Tại sao khủng hoảng bất động sản lại là vận may của kinh tế Trung Quốc?

Một số nhà kinh tế cho rằng giá nhà giảm khiến các gia đình tiết kiệm ít hơn và chi tiêu nhiều hơn. Nhưng sự thiếu niềm tin vào tăng trưởng có thể đang cản trở chi tiêu.

Đối với Kim Li, một giáo viên đang sống ở thành phố miền Nam Trung Quốc, quyết định trì hoãn mua nhà lại mang đến một khoản tiền mặt dồi dào để cô có thể đi du lịch.

“Tôi đã chứng kiến rất nhiều bạn bè rơi vào cảnh chất lượng cuộc sống bị đi xuống đáng kể sau khi dồn tiền mua nhà”, cô gái 28 tuổi nói. “Hiện tại, tôi muốn dành nhiều tiền hơn để đi du lịch và nhìn ngắm thế giới thay vì để cả cuộc đời bị kìm kẹp bởi gánh nặng nhà cửa”.

Những trường hợp như Li đang đe dọa phá vỡ quy luật truyền thống đã tồn tại từ nhiều đời nay ở các nền kinh tế phát triển: giá nhà giảm sẽ khiến người tiêu dùng cảm thấy bản thân nghèo đi và do đó chi tiêu tằn tiện hơn. Theo đó, mức độ chi tiêu của người dân sẽ tăng giảm cùng chiều với giá trị tài sản mà họ đang nắm giữ, kể cả nếu như thu nhập không thay đổi.

Tuy nhiên, rất nhiều chuyên gia kinh tế, trong đó có những người đang làm việc tại Goldman Sachs, cho rằng Trung Quốc sẽ là 1 câu chuyện hoàn toàn khác so với các nền kinh tế phát triển. Sau 2 thập kỷ giá nhà liên tục tăng, hầu hết các hộ gia đình ở đây phải hi sinh phần lớn thu nhập để tiết kiệm mới có thể mua nhà trả góp, khiến khoản tiền còn lại để chi tiêu cho tiêu dùng bị kiệt quệ.

Cũng từ luận điểm này, các chuyên gia nhận định thị trường bất động sản suy thoái lại chính là một “tia sáng” trong nền kinh tế đang ảm đạm của Trung Quốc. Nếu như những trường hợp như Li trở nên phổ biến, sức tiêu dùng ở nền kinh tế lớn thứ hai thế giới sẽ gia tăng đáng kể. Từ đó, tỷ suất lợi nhuận khi đầu tư vào ngành sản xuất và dịch vụ nội địa của Trung Quốc sẽ tăng lên, tạo ra mô hình tăng trưởng bền vững hơn, giảm phụ thuộc vào lực cầu thế giới.

Sự chuyển dịch này đến đúng thời điểm nền kinh tế Trung Quốc đang giảm tốc và các nhà hoạch định chính sách nước này có ngày càng ít lựa chọn tốt để chống chọi. Tỷ suất lợi nhuận khi đầu tư vào cơ sở hạ tầng sụt giảm đáng kể và căng thẳng thương mại thì ngày càng leo thang.

Các dấu hiệu đã xuất hiện từ cuối năm ngoái, khi tỷ lệ tiết kiệm của các hộ gia đình Trung Quốc (tính bằng lượng thu nhập khả dụng không được chi tiêu cho hàng hóa hay dịch vụ) sụt giảm cùng với đà giảm giá trên thị trường bất động sản. Nói cách khác, chi tiêu tiêu dùng tăng trưởng nhanh hơn so với thu nhập bất chấp thị trường nhà ở suy thoái.

Tỷ lệ tiết kiệm của các hộ gia đình Trung Quốc cao hơn đáng kể so với các nước phát triển - Ảnh: Blomberg

Theo Maggie Wei, chuyên gia phân tích của Goldman Sachs, khi gánh nặng chi phí nhà ở vơi bớt, tỷ lệ tiết kiệm ở Trung Quốc sẽ giảm xuống. Wei cho rằng cơ chế này có thể giúp chi tiêu tiêu dùng tăng trưởng 6% trong năm nay, cao hơn so với mục tiêu tăng trưởng GDP 5% mà Chính phủ nước này vừa đưa ra.

Ở Trung Quốc, hiệu ứng thay thế chi tiêu cho nhà ở bằng chi tiêu cho tiêu dùng sẽ mạnh hơn so với các nước phát triển. Nguyên nhân là nước này vẫn đang có tốc độ đô thị hóa nhanh, phần lớn dân số đang trong giai đoạn mua căn nhà đầu tiên.

Trong những năm 2010, gánh nặng mua nhà bóp nghẹt ngân sách của các hộ gia đình khi giá nhà tăng nhanh hơn mức tăng trưởng thu nhập. Một số người có khả năng mua nhà sớm chỉ đơn giản thấy tài sản của mình sụt giảm nhanh chóng và sẽ tiếp tục làm việc chăm chỉ để bù đắp. Tuy nhiên phần lớn phải cắt giảm chi tiêu hàng ngày để có thể mua nhà.

Năm 2020, Chính phủ Trung Quốc tiến hành chiến dịch giảm tỷ lệ vay nợ và khiến thị trường bất động sản rơi vào suy thoái, giá nhà giảm mạnh. Tuy nhiên suốt quãng thời gian trước đó, trung bình giá nhà trên toàn quốc vẫn cao gấp khoảng 13 lần thu nhập. Ở những nơi cá biệt như thủ đô Bắc Kinh, tỷ lệ lên tới 25 lần. Những con số này quá cao so với mức 6 lần ở Mỹ hay 8 lần ở Anh.

Giá nhà tăng suốt mấy chục năm tạo ra một thế hệ những người trẻ tuổi không mua nổi nhà và phải cắt giảm chi tiêu để tiết kiệm cho mục tiêu mua nhà. Trong một số trường hợp, các bậc cha mẹ phải lấy số tiền mà họ dành cả đời mới tiết kiệm được để mua nhà cho con cái. Các ngân hàng Trung Quốc còn yêu cầu người mua nhà phải trả trước khoảng 20% mới đủ điều kiện để được cấp khoản vay, trong khi tỷ lệ ở Mỹ chỉ là 3,5%.

Các chuyên gia kinh tế phân loại chi tiêu cho các khoản vay trả góp mua nhà ở Trung Quốc là một dạng tiết kiệm. Khi giá nhà lao dốc, nhu cầu đầu cơ nhà ở cũng giảm, cho phép NHTW Trung Quốc hạ lãi suất thế chấp từ mức 5,6% ở thời điểm cuối năm 2021 xuống còn 4% vào cuối năm 2023. Theo tính toán của Bloomberg, điều này sẽ giúp các hộ gia đình Trung Quốc tiết kiệm được thêm hơn 600 tỷ nhân dân tệ mỗi năm.

Với giá nhà giảm 15% - 20%, cộng với lãi suất thấp hơn, tỷ trọng thu nhập hộ gia đình được phân bổ cho việc mua nhà cũng giảm từ 11,4% trong năm 2021 xuống còn khoảng 8% trong năm ngoái.

Theo Gan Li, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu và Khảo sát Tài chính hộ gia đình Trung Quốc, giá nhà tăng 5% sẽ khiến chi tiêu tiêu dùng giảm 1,8%.

Chuyên gia Maggie Wei nhận định thiếu niềm tin chính là yếu tố khiến người dân tiết kiệm thay vì chi tiêu. Giá nhà giảm không phải “thủ phạm” chính gây nên sự sụt giảm niềm tin. Do đó, nếu Chính phủ tung nhiều biện pháp hơn nữa để hỗ trợ thu nhập của các hộ gia đình, “niềm tin tiêu dùng có thể được thúc đẩy mà không cần phải tăng giá nhà”.

Đó sẽ là giải pháp hài hòa hơn đối với kinh tế Trung Quốc ở thời điểm hiện tại.