không thực sự hấp dẫn, thủ tục cấp phép đầu tư lại khó khăn, nên để có được bước phát triển mới, các doanh nghiệp phải hướng đến những vùng đất mới tiềm năng. Hơn nữa, kết nối hạ tầng giao thông ở các địa phương trên cả nước đang phát triển rất mạnh cũng là yếu tố thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản.

Thị trường M&A dự án bất động sản đã hình thành những cơn “sóng ngầm” suốt nhiều năm qua. Cả bên bán và bên mua đều có những điều khoản bảo mật nghiêm ngặt nhằm hạn chế mức độ ảnh hưởng đến những công ty thành viên.

Ông Phan Xuân Cần, Chủ tịch SohoVietnam, đơn vị chuyên tư vấn chuyển nhượng dự án bất động sản cho biết, có một sự khác biệt trong câu chuyện thâu tóm dự án hiện nay so với giai đoạn trước. Nếu như trước đây, nhiều doanh nghiệp thâu tóm dự án với mục đích triển khai hoặc “găm hàng”, đón đầu cơ hội mua - bán lại quỹ đất, thì hiện nay, theo ghi nhận, việc săn quỹ đất nhằm mục tiêu phát triển dự án khá rõ ràng. Phần lớn các dự án sau khi được doanh nghiệp mua lại đã nhanh chóng được đầu tư xây dựng.

Dẫu vậy, cũng cần nói thêm, bên cạnh những thông tin được công bố, thị trường M&A dự án bất động sản đã hình thành những cơn “sóng ngầm” suốt nhiều năm qua. Cả bên bán và bên mua đều có những điều khoản bảo mật nghiêm ngặt nhằm hạn chế mức độ ảnh hưởng đến những công ty thành viên.

Phó tổng giám đốc một công ty địa ốc có trụ sở tại quận 3 (TP.HCM) cho biết, thông tin mua bán dự án bất động sản thường ít được hé lộ, vì các điều khoản cam kết bảo mật, trừ trường hợp doanh nghiệp đã lên sàn buộc phải công bố theo quy định. Số còn lại, nếu là doanh nghiệp chưa lên sàn, nhiều khả năng, thông tin mua bán dự án sẽ được giữ kín một thời gian dài. Nguyên nhân là do mỗi công ty sở hữu quỹ đất đều trực thuộc một công ty mẹ đang niêm yết hoặc đã cổ phần hóa, nên nhất cử nhất động thay đổi tài sản đều tác động đến thị giá cổ phiếu, tình hình kinh doanh chung của cả hệ thống.

Ngoài ra, do quá trình thương thảo, đàm phán thường kéo dài, nên thông tin công bố cần được giữ kín càng lâu càng tốt, tránh bị đối thủ cạnh tranh trực tiếp “nhòm ngó”. Dù mua bán dưới bất kỳ hình thức nào, quỹ đất luôn nằm trong nhóm tài sản chủ chốt và là mục tiêu săn lùng của các đại gia.

“Đây là một thị trường kén khách, nhưng lại vô cùng màu mỡ, có thể lãi lớn chỉ sau một đêm nếu mua được hàng tốt. Thời gian tới, cuộc đua săn dự án sẽ tiếp tục tăng tốc”, vị lãnh đạo công ty địa ốc nói trên dự báo.