Tại sao thị trường nhà đất vẫn bùng nổ giữa đại dịch và suy thoái?

Lực cản của Covid-19 và đà suy giảm kinh tế không thể ngăn cản mà thậm chí còn thổi bùng giá nhà và khủng hoảng nhà ở trên toàn cầu.

Covid-19 đã đẩy thế giới vào một cuộc suy thoái, khiến hàng triệu người mất việc làm và rơi vào tình trạng nghèo đói. Giữa cuộc khủng hoảng này, thị trường nhà đất vẫn bùng nổ. Nhu cầu về nhà ở tỷ lệ nghịch với nguồn cung khiến giá nhà tăng phi mã và mang lại lợi ích tạm thời cho các chủ sở hữu, nhưng lại là cơn đau đầu với những người đang phải ở thuê nhà.

Nếu tình trạng này còn tiếp diễn thì các vấn đề về bất bình đẳng xã hội sẽ ngày càng căng thẳng. Tại Mỹ, các nhà nghiên cứu cho biết nếu cán cân cung – cầu không được điều chỉnh, thì tỷ lệ sở hữu nhà sẽ giảm từ 65% ở hiện tại xuống còn 62,1% trong 2 thập kỷ tới. Trong đó, người trẻ tuổi và người da màu sẽ bị ảnh hưởng nhiều nhất.

Nhu cầu nhà ở tăng

Nếu có ít nhà để bán, khách hàng sẽ trả giá cao hơn để có được quyền sở hữu; ngược lại, giá nhà sẽ giảm khi sự cạnh tranh ít hơn. Covid-19 đã ảnh hưởng đến cả cung và cầu trên thị trường nhà ở, khiến giá cả tăng vọt.

Daryl Fairweather, nhà kinh tế trưởng của công ty môi giới bất động sản Redfin, nói rằng việc tăng giá nhà chủ yếu là do nhu cầu. Mọi người đang tận dụng lợi thế của lãi suất thế chấp giảm kỷ lục khiến chi phí mua nhà rẻ hơn rất nhiều.

Ví dụ tại Mỹ, nếu bạn mua một ngôi nhà trị giá 300.000 USD vào năm 2019 trước khi Covid-19 xảy ra, bạn phải trả gần 500.000 USD trong 30 năm với lãi suất cố định 3,73%. Con nếu mua vào năm 2020, bạn chỉ phải trả 430.000 USD do lãi suất giảm xuống còn 2,67% và bạn tiết kiệm được hơn 60.000 USD. Điều tương tự đang diễn ra ở mọi nơi trên thế giới.

Lợi ích to lớn này khiến người dân đổ xô đi vay thế chấp để mua nhà. Số lượng đơn vay tăng vọt và thời gian một ngôi nhà tồn tại trên thị trường ngày càng ngắn. Vào năm 2020, có nhiều người còn xuống tiền dù chưa hề tới thăm quan căn nhà mình sẽ sở hữu.

Thị trường nhà ở đã thu hút rất nhiều người mua vì tâm lý sợ bỏ lỡ, dù là mua ngôi nhà thứ nhất hoặc thứ hai. Điều này khiến thị trường chịu thêm áp lực đáng kể, bởi phần lớn khách hàng chọn mua thêm thay vì bán đi căn nhà hiện có trước khi mua một căn nhà mới.

Mặt khác, nhiều công ty đang chuyển sang mô hình làm việc từ xa. Do vậy, người dân càng muốn có một nơi trú ẩn trong đại dịch. Các đợt giãn cách xã hội cũng làm giảm giá trị của những tiện ích đô thị như nhà hàng, câu lạc bộ hay các cuộc triển lãm và gặp gỡ bạn bè. Nhiều người sẵn sàng chuyển đến sống ở các vùng ngoại ô để có không gian rộng rãi hơn, đáp ứng cả công việc và học hành.

Nhà kinh tế học Matthew Speakman của nền tảng bất động sản Zillow nói: “Đây là cuộc cải tổ vĩ đại. Nó đã thay đổi cách mọi người nghĩ về nơi mình sống và định nghĩa về một ngôi nhà.”

Tuy nhiên, điều này không có nghĩa là các thành phố đang chết dần. Giá bất động sản tại đây sụt giảm nhưng đã tăng trở lại nhanh chóng. Đà tăng tiếp theo sẽ phụ thuộc vào mức độ của các công việc từ xa và nhu cầu đối với những tiện nghi thành thị của người dân.

Không có đủ nhà để bán

Covid-19 đã khiến nguồn cung nhà ở thêm khan hiếm theo nhiều cách. Nguồn cung thấp “có lẽ là yếu tố góp phần lớn nhất” vào việc tăng giá nhanh chóng.

Trước hết, do thời kỳ suy thoái nên nhiều người không muốn đưa ra những quyết định lớn và không chắc chắn như mua bán nhà. Điều này khiến số lượng nhà ở được niêm yết trên thị trường giảm. Chủ nhà cũng không muốn tiếp khách hàng do sợ lây nhiễm dịch bệnh. Do đó, ngay cả khi có những cải tiến về công nghệ đối với quy trình bán nhà, chẳng hạn như các chuyến thăm quan nhà ảo, số lượng nhà được rao bán vẫn ít hơn các năm trước đại dịch.

Thứ hai, thị trường xây dựng khan hiếm nhân công và giá vật liệu tăng vọt khiến nguồn cung nhà mới xây sụt giảm. Tại Mỹ, số lượng nhà được xây dựng trong giai đoạn 2010 – 2019 ở mức thấp nhất so với các thập kỷ trước tính từ năm 1960. Ngoài ra, quy hoạch nhà ở tại nhiều các địa phương đôi khi cũng khiến quá trình xây nhà mới rất khó khăn.

Nếu chúng ta không tìm ra cách để tăng nguồn cung nhà ở tại những nơi và những phân khúc mà người dân thực sự cần, thì bất bình đẳng và mất an ninh nhà ở sẽ ngày càng nghiêm trọng.

Sở hữu nhà trở thành một đặc quyền

Nhu cầu tăng vọt và nguồn cung hạn chế là một tin tuyệt vời cho chủ nhà khi giá trị căn nhà tăng lên. Còn đối với những người đủ điều kiện tận dụng lãi suất thế chấp thấp kỷ lục, họ cũng đạt được những lợi ích nhất định.

Ở phía bên kia, ngày càng có nhiều người không thể bước chân vào thị trường nhà ở do điều kiện kinh tế và tài chính không theo kịp tốc độc tăng giá nhà. Quyền sở hữu nhà đang trở thành một câu lạc bộ đặc quyền, nơi mà mà khách hàng phải trả một mức phí vào cửa khổng lồ.

Sở hữu nhà được coi là một cách tích lũy tài sản và làm giàu. Tại Mỹ, giá trị tài sản ròng của một chủ nhà gấp 80 lần người thuê nhà. Họ cũng có thể thế chấp ngôi nhà để tái cấp vốn kinh doanh hoặc mua thêm nhà, hay giúp con cái học đại học hoặc lập gia đình.

Trong khi đó, những người có thu nhập thấp hơn hoặc các công việc thời vụ không đủ “mức độ tín nhiệm” để vay thế chấp mua nhà. Họ bị bỏ lại phía sau, đẩy bất bình đẳng và khoảng cách giàu nghèo trong xã hội lớn hơn. Tác động tài chính của Covid-19 tập trung vào những người ít khá giả nhất và càng làm tình hình thêm tồi tệ.

Một số chủ nhà đang hưởng lợi từ việc giá nhà tăng cao. Tuy nhiên, nếu xét về dài hạn, tất cả mọi người đều bị ảnh hưởng bởi giá cả tăng chóng mặt. Đại dịch là bằng chứng rõ ràng nhất về điều này. Khi Covid-19 bùng phát trong những khu nhà ổ chuột và nghèo nàn, nó cũng ảnh hưởng đến toàn bộ cộng đồng do tỷ lệ lây nhiễm tăng lên và gây áp lực lên toàn bộ hệ thống y tế.

Nhiều chuyên gia đã đưa ra một số lời khuyên để tăng tỷ lệ sở hữu nhà và giảm tình trạng bất bình đẳng. Trong đó, các giải pháp tiêu biểu bao gồm nới lỏng tiêu chuẩn vay thế chấp và tín dụng, cải thiện quy hoạch nhà ở và mở rộng các chính sách an sinh xã hội về nhà ở dành cho người có thu nhập thấp. Tuy vậy, hiệu quả của các sáng kiến hoàn toàn phụ thuộc vào cách mà các bên liên quan trên thị trường tiếp nhận và triển khai trong thực tế.