Tản mạn Bất Động Sản 2023 -2033 kỷ nguyên cuối của làm giàu từ BĐS

Sau kỷ nguyên này tay mơ trở thành triệu phú sẽ giảm dần, chuyển hướng qua thời kỳ tập trung chất xám cho các lĩnh vực chuyên sâu khác.

Mình bắt đầu từ câu chuyện thời kỳ đất cho không biếu không.

Trước 1975 ở miền bắc nhà mặt đường lớn không ai dám ở. Đua nhau vào ngõ cho vui và an toàn. Nên nhiều người nhà đường lớn đổi vào ngõ sau này con cháu mất nhờ.

Sau 1975, bác mình là cạn bộ vào Nam. Được cấp không nhà mặt đường lớn các quận lớn ở Sài gòn. Nhưng vì nhớ vợ nên nhất quyết từ chối không nhận mấy trăm m2 đường quận 1 Sài Sòn, mà về quê ở mấy trăm m2 với vợ, cùng nhau cày cấy bình yên. Đến nay, sau gần 40 năm con bác đã lớn, hai bác vẫn ở nhà 300m2 ở quê giá đâu đó 300-500 triệu miền quê nghèo. Còn căn biệt thự mặt đường Quận 1 bác từ chối thì giờ bác bảo bác k biết giá bao nhiêu, mình có bảo với bác là cũng tầm 500 triệu thôi bác, nhưng 500 triệu 1m2.

Thế đấy, thời tới, cờ trao tay, và bạn có quyền phất cờ hoặc không. Và thời thì 1 đời đôi khi chỉ được 1 lần.

Giai đoạn 1990-2022 đã nói trước đây rồi, cũng là giai đoạn người thức thời thì có đống tài sản, không thức thời thì tỷ phú được 10 năm lại bị lạm phát làm cho nghèo đi so với thiện hạ.

2023 xin mở đầu bằng một số thông tin về BĐS

1. Cầm 2-2,5 tỷ rất kho mua nhà và chung cư nằm bên trong khu vực Vành đai 3 của Hà Nội và Sài Gòn. Giá chung cư vẫn tăng và không giảm chút nao, thanh khoản tốt, thời gian rao bán tới lúc bán được 2 ngày với giá hợp lý (1 số hô giá trên trời không chấp)

2. Đất ở được, dành cho nhu cầu ở thật không giam, hoặc giảm nhẹ sau khi đã tăng nhiều. Ví dụ tăng gấp 2 thì giảm 20% còn tăng gấp 3 thì giảm 30-35% như vây tính ra vẫn tăng mạnh chứ ko phải giảm mạnh như báo đài viết. Vì tăng gấp 3 nếu giảm 50% mới là giảm hợp lý, hoặc ko tăng tý nào mà giảm 10% mới gọi là giam. Và loại này vẫn có giao dịch khi giá phù hợp với tổng thể chung.

3. Các sản phẩm đóng băng, giảm sâu 50% không ai dám mua, nhìn thấy cơ hội nhưng đội bắt đáy chưa vào vì: (1) pháp lý chưa ổn, còn rủi ro mãi mãi không có sản phẩm; (2) dự án trên giấy, bán hợp đồng vay; (3) đất dự án chưa có sổ; (4) đất đầu tư, chưa có giá trị sử dụng trong 5-10 năm tới; (5) đất phân lô tự phát, không hạ tầng, không tiện ích, không ai ở với những sản phẩm này có thể 10 năm nữa quay lại mức giá 2020-2021 nên chưa vội.

4. Khách sạn, biệt thự nghỉ dưỡng, chung cư ven biển. Về cơ bản loại hình nay trước được định giá cao nhờ dòng thu nhập tốt từ cho thuê. 3 - 4 năm gần đây vẫn bị ảnh hưởng bởi dịch chưa thoát được nên nhiều nơi vỡ. Tuy nhiên, những nơi vỡ và thanh khoản kém, giá giảm sâu khi mình tìm hiểu vẫn chủ yếu liên quan phap lý kém, không có sổ đỏ, không phải đất sở hữu vĩnh viễn hoặc dự án chưa bàn giao.

5. Dự án chung cư giảm 50% khu vực ở được, nằm vị trí tốt khi hỏi kỹ thì toàn phải đóng 100% tiền và 2-3 năm sau mới nhận nhà. Nhìn giá rất ngon nhưng rủi ro lại rất lớn đi kèm, do đó ko đánh đồng với nhà có sổ đỏ cùng khu dc.

6. Nhà liền kề các khu như Vin Q9 hay Ocean park 2 một số căn 58 m2 nếu giá 6.x tỷ giảm còn quanh 5 tỷ mà sổ đỏ trao tay bằng căn 100m2 tại Thanh xuân - Hà Nội, cơ bản sẽ được bộ phận làm khu Hoàn Kiếm và Hai Bà Trưng vợt hết trước T6 năm 2023.

Như vậy về cơ bản BĐS cần giảm thì không giảm. BĐS giảm lại là loại không hấp dẫn để đầu tư. Loại hấp dẫn thì bắt đầu có nhưng không nhiều. Do đó xảy ra tình trạng đóng băng một cách khủng khiếp. Và nhiều người không hiểu toàn cục diện nên đánh đồng các phân khúc BĐS và nói chuyện về bđs theo 1 hướng sai lầm.

Quá trình đóng băng sẽ tạo ra hậu quả gì và từ hậu quả đó thi ta nên làm gì:

1. Việc phát triển tiếp và phát triển dự án mới của các cty BĐS sẽ gặp rất nhiều khó khăn, sẽ khá nhiều cty có thể phá sản hoặc sống thực vật 1 thời gian, qua đó 1 số người mua nhà liên quan sẽ bị vạ lây.

2. Từ 1 sẽ khiến cho bđs trong tương lai 5-10 năm nữa khan hiếm. Tạo tiền đề cho cơn sốt mạnh 5-10 năm sau ở phân khúc bđs có giá trị sử dụng để ở, kinh doanh.

3. Đất có pháp lý tốt, sổ đỏ trao tay sẽ hot giai đoạn sau 2023, khi 1 lượng tồn kho được vợt nốt trong 10 tháng đầu 2023 ( đất có giá trị sử dung).

4. Việc đầu tư bđs sẽ sang trang mới, tình trạng mua nhà trên giấy sẽ giảm hẳn. Các chủ đầu tư tay không bắt giặc sẽ dần biến mất. Hình thành nên các tập đoàn bđs lớn chi phối cuộc chơi. Làm bđs dạng mạnh múm sẽ gần như biến mât.

5. Làn sóng Buôn đất sinh lời nhanh sẽ giảm, thay vào đó những người tích sản bđs sẽ có lợi thế hơn. Mọi người sẽ hạn chế mua đi bán lại do sản phẩm loại này ngày càng rủi ro. Người dân sẽ chuyển sang tiền trao sổ đỏ nhận.

6. Bđs các khu trung tâm, lân cận trung tam, ở được, kinh doanh được, trực thuộc các địa phương đang trên đà phát triển sẽ còn có những đợt tăng nhiều lần nữa. Đặc biệt là các thành phố lớn.

7. Bđs du lịch ở các vùng đất mới, các địa phương mạnh du lịch sẽ tiếp tục có sóng khi du khách đổ về nhiều. Các tay to vẫn tận dụng tâm lý đổi đời nhanh để quẩy loại bđs này. Vi dụ như Măng Đen là 1 điểm có thể tham khảo.

Kết luận mang tính cá nhân (có thể sai và sai rất nhiều) như sau:

Đất có giá trị sử dụng, đất có sổ đỏ, đất khu du lịch nghỉ dưỡng sẽ có 1 sóng rất mạnh nữa trước năm 2030. Sau giai đoạn này phân cấp giàu nghèo mạnh hẳn lên. Đất đẹp gần như là niềm mơ ước của người từ tầm trung đổ xuống (hiện tại người tầm trung tinh ý vẫn nhiều cơ hội mua đất đẹp của tương lai - cái này VN đang nhiều cơ hội, còn người Nhật, Hàn, TQ , Sing thì hết cơ hội - k bàn với Mỹ và Châu Âu )

Chung cư, nhà đất nội đô TP Lớn vẫn tiếp tục tăng trend tăng. Kéo theo đó là 1 đợt tăng mạnh giá cho thuê vùng nội đô. Không có cách nào kìm dc.

Đầu cơ loại bđs không có sự sống, không mang lại giá trị kinh tế xã hội , phá hoại quy hoạch, rừng, ruộng sẽ ngày càng bị siết và tiến dần loại bỏ hẳn.

Việc phát triển BĐS là việc của các tập đoàn lớn. Các công ty mạnh về tài chính và làm chuẩn chỉ. Các cty bđs nhỏ dần biến mất.

P/S: Đừng nghe ai, hãy cố tận dụng cơ hội giai đoạn này để sở hữu 1-2 cái nhà. Nhớ là mua gì cũng phải cầm sổ đỏ chắc tay mới mua đợt nầy, nhà phải ở dc, hoặc kinh doanh được thì thấy rẻ là mua, không cần chờ thêm. Sau rẻ hơn mua tiếp.

Máy bay đã hạ cánh. Viết mấy note trong lúc bay để chuyến bay không bị mỏi mệt.

Chúc các bạn tỉnh táo, tìm được những tài sản triệu đô cho năm 2030. Đừng như bác mình bỏ 300m2 Quận 1 về ở 300m2 miền núi. Giờ bác vẫn vui sống nhưng thi thoảng tết vẫn kể cho con cháu về một chút tiếc nuối rằng ngày đó nếu không theo phong trào về quê với vợ mà tự đi 1 con đường là gọi vợ ra phố thì nay chắc câu chuyện của bác sẽ hay hơn.

2023 đừng đọc báo, đừng like các bài chim lợn, đừng ngủ quên trong sợ hãi bđs chết. Hãy đứng lên. Đi đến khắp các vùng đất, ôm hết sổ đỏ giá trị cao về để 2030 bán dần nhé các bạn trẻ.