Tại sao các nhà đầu tư luôn quan tâm đất nền?

Đất nền được hiểu là loại hình bất động sản chưa xây dựng nhà trên đất, đất nền có 3 loại chính: Đất nền của người dân phân lô đã đủ điều kiện bán, đất nền tái định cư chưa xây dựng đã đủ điều kiện bán, đất nền dự án chưa xây dựng đã đủ điều kiện bán.

Đất nền nguồn cung lớn, phân bổ tất cả các tỉnh thành, từ thành phố tới nông thôn, từ miền núi đến đồng bằng, từ đất liền tới hải đảo, từ miền bắc tới miền nam.

Đất nền thông thường có giá trị nhỏ chủ yếu từ 200 triệu đồng đến dưới 2 tỷ đồng; đất nền mua bán chủ yếu 3 với mục đích: Ở, đầu tư, đầu cơ. Với giá trị nhỏ nên hầu hết các nhà đầu tư đất nền không sử dụng đòn bẫy tài chính, nhất giai đoạn hiện nay.

Đất nền khi mua bán hầu như đã có sổ trừ mua suất tái định cư hay mua đất nền tại dự án chưa đến bước cấp sổ; việc mua bán khá dễ dàng, mức thuế, tổng phí chuyển nhượng rất thấp (2.65% giá trị giao dịch + phí công chứng), thời gian nộp thuế và đánh biến động tên khá nhanh (dưới 60 ngày).

Giai đoạn trước 2011 việc mua đất nền sử dụng đòn bẩy ngân hàng phổ biến, tuy nhiên từ 2012 đến nay tỷ lệ mua đất nền vay vốn rất thấp, nếu có vay chủ yếu tập trung ở đất nền dự án. Ở chu kỳ bất động sản mới, tỷ lệ vay mua đất nền sẽ càng thấp đi do người mua sợ những rủi do biến động từ lãi xuất ngân hàng, người mua ngày càng thận trọng hơn về pháp lý và hạn chế tối đa đòn bẩy tài chính.

Ở thời điểm bất động sản sốt các loại hình bất động sản giá trị cao như nghỉ dưỡng, biệt thự, liền kề, nhà phố, shophouse.... vẫn giao dịch tốt, nhiều người sử dụng đòn bẫy tài chính từ ngân hàng do lãi xuất thấp và do chủ đầu tư đưa ra các chính sách thanh toán, ưu đãi vay vốn hấp dẫn. Tuy nhiên khi bất động sản trầm lắng, nền kinh tế gặp khó khăn như hiện nay và lãi suất chưa thực sự hấp dẫn khiến nhà đầu tư cạn tiền mặt và không dám sử dụng đòn bẫy tài chính kể cả chủ đầu tư có đưa ra chính sách thanh toán, vay vốn tốt.

Các loại hình đầu tư bất động sản dòng tiền như mua chung cư cho thuê hiện nay gặp khó khăn do giá chúng cư đã quá cao; mua nhà phố hay sàn thương mại, kiot chợ để cho thuê hiện nay gặp phải làn sóng trả mặt bằng, giảm giá thuê; đầu tư xây chung cư mini hiện nay vướng vấn đề pháp lý....

Thời gian vừa qua đất nền là phân khúc giảm giá mạnh nhất, thông thường giảm từ 20-30%, cá biệt có những thửa đất giảm tới 50-70%.

Tuy nhiên hiện nay lãi xuất tiền gửi rất thấp khoảng 5-6%/năm và rủi do về lạm phát, nhà đầu tư bắt đầu có hành vi đi tìm kiếm cơ hội đầu tư, trong đó nổi bật nhất là bất động sản. Theo khảo sát mới nhất về mục đích mua bất động sản năm 2023 có tới 59% là mua đầu tư, trong đó mua đất nền chiếm 28%.

Chính vì những lý do nêu trên nên hiện nay các nhà đầu tư đang rất quan tâm loại hình bất động sản đất nền, nhiều nhà đầu tư đã xuống tiền sớm từ quý 1, dự kiến quý 4 số lượng giao dịch bất động sản nói chung, đất nền nói riêng sẽ nhiều hơn. Đất nền ven các thành phố lớn như Hà Nội, Hồ Chí Minh, Hải Phòng hay các thị trường tiềm năng như Cam Lâm, Bắc Vân Phong, Phú Quốc... được các nhà đầu tư chú ý nhất.