Tại những nơi có "cơn địa chấn" giá đất, nay đã ra sao?

Trong bối cảnh thị trường bất động sản chững lại, giá nhà đất tại các địa phương từng là điểm nóng sốt đất đang giảm trên diện rộng.

Giá nhà đất giảm nhưng vẫn còn cao

Là địa phương liên tiếp có "sốt đất", không ít lô đất ở Bắc Giang chỉ trong vòng 1 - 2 năm giá đã tăng 2 - 3 lần. Tuy nhiên, hiện nay, thị trường tỉnh này cũng rơi vào vòng xoáy kém thanh khoản, giá cũng đã giảm hơn so với trước.

Anh Nguyễn Văn Lực, chủ một văn phòng giao dịch bất động sản tại Bắc Giang cho hay, mặt bằng chung hiện tại thì các lô đất đều giảm hoặc không tăng so với thời điểm đầu năm nay. Những lô đất dân cư thưa thớt, không có giá trị kinh doanh giảm sâu nhất.

Cũng theo anh Lực, ngay sau khi động thái siết tín dụng bất động sản của ngân hàng, tình hình giao dịch đột nhiên "đứt gánh". Không ít nhà đầu tư đến hạn thanh toán để sang tên đã chấp nhận bỏ cọc.

Là điểm "sốt đất" nhất thị trường Bắc Giang, giá đất khu vực quanh khu công nghiệp Quang Châu (Việt Yên, Bắc Giang) đã tăng khoảng 3 lần so với năm 2019. Nhưng hiện tại, nhiều môi giới thừa nhận, những mảnh đất ở đây cũng rất khó bán vì giá khá cao so với mặt bằng chung của khu vực.

Tương tự như Bắc Giang, giao dịch bất động sản tại Hải Phòng đã chững trong vài tháng nay do ảnh hưởng từ siết tín dụng và chỉ đạo thanh lọc thị trường của thành phố. Những điểm "sốt giá" trước đây như Thủy Nguyên, thị trấn Cát Bà, Dương Kinh, Kiến An... đều trầm lắng, tuy nhiên giá bán vẫn đang chững hoặc chỉ giảm nhẹ cục bộ.

Đáng chú ý, tại Thanh Hóa, ngay từ quý II năm nay, thị trường đất nền có dấu hiệu lao dốc, khi giá rao bán sụt giảm liên tục. Cá biệt như điểm "sốt đất" Quảng Xương, giá đất ven biển huyện này từng được giao dịch ở mức 15 - 18 triệu đồng/m2 ở vị trí đẹp thì hiện tại nhiều chủ đất rao bán 12 - 14 triệu đồng/m2 nhưng vẫn không có người hỏi mua.

Tại Hà Nội, khu vực các huyện như Thạch Thất, Quốc Oai, Đông Anh, Hoài Đức, Sóc Sơn… cũng không còn ghi nhận được cảnh "sốt nóng" và giá đất có giảm ở từng phân khúc. Đơn cử, đối với phân khúc nhà ở liền kề trong một số dự án khu đô thị phía Tây, dù hiện tại giá đã giảm từ 500 triệu đồng đến hơn 1 tỷ đồng/căn, nhưng giá trị các căn liền kề này vẫn cao gấp 2 - 3 lần so với năm 2019.

Đối với đất nền, điển hình như tại huyện Thạch Thất, thị xã Sơn Tây, tình trạng tách thửa - phân lô bán nền không còn diễn ra rầm rộ như trước. Nhưng thị trường vẫn ghi nhận một số điểm tách thửa mới có quy mô từ 10 đến 20 lô đất được mở bán. Giá các lô đất này dao động từ 17 - 24 triệu đồng/m2 - mức giá tương đương năm 2020.

Lãi suất tiếp tục ảnh hưởng tới thị trường

Theo ông Nguyễn Thế Điệp - Phó Chủ tịch Thường trực Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội, thị trường bất động sản sôi động trước đó do nhiều người vay để "lướt sóng". Nhưng hiện nay, thị trường đang chững lại, giao dịch khó khăn, nhiều người đang bị kẹt. Vì vậy, nếu lãi suất ngân hàng tăng, việc vay vốn đầu tư bất động sản sẽ khiến nhà đầu tư cân nhắc nhiều hơn.

Cũng theo ông Điệp, khả năng bán tháo rất cao ở các thị trường bất động sản tỉnh sốt chủ yếu do đầu cơ "thổi giá" mà không có nhu cầu thực. Khi lãi suất tăng cao, giá bất động sản ở đây có thể giảm mạnh. Trong khi đó, tại các thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM, dù giá cũng tăng nóng những năm gần đây nhưng nhu cầu thực về nhà ở rất lớn và nguồn cung khan hiếm nên sẽ ít bị ảnh hưởng hơn.

Cũng theo ông, nhu cầu thực của người dân khi lãi suất tăng sẽ bị ảnh hưởng nhưng không nhiều. Theo đó, người có nhu cầu mua nhà ở thực chỉ mua nhà để ở nên không bị ảnh hưởng nhiều, bởi những người này nếu vay mua nhà cũng chỉ trong phạm vi nhất định, phù hợp với khả năng chi trả của họ.

"Tác động lớn nhất là đối với những người đầu tư, đầu cơ bất động sản dùng đòn bẩy quá lớn. Hiện tại, lãi suất huy động tăng đồng nghĩa với việc lãi suất cho vay cũng tăng theo. Điều này không tốt cho thị trường bất động sản. Tuy nhiên, lãi suất sẽ không tăng sốc mà tăng từ từ, nhà đầu tư nào không đủ tiềm lực sẽ bị thanh lọc", ông Điệp nói.

PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh thì cho rằng, việc các ngân hàng tăng lãi suất cho vay như hiện nay là điều có thể dự báo trước. Năm 2021, vì lãi suất tiết kiệm thấp nên dòng tiền chảy từ ngân hàng sang các kênh đầu tư khác như bất động sản hay trái phiếu. Do đó, các ngân hàng đã phải chịu áp lực rất lớn khi huy động tiền gửi của người dân.

"Đương nhiên, khi các ngân hàng tăng lãi suất huy động, thì sớm hay muộn cũng sẽ tăng lãi suất cho vay. Đó là chưa kể, vừa qua, hàng loạt các ngân hàng trung ương trên thế giới đã tăng lãi suất, nếu các ngân hàng trong nước không tăng theo, đồng Việt Nam sẽ rất dễ bị mất giá và điều này không tốt cho nền kinh tế", ông nói./.