Tân Yên (Bắc Giang): Những sai phạm lại được “hợp thức hóa” tại Khu đô thị An Huy

Thị trường bất động sản Bắc Giang đang trên đà phát triển nóng, kéo theo nhiều hệ lụy và bộc lộ những hạn chế, yếu kém trong công tác quản lý, điển hình tại Dự án KĐT An Huy.

Lời tòa soạn:

Hiện nay, tình trạng tự ý chuyển đổi mục đích sử dụng đất, giao đất trái thẩm quyền để thực hiện các dự án phát triển đô thị chưa căn cứ vào quy hoạch và kế hoạch phát triển đô thị diễn ra tại nhiều địa phương gây thất thoát, lãng phí nguồn tài nguyên đất đai.

Là tỉnh có vị trí địa lý thuận lợi, quỹ đất dồi dào, nhiều năm trở lại đây, diện mạo đô thị tỉnh Bắc Giang đã “thay da đổi thịt” từng ngày nhờ các Khu đô thị mới, hạ tầng xã hội được cải thiện đáng kể. Các giao dịch liên quan tới đấu giá, chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn tăng mạnh làm cho thị trường bất động sản Bắc Giang sôi động. Tuy nhiên, kéo theo đó là những hạn chế, yếu kém trong công tác quản lý và sử dụng đất đai, đầu tư xây dựng trên địa bàn dẫn đến khiếu kiện, lãng phí, thất thoát tài sản Nhà nước…

Trân trọng giới thiệu với độc giả!

Những sai phạm trong quá trình đầu tư xây dựng tại các Dự án trên địa bàn tỉnh Bắc Giang đã kéo dài trong nhiều năm. Việc cố tình “hợp thức hóa” của chính quyền cấp tỉnh đã trở thành “nếp” và đến lúc cần phải chấn chỉnh. Những sai phạm tại Dự án KĐT An Huy mới đây là một điển hình, càng cho thấy sự buông lỏng quản lý của chính quyền sở tại trong suốt thời gian dài.

Loạt sai phạm tại Khu đô thị An Huy

Tìm hiểu được biết, Dự án KĐT An Huy tọa lạc tại vị trí đắc địa thuộc trung tâm Thị trấn Cao Thượng, huyện Tân Yên, Tỉnh Bắc Giang. Dự án do Công ty cổ phần địa ốc An Huy làm chủ đầu tư với tổng diện tích 57ha. Vẽ lên viễn cảnh một khu dân cư kiểu mới hiện đại và là khu đô thị vệ tinh của Thành phố Bắc Giang, đồng thời là Trung tâm văn hóa, thương mại của khu vực.

Quảng cáo “có cánh” là vậy nhưng thực tế, dự án đang vướng hàng loạt những sai phạm về đất đai, đầu tư xây dựng; việc rao bán đất dự án rầm rộ trên mạng cũng khiến khách hàng như lạc vào “ma trận” thông tin.

Cụ thể tại Kết luận Thanh tra số 2125/TB-TTCP ngày 04/12/2020 của Thanh tra Chính phủ về công tác quản lý, sử dụng đất đai và đầu tư xây dựng của tỉnh Bắc Giang, giai đoạn 2006 – 2017, các sai phạm nổi cộm là tự ý chuyển đổi mục đích sử dụng đất, giao đất trái thẩm quyền tại Dự án KĐT An Huy. “UBND tỉnh Bắc Giang chấp thuận đầu tư dự án khi chưa có ý kiến chấp thuận của Thủ tướng Chính phủ về việc chuyển mục đích sử dụng đất lúa tại dự án KĐT An Huy, Thị trấn Cao Thượng, huyện Tân Yên… Vi phạm Điểm a, Khoản 1, Điều 58 Luật Đất đai 2013. Trách nhiệm thuộc UBND tỉnh Bắc Giang, Sở Xây dựng Bắc Giang, Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Bắc Giang”, kết luận nêu rõ.

Cũng theo kết luận, công tác thực hiện quy hoạch còn tồn tại: “ UBND tỉnh Bắc Giang phê duyệt Quy hoạch chi tiết dự án không phù hợp với Quy hoạch phân khu, Quy hoạch chung đô thị tại Dự án KĐT An Huy”. Vi phạm Điều 24, Luật Quy hoạch đô thị 2009. Trách nhiệm thuộc về UBND tỉnh Bắc Giang, Sở Xây dựng Bắc Giang.

Đoàn Thanh tra Chính phủ còn phát hiện, trong công tác đấu thầu có việc lựa chọn nhà đầu tư cho thấy những tồn tại của Dự án KĐT An Huy: “Về hồ sơ yêu cầu thiếu các nội dung cơ bản; yêu câù về vốn chủ sở hữu tham gia vào dự án không thống nhất, giá trị đảm bảo dự thầu thấp hơn theo quy định tại Thông tư 03/2009/TT-BKH ngày 16/04/2009 của Bộ Kế hoạch và Đầu tư. Việc đánh giá hồ sơ đề xuất còn bỏ qua một số nội dung yêu cầu như Thư bảo lãnh dự thầu không đảm bảo thời gian hiệu lực theo yêu cầu; thiếu cam kết thực hiện nghĩa vụ, đóng góp của nhà đầu tư đối với Nhà nước. Trách nhiệm thuộc UBND tỉnh Bắc Giang, Sở Kế hoạch và Đầu tư Bắc Giang, UBND huyện Tân Yên”. Kết luận nêu rõ..

Về công tác giải phóng mặt bằng, “Tại Dự án KĐT An Huy, UBND huyện Tân Yên đã tính bồi thường cho ông Nguyễn Văn Khương 311.688.370 đồng không đúng với quy định tại Điều 57, Điều 52 Luật Đất đai 2013 và Điều 25, Nghị định 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014. Trách nhiệm thuộc UBND huyện Tân Yên”.

Ngoài ra, Nội dung tại kết luận chỉ rõ, vi phạm về kinh tế: “Dự án KĐT An Huy là 1.699,806 triệu đồng”. Trách nhiệm thuộc UBND tỉnh Bắc Giang, các Sở ngành liên quan và chủ đầu tư.

Những sai phạm được “hợp thức hóa” như thế nào?

Để làm rõ vấn đề, phóng viên Reatimes đã có buổi làm việc với ông Hoàng Hải Lâm – Phó Trưởng phòng Quản lý đất đai, Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Bắc Giang và bà Lý Thị Thảo – chuyên viên Phòng quản lý đất đai, Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Bắc Giang. Tại buổi làm việc, ông Hoàng Hải Lâm cho rằng: “Tôi mới nhận công tác từ 01/7/2020 nên không nắm được nội dung trước đó. Dự án này dưới 10ha thì không cần chấp thuận của Thủ tướng. Có thể là Thủ tướng chưa phê duyệt khi đã chấp thuận chủ trương đầu tư, việc này bên Sở Kế hoạch đầu tư triển khai”.

Ông Lâm cũng nhận định: “Thủ tục pháp lý về đất đai tại đây đã đầy đủ nhưng giải phóng mặt bằng lại rất phức tạp, làm đến đâu thì giao đất đến đó, tỉnh cũng tạo mọi điều kiện cho nhà đầu tư. Dự án mới điều chỉnh quy hoạch 1 lần, lý do là thay đổi địa giới hành chính và cơ cấu”.

Còn bà Lý Thị Thảo lại viện dẫn những thông tin bất nhất: “Dự án có 4 lần điều chỉnh quy hoạch, phòng ban chuyên môn của Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Bắc Giang không phải là đơn vị tham mưu. Liên quan đến dự án đầu tư và chấp thuận chủ trương cơ quan chủ trì là Sở Xây dựng. Diện tích đất lúa còn bao nhiêu thì chưa thể xác định cụ thể, vì huyện kiểm đếm hiện trạng. Công tác giải phóng mặt bằng của dự án chưa xong nên chỉ xác định được số đất lúa chuyển đổi, diện tích đã chuyển đổi khoảng hơn 20ha ”.

Lý giải về việc này, bà Thảo nói rằng: “Nội dung trong kết luận của Thanh tra Chính phủ là dự án chấp thuận đầu tư khi chưa có văn bản của Thủ tướng Chính phủ cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất lúa. Nhưng khi Sở tham mưu cho UBND tỉnh giao đất thì tất cả đã có văn bản chấp thuận của Thủ tướng”.

Tại buổi làm việc, Sở này chỉ cung cấp được cho phóng viên văn bản số 1609/TTG-KTN ngày 8/9/2015 của Thủ tướng Chính phủ về việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất trồng lúa để thực hiện dự án trên địa bàn tỉnh Bắc Giang. Nội dung nêu rõ: “Đồng ý UBND tỉnh Bắc Giang quyết định chuyển mục đích sử dụng 42,5ha đất trồng lúa để thực hiện 02 dự án như đề nghị của Bộ TN&MT nêu tại công văn 3249/BTNMT-TCQLĐĐ ngày 6/8/2015. Từ văn bản này cho thấy, nội dung chưa thể hiện rõ việc Thủ tướng cho phép chuyển đổi diện tích đất lúa sang đất dự án tại KĐT An Huy.

Cũng tại văn bản chấp thuận này đối chiếu với Quyết định số 17/QĐ-UBND của UBND tỉnh Bắc Giang ngày 7/1/2016 về việc chấp thuận đầu tư dự án KĐT An Huy, Thị trấn Cao Thượng, huyện Tân Yên, tỉnh Bắc Giang thể hiện rõ quy mô dự án là 55 ha. Điều đó cho thấy, nếu có thì chỉ một phần diện tích dự án được chuyển đổi, phần còn lại vẫn là đất lúa. Như vậy, lý giải của đại diện của Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Bắc Giang là không đủ cơ sở.

Cần phải nói thêm, tại văn bản số 1145/TTG-NN của Thủ tướng Chính phủ ban hành ngày 22/10/2018 về việc chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa để thực hiện dự án trên địa bàn tỉnh Bắc Giang nêu rõ: Đồng ý UBND tỉnh Bắc Giang quyết định chuyển mục đích sử dụng 37ha đất trồng lúa sang đất phi nông nghiệp như đề nghị của Bộ Tài nguyên và Môi trường tại công văn số 4254/BTNMT-TCQLĐĐ về việc chấp thuận chuyển mục đích 37ha đất trồng lúa sang đất phi nông nghiệp, thực hiện dự án An Huy.

Như vậy, Quyết định chủ trương đầu tư số 17/QĐ-UBND của UBND tỉnh Bắc Giang ngày 7/1/2016 có trước văn bản chấp thuận số 1145/TTG-NN của Thủ tướng Chính phủ ban hành ngày 22/10/2018. Việc này đang đi ngược với nguyên tắc và trình tự thủ tục hành chính, có dấu hiệu “hợp thức hóa” của UBND tỉnh Bắc Giang cùng như các sở ngành liên quan.

Khi phóng viên đề xuất tới việc khắc phục những nội dung sai phạm trong Kết luận thanh tra, đại diện Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Bắc Giang cho rằng việc này có trong Báo cáo giải trình Kết luận thanh tra, tuy nhiên không thể cung cấp vì là tài liệu mật.

Để khách quan và làm rõ sự việc, phóng viên Reatimes tiếp tục có buổi làm việc với ông Đào Công Hùng – Phó Giám đốc Sở Xây dựng tỉnh Bắc Giang, tại buổi làm việc ông Hùng cho biết: “Hiện nay tỉnh có rà soát lại tổng thể quy hoạch chung đô thị và đã được phê duyệt. Trên cơ sở có quy hoạch chung thì quy hoạch chi tiết của dự án đã được điều chỉnh phù hợp”.

Theo nguồn tin phóng viên có được, tại các quyết định số 130/QĐ-UBND 09/02/2012; số 1026/QĐ-UBND ngày 20/6/2017; số 743/QĐ-UBND ngày 30/9/2019; số 169/ QĐ-UBND ngày 06/3/2020 của UBND tỉnh Bắc Giang ban hành thể hiện rất cụ thể việc điểu chỉnh quy hoạch tới 4 lần tại Dự án KĐT An Huy.

Trao đổi xung quanh nội dung phản ánh về hoạt động huy động vốn trái phép, rao bán dự án rầm rộ trên mạng, ông Hùng chia sẻ: “Dự án chia làm 2 giai đoạn, giai đoạn 1 đã được bán 615 lô. Ở giai đoạn 2, chủ đầu tư mới san lấp khoảng 10ha. Việc vay vốn cũng có nhưng việc huy động như thế nào phải đúng quy định của pháp luật. Với trách nhiệm quản lý nhà nước chức năng của Sở, chúng tôi đã thanh kiểm tra theo thông tin phản ánh nhưng chưa phát hiện hồ sơ, giấy tờ mua bán. Đối chiếu Luật kinh doanh bất động sản, nếu có vi phạm chắc chắn sẽ xử lý”.

Tiếp tục tìm hiểu, phóng viên Reatimes đã có buổi làm việc với chủ đầu tư, đại diện là bà Đỗ Thị Nhị - Phó Giám đốc Công ty Cổ phần Địa ốc An Huy (Chi nhánh Bắc Giang). Tại buổi làm việc, bà Nhị khẳng định: “Chắc chắn nếu chưa được chuyển đổi thì không thể thi công. Với quy mô dự án khoảng 57 ha, được chia làm 2 giai đoạn. Chủ đầu tư xin Thủ tướng Chính phủ chuyển đổi đất lúa sang đất đô thị cũng làm 2 đợt. Đợt 1 theo văn bản số 1609/TTg-KTN của Thủ tướng Chính phủ ban hành ngày 8/9/2015, sau đó đến tháng 6 năm 2016 đơn vị được giao đất để khởi công dự án. Đợt 2 theo văn bản số 1445 /TTg-KTN của Thủ tướng Chính phủ ban hành ngày 22 tháng 10 năm 2018. Hiện nay, huyện đang lập phương án đền bù để cuối năm nay xin đất thi công dự án giai đoạn 2”.

Tuy nhiên, theo nội dung tại buổi kiểm tra tình hình thực hiện dự án KĐT An Huy do ông Lại Thanh Sơn, thời điểm đó là Phó Chủ tịch Thường trực UBND tỉnh Bắc Giang cùng đại diện lãnh đạo một số sở, ngành của tỉnh Bắc Giang vào ngày 11/2/2020 thì lại trái ngược với những gì chủ đầu tư khẳng định.

Tại buổi kiểm tra, nhiều ý kiến nêu rõ, tiến độ thực hiện dự án KĐT An Huy còn chậm. Ông Đào Duy Trọng, Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Bắc Giang phản ánh, giai đoạn 1 của dự án còn 11ha chưa được UBND tỉnh Bắc Giang giao đất song chủ đầu tư đã thi công. Công ty còn cho đơn vị khác thuê đất xây dựng công trình khi chưa được giao đất. Tại khu đô thị này vẫn còn tình trạng đổ rác thải phát sinh với lượng lớn, gây ô nhiễm môi trường.

Đến nay, huyện Tân Yên đã giải phóng mặt bằng được 34,1/36,19 ha trong giai đoạn 1, còn gần 2,1ha chưa được giải phóng mặt bằng chậm so với kế hoạch hơn một năm. Nguyên nhân do một số hộ chưa nhận tiền vì không đồng thuận với giá đền bù; chưa hoàn thiện hồ sơ về phương án đền bù, hỗ trợ tái định cư. Giai đoạn 2 của dự án, huyện Tân Yên chưa triển khai công tác giải phóng mặt bằng đối với diện tích cần thực hiện gần 15,8ha, chậm so với kế hoạch.

Qua kiểm tra thực tế, ông Lại Thanh Sơn chỉ rõ, tiến độ thực hiện dự án đến nay mới đạt khoảng 50%, chậm so với kế hoạch đề ra. Do đó chủ đầu tư cần tập trung các giải pháp khẩn trương khắc phục bất cập, hạn chế, hoàn thiện cơ bản giải phóng mặt bằng giai đoạn 1 trong tháng 8/2020 trước khi triển khai giai đoạn 2.

Trả lời phóng viên về hoạt động rao bán dự án được quảng cáo rầm rộ trên mạng, bà Đỗ Thị Nhị viện dẫn bằng những lý do thiêú thuyết phục: “Đa phần công ty đợi đủ điều kiện sẽ bắt đầu chuyển nhượng, có chăng thì chỉ đặt cọc, giữ chỗ trước. Ví dụ, khách hàng sốt ruột không đợi lúc ký hợp đồng chuyển nhượng, người ta có thể đặt cọc với vị trí lô đất trước, trong một khoảng thời gian sẽ đưa ra giá để ký hợp đồng chuyển nhượng, không có gì rủi ro đến khách hàng,bởi khách hàng có quyền mua hoặc không. Nếu khách hàng không mua công ty sẽ hoàn lại 100% tiền gốc, còn lãi tính theo tiền gửi ngân hàng”.

Lý giải về những sai phạm đã nêu trong kết luận thanh tra sẽ được khắc phục như thế nào? Đại diện chủ đầu tư viện dẫn: “Việc này cơ quan quản lý nhà nước sẽ nắm được”.

Luận bàn xung quanh câu chuyện huy động vốn trái phép tại KĐT An Huy, Luật sư Lương Thành Đạt, Giám đốc Công ty Luật TNHH Vì Chân Lý Themis cho rằng: “Theo quy định tại khoản 1, Điều 55 Luật KDBĐS 2014 quy định Điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh. Tuy nhiên, vì nhiều động cơ khác nhau, một số chủ đầu tư đã huy động vốn bằng các hợp đồng phát sinh, như hợp đồng góp vốn khi dự án chưa đủ điều kiện góp vốn, hay hợp đồng đặt cọc, đặt chỗ khi dự án chưa đủ điều kiện bán. Vì sự chủ quan không tìm hiểu kỹ về hồ sơ pháp lý dự án nên khi khách hàng đã nộp tiền nửa chừng, phát hiện dự án “đóng băng”, nếu không tiếp tục nộp tiền theo tiến độ thì sợ vi phạm hợp đồng, nếu tiếp tục thì sợ thiệt hại nặng nề hơn”.

“Dù biết chủ đầu tư vi phạm hợp đồng, nhiều khách hàng vẫn không dám kiện ra Tòa. Bởi kiện ra Tòa thì khi dự án chưa đủ điều kiện bán sẽ có nguy cơ bị xác định vô hiệu, mà hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu là hoàn trả lại tiền, mà giá trị đất theo hợp đồng đã tăng lên nhiều lần, khi đó khả năng lấy được lại tiền ở giai đoạn thi hành án cũng không cao. Nên nhiều khách hàng “ngậm đắng nuốt cay” để chờ đợi cơ quan Nhà nước xử lý hoặc chấp nhận tiếp tục mua để lấy đất, lấy nhà nhưng không có giấy tờ hợp pháp”. Luật sư Lương Thành Đạt bày tỏ…

Luật sư Lương Thành Đạt cảnh báo: “Để nhằm hạn chế rủi ro đáng tiếc cho người mua đất nền/nhà đầu tư, khách hàng cần nhận biết và kiểm tra một dự án đất nền chưa đủ điều kiện để nhận cọc và bán như Kiểm tra hồ sơ pháp lý cơ bản về dự án này từ chủ đầu tư gồm: Giấy chứng nhận đầu tư dự án này của chủ đầu tư; Quyết định giao đất; Văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư; thiết kế bản vẽ thi công đã được phê duyệt…”

Nói thêm về vấn đề này, đại diện phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Tân Yên cho rằng: “Những nội dung nêu ra trong kết luận của Thanh tra Chính phủ, lúc đó đang triển khai nên có việc như vậy nhưng về sau cũng thực hiện đúng quy định. Khi ban hành kết luận, chính phủ có bổ sung và nội dung đó chúng tôi chưa thực hiện. Nguyên tắc chúng tôi chưa ra quyết định thu hồi và bồi thường, giai đoạn 1 đã sử dụng là hơn 20ha. Hiện 16ha phục vụ giai đoạn 2 mới đang kiểm đếm sơ bộ”.

Các vi phạm pháp luật như đã nêu trên đối với Dự án KĐT An Huy là rất lớn; lẽ ra chính quyền cấp tỉnh cần phải có động thái quyết liệt trong việc kiểm điểm trách nhiệm của các tổ chức cá nhân liên quan đến các vi phạm pháp luật và xử lý chủ đầu tư một cách nghiêm minh. Nhưng ngược lại, mọi việc lại như không hề có chuyện gì nhằm tạo tiền lệ và thao túng cho chủ đầu tư tiếp tục vi phạm. Dư luận đặt câu hỏi: Liệu có “lợi ích nhóm” trong những sai phạm nêu trên? Đã đến lúc các ngành chức năng cần vào cuộc và làm rõ trước công luận./.