Tại sao Quỹ Bất động sản (REIT) chưa phát triển tại Việt Nam?

- Thứ nhất, Quỹ BĐS là quỹ đóng nên trong giai đoạn IPO phải đồng thời kiếm được cả nhà đầu tư tham gia và bất động sản để đầu tư phù hợp. Việc kiếm được NĐT đủ điều kiện tối thiểu 50 tỷ không quá khó nhưng việc kiếm bất động sản tương ứng lại rất khó phù hợp, nếu để có BĐS phù hợp đưa vào thường sẽ rất lớn thì lại rất khó kiếm đủ số nhà đầu tư phù hợp.

- Thứ hai, suất đầu tư BĐS ở Việt Nam khá cao, nên nếu tập trung vào các BĐS đã hoàn thiện và có dòng tiền thì yield thấp, vì phần lớn lợi nhuận nằm ở đơn vị phát triển BĐS rồi. Nếu chờ vào việc tăng giá BĐS thì cũng khá khó khăn vì phân khúc này nhìn chung giá đã cao khi hoàn thiện, tính biến động của capital gain cũng rất lớn.

- Thứ ba, theo mô hình trên thì để hoạt động hiệu quả thì Quỹ Bất động sản phải có Doanh nghiệp BĐS đồng hành cùng, và doanh nghiệp này phải có các sản phẩm phù hợp tương ứng. Trong khi đó, nếu họ đưa tài sản vào quỹ thì họ phải nắm chi phối 50% phần góp và huy động 49% còn lại, nhưng việc này đối với họ là chưa hấp dẫn hơn việc trực tiếp đi cho thuê khai thác hoặc cổ phần hóa theo mô hình doanh nghiệp cổ phần.

- Thứ tư, ưu đãi thuế với mô hình này chưa có, nên nhìn chung chưa tạo ra đột phá về luật để phát triển.

Do đó, việc lập quỹ REIT vận hành khó mà lợi ích mang lại không lớn nếu không có một tổ chức BĐS lớn đồng hành và bản chất đây là một kênh đầu tư rất truyền thống. Tuy nhiên, hiện nay nhiều mô hình mua chung bất động sản đang nổi lên, họ đã tích hợp được cả yếu tố đầu tư và huy động vốn cho chủ đầu tư BĐS với ràng buộc về pháp luật đang còn chưa có nhiều.