Tăng hệ số K: Cơ hội cho dự án vướng mặt bằng tại TP.HCM

Quyết định tăng hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) của UBND TP.HCM mới đây được kỳ vọng sẽ góp phần gỡ nút thắt bồi thường giải phóng mặt bằng cho những dự án giao thông trên địa bàn Thành phố hiện nay.

Giải vây cho những dự án treo

Đường song hành trên tuyến Xa lộ Hà Nội khi thi công đến đoạn đi qua khu vực Suối Tiên - Bến xe Miền Đông mới đang phải đình lại vì một đoạn đường dài hơn 500 m chưa thể giải phóng mặt bằng do một số hộ dân chưa chịu bàn giao đất. Kết quả là đoạn đường này trở thành đường cụt, khiến nhiều phương tiện phải chọn cách đi ngược chiều, dẫn đến giao thông hỗn loạn, trong khi đây là tuyến giao thông huyết mạch để các phương tiện có tải trọng lớn lưu thông từ TP. Dĩ An, tỉnh Bình Dương vào TP. Thủ Đức, TP.HCM và ngược lại.

Tương tự, dự án cầu Thủ Thiêm 2 cũng đã ngừng thi công nhiều tháng nay do chưa đạt thỏa thuận bồi thường cho khu đất 13.000 m2 trong dự án. Việc dự án bị kéo dài không chỉ tiềm ẩn nguy cơ tai nạn cho người đi đường, mà còn khiến TP.HCM gặp tổn thất lớn, bởi cứ mỗi một ngày ngưng thi công thì Thành phố sẽ phải trả lãi gần 1 tỷ đồng cho khoản vốn đã đầu tư.

Trên đây chỉ là hai trong nhiều dự án công trên địa bàn TP.HCM đang gặp vướng mắc trong công tác giải phóng mặt bằng. Theo báo cáo của Ban quản lý Đầu tư xây dựng công trình giao thông đô thị TP.HCM, trong số 75 dự án Ban đang quản lý thì có 28 dự án đang đợi mặt bằng, 29 dự án đang thi công nhưng còn vướng mặt bằng.

Nguyên nhân chủ yếu dẫn đến vướng mắc được chỉ ra là do mức chênh lệch quá lớn giữa giá thị trường và giá đền bù của Nhà nước. Vì thế, quy định mới về hệ số K để lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư lấy ý kiến người dân có đất thu hồi trên địa bàn TP.HCM năm 2021 do UBND Thành phố ban hành được kỳ vọng sẽ sớm tháo gỡ nút thắt này, trong đó tiền đền bù, hỗ trợ tái định cư sẽ tăng lên đáng kể khi một số quận được áp dụng hệ số K gấp 35 lần bảng giá đất để đền bù khi thu hồi đất.

Tuy nhiên, UBND TP.HCM cũng lưu ý, hệ số K được dùng để lập phương án bồi thường, tái định cư lấy ý kiến người dân có đất thu hồi (giá T1), không phải là giá đất cụ thể của loại đất thu hồi tại thời điểm quyết định thu hồi. Giá T1 được xây dựng theo nguyên tắc lấy bảng giá đất do UBND TP.HCM ban hành nhân với hệ số K và được niêm yết để lấy ý kiến của người dân có đất bị thu hồi. Nếu người dân đồng ý, giá này sẽ trở thành giá bồi thường. Đây là cách xây dựng giá T1 theo Nghị quyết 27 ngày 9/3/2020 của Chính phủ về việc cho phép áp dụng thí điểm cơ chế, quy trình đặc thù để rút ngắn thời gian thực hiện quy trình bồi thường, hỗ trợ tái định cư… trên địa bàn TP.HCM.

Cần thêm cơ chế đặc thù

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, việc áp dụng hệ số K mới sẽ giúp đẩy nhanh việc giải phóng mặt bằng cho gần 200 dự án đầu tư công đang ách tắc hiện nay. Tuy nhiên, về lâu dài, khi sửa Luật Đất đai 2013, cơ quan soạn thảo cần tính toán giá trị bồi thường cho cả dự án công và dự án tư nhân theo giá thị trường để đảm bảo quyền lợi người dân, bởi hiện vẫn còn cơ chế hai giá.

Theo ông Châu, nếu áp dụng khung giá đền bù hiện hành thì chưa phản ánh đúng giá thị trường, dẫn đến người bị thu hồi đất thiệt thòi và phản ứng. Điều đó làm cho công tác đền bù giải phóng mặt bằng chậm triển khai và dự án chậm đi vào hoạt động.

Chẳng hạn, đường Nguyễn Huệ, Đồng Khởi và Lê Lợi (Quận 1) theo khung giá đất (2020-2024) chỉ 162 triệu đồng/m2 và theo luật, Thành phố được phép quy định cao hơn khung giá của Chính phủ nhưng không quá 30%. Như vậy, giá đất tối đa trên mặt tiền 3 tuyến đường này rơi vào khoảng 210 triệu đồng/m2 và ngay cả khi áp dụng hệ số K trong trường hợp đơn giá thuê đất hàng năm hoặc để xác định giá khởi điểm để đấu giá thì mức đến bù cũng chỉ ở mức hơn 442 triệu đồng/m2, thấp hơn nhiều so với giá đất thực tế lên đến hàng tỷ đồng/m2 trong khu vực.

“Việc giá đất Nhà nước bồi thường cho người dân thấp hơn doanh nghiệp thỏa thuận là nguyên nhân chính dẫn đến khiếu kiện”, ông Châu nói và đưa ra thêm giải pháp, đó là cần tính đến bài toán tái định cư tại chỗ bằng cách hoán đổi nền đất, căn hộ, bởi điều này sẽ giúp người dân có lợi hơn so với lấy tiền mặt.

“Lấy ví dụ, tại một dự án khu đô thị công nghiệp ở tỉnh Bình Phước, người có đất trong dự án đang xin được đổi đất tại chỗ. Chính sách này được người dân đồng thuận vì đảm bảo được giá trị gốc của đất đai, thậm chí giá trị đất có tăng hơn nhiều lần khi dự án đưa vào sử dụng”, ông Châu nói.

Năm 2020 Chính phủ ban hành Nghị quyết số 27 cho phép TP.HCM áp dụng thí điểm cơ chế, quy trình đặc thù để rút ngắn thời gian thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và bàn giao mặt bằng dự án có thu hồi đất. Đây là “chiếc đũa thần” giúp đẩy nhanh các dự án đầu tư hạ tầng gặp bế tắc trong khâu giải phóng mặt bằng.

Tuy nhiên, quan điểm của UBND TP.HCM là muốn Chính phủ cho phép thành lập trung tâm phát triển quỹ đất quận, huyện trên cơ sở nguồn lực của ban bồi thường giải phóng mặt bằng quận, huyện. Cơ quan này sẽ giúp Thành phố giảm áp lực công việc hành chính, bởi mỗi năm, TP.HCM có thêm khoảng 700 dự án mới, tương ứng với đó là số lượng hồ sơ cần thẩm định rất lớn, nếu chỉ có một cửa duy nhất để thực hiện là Sở Tài nguyên và Môi trường thì dễ dẫn đến quá tải, khiến thời gian giải quyết giải phóng mặt bằng, đền bù giải tỏa bì kéo dài, cho nên việc có cơ chế đặc thù sẽ giúp quy trình bồi thường - giải tỏa - tái định cư được rút ngắn đáng kể.

Không nên ban hành khung giá đất cố định cho một giai đoạn dài

Bà Trần Thị Khánh Linh, Trưởng bộ phận Định giá, Savills TP.HCM

Áp dụng bảng giá đất điều chỉnh cho giai đoạn 5 năm là quá dài vì giá bất động sản thường xuyên thay đổi theo cung - cầu thị trường, vì thế chỉ nên áp dụng cho từng giai đoạn điều chỉnh trong mỗi 6 tháng hoặc 1 năm để cập nhật biến động của thị trường.

Về dài hạn, Chính phủ không nên ban hành khung giá đất cố định cho một giai đoạn dài đến 5 năm, bởi thực tế đã cho thấy sự khác biệt rất lớn giữa giá đất giao dịch trên thị trường với khung giá này, mà chỉ nên quy định cơ chế, phương pháp xác định giá trị thị trường để làm cơ sở cho người dân, doanh nghiệp thực hiện các nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai.

Tăng hệ số K có thể khiến tình trạng nợ tiền sử dụng đất gia tăng

Luật sư Nguyễn Bích Trâm, Đoàn Luật sư TP.HCM

Một mặt giúp gỡ vướng cho công tác đền bù, giải phóng mặt bằng cho các dự án, nhưng mặt khác, việc tăng hệ số K cũng sẽ tác động đến các hộ gia đình, cá nhân khi thực hiện thủ tục hợp pháp hóa quyền sử dụng đất ngoài hạn mức; tác động đến doanh nghiệp, hộ gia đình, cá nhân khi thuê đất hoặc giao đất trong một số trường hợp và đối với dự án bất động sản quy mô nhỏ có mức thu tiền sử dụng đất dưới 30 tỷ đồng.

Không những vậy, bảng giá đất và hệ số K còn tác động trực tiếp đến nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất của đông đảo hộ gia đình và cá nhân, mà đa số là sử dụng nhà để ở, không có kinh doanh, dẫn đến việc phải xin nợ tiền sử dụng đất, từ đó có thể khiến gia tăng.