Tăng cung nhà ở, chưa thấy giải pháp căn cơ

Giá nhà liên tục tăng, trong khi nguồn cung bị tắc và điều người dân, doanh nghiệp chờ đợi là giải pháp tăng cung để làm giảm giá nhà ở mà Bộ trưởng Bộ Xây dựng Phạm Hồng Hà nêu ra tại kỳ họp thứ 7, Quốc hội khóa XIV được triển khai trên thực tế.

Áp lực giải quyết tình trạng giá nhà tăng

Theo Tổng cục Thống kê, dân số của Việt Nam hiện đạt khoảng 96,2 triệu người, trở thành một trong những quốc gia có mật độ dân số cao so với các nước trên thế giới và trong khu vực.

Tính đến năm 2019, mật độ dân số cả nước đạt 290 người/km2, tăng 31 người/km2 so với năm 2009. Trong đó, 2 thành phố có mật độ dân số cao trong cả nước là Hà Nội 2.398 người/km2 và TP.HCM 4.363 người/km2, cao gấp hơn 10 lần so với mật độ chung của cả nước.

Trong khi đó, thống kê của Viện Nghiên cứu thế giới về kinh tế phát triển thuộc Đại học Liên Hợp quốc (UNU - WIDER) cho thấy, trong 20 năm qua, số lượng người Việt Nam di cư từ nông thôn lên các thành phố đã tương đương với dân số của một thành phố lớn (ước tính vào khoảng 6 triệu người).

Báo cáo cũng chỉ ra rằng, Hà Nội và TP.HCM có số người di cư đến lớn nhất. Điều này củng cố thêm nhận định rằng, hoạt động di cư thường có xu hướng tập trung ở các đô thị lớn. Quy luật này đã càng thể hiện rõ ràng năm 2014, khi mà Hà Nội và TP.HCM tiếp nhận lần lượt 26,99% và 20,55% tổng lượng người di cư.

Đà di dân kết hợp với tăng trưởng dân số tự nhiên đặt ra bài toán lớn về nhà ở tại các đô thị như Hà Nội và TP.HCM. Mặt khác, việc quy mô hộ gia đình ngày càng giảm cũng khiến áp lực về việc đảm bảo nơi ăn chốn ở cho người dân là rất lớn.

Số liệu từ Savills cho thấy, trung bình hàng năm, số lượng hộ gia đình mới có nhu cầu nhà ở tại Hà Nội và TP.HCM lần lượt là 81.000 và 63.000 hộ. Nếu xét đến nhu cầu đến từ thâm hụt nhà ở xuống cấp thì con số này là 130.000 và 134.000 hộ. Điều này cho thấy, nhu cầu nhà ở là rất cấp thiết, nhưng vấn đề là làm thế nào để giải quyết được bài toán nhà ở cho nhóm đối tượng có tình hình tài chính không dư dả này thực sự là không hề dễ dàng.

Ông Huỳnh Phước Nghĩa, Phó trưởng khoa Kinh doanh quốc tế -
Marketing Đại học Kinh tế TP.HCM cho biết, đã tiến hành cuộc khảo sát nhanh về tốc độ tăng giá bất động sản trong chu kỳ 3 năm sốt đất và một thập niên gần đây. Theo đó, trong 3 năm cơn sốt đất lan rộng cả nước 2016 - 2018, người dân không kịp tạo ra dòng tiền tích lũy để mua bất động sản, vì tốc độ kiếm tiền quá chậm so với các đợt tăng giá đất. Trong 3 năm qua, giá đất tăng thấp nhất 1,5 - 2 lần và cao nhất 3 - 4 lần, nếu lấy trung bình là tăng gấp đôi.

Trong khi đó, nếu tính trong vòng 10 năm qua, tức giai đoạn 2009 - 2019, giá trị mỗi mét vuông đất tăng trong ngưỡng 4 - 10 lần tùy vào từng khu vực. Đây cũng là chu kỳ đặc biệt chứng kiến sự biến thiên mạnh mẽ của thị trường khi diễn ra đầy đủ sắc thái từ nguội lạnh đến nóng sốt và giảm tốc. Và trong giai đoạn này, nếu người Việt tiết kiệm và chỉ trông đợi tăng thu nhập để mua nhà đất thì giấc mơ sở hữu bất động sản là không tưởng.

Điều này cũng trùng khớp với báo cáo công bố cách đây không lâu của Công ty cổ phần DKRA Vietnam. Theo đó, ông Phạm Lâm, Tổng giám đốc DKRA Vietnam cho biết, hiện nay, người có thu nhập trung bình để mua được nhà tại các thành phố lớn là rất khó khăn. Tính sơ sơ, một căn hộ 55 m2 hiện có giá thấp nhất là 1,4 tỷ đồng, thậm chí còn cao hơn nhiều.

Với một người trẻ có thu nhập 15 triệu đồng/tháng, nếu mua nhà 1,5 tỷ đồng, trong đó vay ngân hàng 50% (tương đương 750 triệu đồng), sau khi trừ hết gốc và lãi trả góp mua nhà, chỉ còn lại 3,8 triệu đồng/tháng, không sống nổi ở TP.HCM hay Hà Nội. Chưa kể, không phải người trẻ nào cũng có được khoản tiết kiệm ban đầu kha khá để tính đến chuyện mua nhà.

Tại kỳ họp thứ 7, Quốc hội khóa XIV, chất vấn Bộ trưởng Bộ xây dựng Phạm Hồng Hà về vấn đề giá nhà quá cao so với thu nhập về người dân, nhiều đại biểu đã yêu cầu lãnh đạo Bộ Xây dựng làm rõ vấn đề và có những giải pháp quyết liệt để giải quyết vấn đề này.

Trả lời chất vấn, Bộ trưởng Phạm Hồng Hà thừa nhận đúng là giá bất động sản đang "cao so với giá trị thực, thu nhập người dân". Để giải quyết bất cập này, ông Hà cho rằng, phải tăng nguồn cung, vì tăng cung sẽ làm giảm giá. Đồng thời, tư lệnh ngành xây dựng cũng nêu biện pháp ngăn chặn kịp thời tình trạng thổi giá, đẩy giá, đầu cơ, trục lợi trong kinh doanh bất động sản và cam kết sẽ thực hiện được các giải pháp.

Tuy nhiên, kể từ sau phiên chất vấn đó đến nay, gần như chưa có một giải pháp nào được thực hiện và giá nhà thì vẫn tiếp tục tăng khi cầu lớn, cung vẫn nhỏ giọt, thậm chí có dấu hiệu tắc cung.

Theo báo cáo công bố mới nhất của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), tính tới hết quý III/2019, tổng nguồn cung chung cư của Hà Nội đạt 17.122 căn, giảm 29,55% so với cùng kỳ năm trước, còn tại TP.HCM sụt giảm nghiêm trọng hơn khi giảm tới 38,3% so với cùng kỳ, đạt 21.026 căn hộ.

Không những vậy, nếu tính sát hơn, ngoại trừ số lượng nguồn cung khổng lồ của chuỗi dự án mang thương hiệu Vinhomes của Tập đoàn Vingroup ra mắt từ cuối 2018 đến nay với lượng ra đến hàng chục nghìn căn hộ, thì có thể thấy, nguồn cung chung cư từ các chủ đầu tư khác đã sụt giảm ở mức độ như thế nào.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), giải pháp mà Bộ Xây dựng đưa ra theo lý thuyết cung - cầu để giảm giá nhà (bằng cách tăng nguồn cung), nhưng dường như đây là một giải pháp không phù hợp.

Theo ông Châu, giải pháp này chỉ đúng ở một góc độ nhỏ. Trên lý thuyết thì cung - cầu tác động tới giá, nhưng thực tế cho thấy, 10 năm qua, quy mô thị trường bất động sản đã tăng gấp đôi, nhưng số người có nhu cầu nhà ở còn tăng nhiều hơn thế.

Lấy ví dụ tại TP. HCM, thành phố có 13 triệu dân, 50% là trung lưu, ông Châu cho biết, nhu cầu về nhà ở là rất lớn. Đồng thời, TP.HCM cũng có 3 triệu người nhập cư, bổ sung vào nguồn cầu mỗi năm. Như thế, cung chưa đáp ứng được cầu.

"Xét trên phạm vi cả nước, tổng cầu rất lớn. Việc giải quyết nhu cầu nhà ở hiện nay không dám nói là bất khả thi, nhưng đó là nhiệm vụ phải giải quyết lâu dài", ông Châu chia sẻ.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, trong khi nguồn cung đang cần bổ sung, thì nhiều địa phương lại có thiên hướng rà soát pháp lý trên diện rộng, càng làm cho việc bổ sung nguồn cầu gặp nhiều khó khăn hơn.

Nút thắt lớn nhất hiện nay trong bài toán giải quyết nhà ở cho người có nhu cầu ở thực nằm ở tính nhất quán trong việc thực thi của các cơ quan, ban ngành cho liên quan. Chưa kể tới việc các thủ tục hành chính còn chồng chéo, rườm rà khiến cho nhiều dự án nhà ở vẫn còn “nằm trên giấy”. Thủ tục đầu tư một dự án nhà ở mất rất nhiều thời gian, vì thế không thể hôm nay nói tăng thì ngày mai cung tăng ngay được.

Theo các chuyên gia, để tháo điểm nghẽn mang tên nhà ở cho người có nhu cầu ở thực tại các đô thị hiện nay, cần có sự chung tay và quyết tâm vào cuộc của toàn bộ hệ thống chính trị. Các cơ quan quản lý Trung ương và địa phương cần quyết liệt hơn trong cải cách hành chính; có cơ chế phù hợp để tạo quỹ đất sạch; tháo nút thắt về thuế, thời hạn về vay vốn để khuyến khích doanh nghiệp đầu tư xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp. Trên cơ sở đó, đưa ra mức giá thuê, mua phù hợp với thu nhập của người dân.