Tại TP. HCM, phân khúc nhà giá rẻ đã "biến mất"

Trong giai đoạn 2018 - 2020, phân khúc nhà ở thương mại giá rẻ gần như “tuyệt chủng” trên thị trường. Trong khi đó, công tác rà soát, điều chỉnh chuyển đổi cơ cấu các dự án cho phù hợp với thị trường lại chưa được các địa phương quan tâm thực hiện.

Thiếu vắng nhà giá rẻ

Ngày 24/12, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đã phối hợp với Hội môi giới bất động sản Việt Nam tổ chức Hội thảo: “Phát triển nhà ở giai đoạn 2021 - 2025: Phân khúc nào phù hợp?” với sự tham gia của lãnh đạo Bộ Xây dựng, lãnh đạo UBND TP.HCM và các Sở ban ngành liên quan, các chuyên gia về kinh tế...

Phát biểu khai mạc, ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam cho biết, kể từ năm 2015 đến nay, thị trường bất động sản nhà ở Việt Nam phát triển mạnh mẽ. Tuy nhiên, khoảng 2 năm trở lại đây, không khó để nhận ra một thực tế là thị trường bất động nhà ở tại các đô thị xuất hiện tình trạng lệch pha cung - cầu.

Theo ông Hà, trong khi nhu cầu nhà ở của người dân và nhu cầu đầu tư kinh doanh bất động sản tại các đô thị lớn trên cả nước ngày một tăng cao thì số lượng dự án được phê duyệt đầu tư rất hạn chế. Điều này đã tạo nên sự khan hiếm nguồn cung cho thị trường. Cơ cấu nguồn cung phân khúc nhà ở hiện cũng không tương thích với nhu cầu.

“Tại TP.HCM, phân khúc nhà ở giá rẻ (dưới 25 triệu đồng/m2) đã biến mất, còn tại Hà Nội tỷ trọng của phân khúc này cũng rất thấp (khoảng 10%). Vì vậy, đại bộ phận người dân là những người có thu nhập thấp như cán bộ, công nhân viên, người lao động đang mất dần khả năng sở hữu nhà ở”, Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam nhận định.

Mặt khác, trong bối cảnh nền kinh tế thế giới và Việt Nam đang chịu nhiều ảnh hưởng của dịch bệnh COVID-19, nhiều chuyên gia cho rằng giá bất động sản sẽ giảm nhiệt. Tuy nhiên, nguồn cung khan hiếm trong khi nhu cầu đầu tư lại tăng cao khiến giá bất động sản không hề có dấu hiệu suy giảm, thậm chí còn tăng cao.

Đặc biệt, tại TP.HCM, quý III/2020, giá căn hộ tăng mạnh từ 15 - 20% so với quý II/2020. Ở phân khúc trung cấp, nếu so với quý IV/2018 thì quý III/2020 giá bán tăng 1,43 lần, thậm chí, tại một số dự án giá tăng gấp gần 2 lần.

Theo ông Hà, tính chung 9 tháng năm 2020, TP.HCM có hơn 16.000 sản phẩm bất động được giao dịch, tỷ lệ hấp thụ trung bình đạt 75%. Điều này đã tạo nên cơn sốt cho thị trường khu vực. Trong khoảng thời gian ngắn mặt bằng giá mới tại TP.HCM đã được thiết lập. Các dự án thuộc phân khúc bình dân đã biến thành cao cấp…

“Đáng nói ở đây, sự thay đổi phân khúc là vì tăng giá chứ không phải tăng chất lượng của dự án cho phù hợp. Điều này là bất thường khi không phản ánh đúng giá trị của bất động sản, rất dễ xảy ra bong bóng bất động sản. Một thị trường như vậy tiềm ẩn nhiều nguy cơ phát triển không bền vững, gây nên những bất ổn về kinh tế, tài chính...”, ông Hà nói.

Thông tin về quá trình phát triển nhà ở tại TP.HCM trong thời gian qua, ông Huỳnh Thanh Khiết, Phó giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM cho biết, nhà ở tại TP.HCM có đặc thù là nhà ở phát triển tự nhiên, phát triển nhằm đáp ứng nhu cầu xã hội, phát triển theo chức năng kinh tế xã hội; ngoài ra, còn có đặc thù về nhu cầu xây dựng mới chỉnh trang đô thị.

Theo ông Khiết, hơn một thập kỷ qua (giai đoạn 2009 - 2020), dân số toàn thành phố tăng thêm gần 2 triệu dân, diện tích nhà ờ bình quân đầu người tăng từ 16,6 m2/người (năm 2009) lên 20,63 m2/người vào cuối năm 2020. Nhà ở riêng lẻ do dân tự xây chiếm tỷ trọng chủ yếu trong cơ cấu nhà ở của thành phố. Trong giai đoạn 2011-2015, nhà ở riêng lẻ do dân tự xây dựng chiếm khoảng 80% trong tổng số nhà ở xây mới trên địa bàn thành phố; trong giai đoạn 2016 - 2020 tỷ lệ này là 86,5%.

Đối với giai đoạn từ năm 2016 - 2020, Phó giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM cho biết, đây là giai đoạn nhà ở xã hội phát triển mạnh mẽ, đã có 23 dự án nhà ở xã hội hoàn thành và đưa vào sử dụng, cung ứng cho thị trường 1,15 triệu m2 sàn (tương ứng khoảng 17.900 căn hộ).

Số lượng các căn hộ nhà ở xã hội hoàn thành mặc dù chưa thể đáp ứng hết nhu cầu rất lớn về nhà ở của các nhóm đối tượng có nhu cầu về nhà ở xã hội (nhu cầu trong giai đoạn 2016 - 2020 là khoảng 80.000 căn hộ), nhưng đã giải quyết một phần nhu cầu nhà ở của một bộ phận người thu nhập thấp và cán bộ công chức, viên chức có khó khăn về nhà ở trên địa bàn thành phố.

“Tuy nhiên, kết quả phát triển nhà ở tại thành phố vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu rất lớn về nhà ở, chưa đồng bộ với hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội của thành phố; công tác quản lý, vận hành, bảo trì nhà ở sau đầu tư xây dựng còn nhiều khó khăn trong thực tiễn”, ông Khiết nhận định.

Làm gì để giảm giá nhà?

Nói về quan điểm và định hướng phát triển nhà ở trong thời gian tới, Phó giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM Huỳnh Thanh Khiết cho biết, để phát triển nhà ở phải phù hợp với chiến lược phát triển nhà ở quốc gia; quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội, gắn liền với việc chỉnh trang và phát triển đô thị theo hướng văn minh, hiện đại. Từng bước giải quyết căn cơ về nhu cầu nhà ở, đáp ứng nhu cầu gia tăng dân số.

Theo ông Khiết, để phát triển nhà ở cần chuyển đổi mô hình nhà ở từ thấp tầng sang nhà ở cao tầng hiện đại. Khuyến khích bằng cơ chế và chính sách mọi thành phần kinh tế tham gia đầu tư xây dựng nhà ở, đặc biệt đối với nhà ở xã hội.

Đồng thời, đảm bảo đồng bộ và thống nhất với cơ sở hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, gắn với hệ thống giao thông ngầm, đường sắt trên cao. Phát triển đa dạng các loại hình nhà ở về giá cả, vị trí, diện tích..., đảm bảo số lượng nhà ở để đáp ứng dân số tăng nhanh của thành phố.

Mặt khác, cần chú trọng phát triển nhà ở dựa trên cơ sở chỉnh trang, cải tạo khu dân cư hiện hữu, xây dựng mới thay thế chung cư cũ, di dời nhà ở ven và trên kênh rạch. Thành phố bố trí vốn ngân sách phát triển nhà ở xã hội cho thuê đối với các đối tượng đặc biệt khó khăn, không đủ khả năng chi trả thuê, thuê mua nhà ở xã hội ngoài ngân sách. Tăng tỷ trọng nhà ở cho thuê.

“Ngoài ra, từng bước đầu tư phát triển hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội tại các huyện ngoại thành để tạo lập quỹ đất và thu hút đầu tư phát triển dự án nhà ở. Ứng dụng công nghệ vào công tác quản lý, phát triển nhà ở và dịch vụ đô thị; ứng dụng công nghệ xây dựng tiến tiến và sử dụng vật liệu xây dựng mới, thân thiện với môi trường nhằm tiết kiệm năng lượng và phát triển bền vững”, Phó giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM nói.

Dưới góc độ doanh nghiệp, ông Bùi Khắc Sơn, Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Đầu tư và Xây dựng Xuân Mai cho rằng, để thị trường phát triển bền vững, các công ty xây dựng nên áp dụng công nghệ vào quá trình xây dựng để giảm giá nhà.

Theo ông Sơn, hiện nay có nhiều công nghệ xây dựng mới, công nghệ xây dựng tiên tiến đã có mặt tại Việt Nam nhưng chưa được các chủ đầu tư áp dụng phổ biến. Việc áp dụng công nghệ và vật liệu mới còn gặp rào cản đến từ hệ thống quy chuẩn, tiêu chuẩn, định mức dự toán công trình còn thiếu, chưa đồng bộ nên gây khó khăn cho việc áp dụng.

“Trong kỷ nguyên công nghệ 4.0, việc áp dụng công nghệ thông tin vào lĩnh vực xây dựng đóng vai trò rất quan trọng trong việc nâng cao năng suất lao động và hiệu quả sản xuất. Đặc biệt, góp phần rút ngắn tiến độ, nâng cao chất lượng và giảm giá thành công trình”, ông Sơn nói.

Đưa ra giải pháp về vấn đề liên quan đến tài chính, TS. Võ Trí Thành, nguyên Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung Ương cho biết, không chỉ ở Việt Nam mà trên toàn thế giới, người nghèo vẫn là đối tượng khó tiếp cận nhà ở nhất. Chính vì vậy, nhiều nước phải thành lập cơ quan nhà ở quốc gia.

Ông Thành cho rằng, Việt Nam nên quan tâm đến động lực cho nguồn cung và quan tâm đến nhà cho thuê chứ không chỉ bán. Hơn nữa, cần phải đưa chương trình phát triển nhà ở thương mại giá rẻ vào trong chiến lược phát triển dài hạn.

“Gói vay 30.000 tỷ trước đó là kết hợp kích cầu với trợ cấp nhà ở xã hội chứ không chỉ riêng để phát triển nhà ở xã hội. Đã đến lúc cần có chiến lược, mục tiêu, công cụ thể phát triển nhà ở trong dài hạn chứ không phải thời vụ”, TS.Võ Trí Thành nói.