Tái định vị thị trường: Lối ra nào cho bất động sản thời khan hiếm?

Thị trường nhà ở Việt Nam đang rơi vào tình trạng mất cân đối nghiêm trọng khi nguồn cung mới liên tục hụt hơi so với nhu cầu thực. Riêng TP.HCM mới chỉ hoàn thành 24% kế hoạch phát triển nhà ở giai đoạn 2021–2025, còn thiếu gần 180.000 căn.

Trong suốt 5 năm qua, thị trường nhà ở Việt Nam liên tục lâm vào tình trạng mất cân đối cung – cầu trầm trọng. Tại TP HCM, nơi được xem là đầu tàu phát triển, kế hoạch xây mới 235.000 căn giai đoạn 2021–2025 mới chỉ đạt 24%, để lại khoảng trống lên tới 179.000 căn nhà – một con số phản ánh rõ sự bất lực trong đáp ứng nhu cầu an cư.

Bài toán nhà ở: Nút thắt nguồn cung và lời gợi mở tái định vị từ chuyên gia Savills

Nguồn cung nhà ở tiếp tục là điểm nghẽn lớn trên thị trường bất động sản Việt Nam, khi trong suốt 5 năm qua, cả TP HCM và Hà Nội đều không đáp ứng nổi nhu cầu nhà ở thực tế. Theo báo cáo của Savills, quý II/2025, TP HCM chỉ ghi nhận 1.600 căn hộ mới mở bán – con số tăng 38% so với cùng kỳ nhưng vẫn ở mức thấp so với nhu cầu. Tỷ lệ hấp thụ đạt 45%, phản ánh sự cẩn trọng của người mua giữa bối cảnh thị trường nhiều biến động.

Tính lũy kế từ đầu năm, TP HCM có khoảng 6.800 căn hộ sơ cấp, bán ra được 3.800 căn. Dự kiến từ 2025 đến 2027, thành phố sẽ bổ sung thêm khoảng 39.000 căn – một con số cho thấy triển vọng trung hạn được cải thiện nhờ các chính sách mới và thủ tục pháp lý được đơn giản hóa.

Trong khi đó, Hà Nội duy trì sự ổn định hơn với 7.000 căn hộ mở bán và 5.200 giao dịch trong quý. Phân khúc nhà thấp tầng có bước tăng trưởng mạnh nhờ các đại dự án mới. Tuy vậy, từ 2021 đến nay, thủ đô vẫn thiếu hụt khoảng 49.000 căn hộ và nhà ở thấp tầng, không đáp ứng đủ cho 151.000 hộ gia đình mới hình thành. Giai đoạn 2025–2027, dự kiến có 58.100 căn hộ từ 58 dự án được tung ra thị trường.

Chiến lược tái định vị nhà ở: Từ bất động sản sang “hạ tầng quốc gia”

Theo các chuyên gia Savills, nguyên nhân sâu xa khiến thị trường nhà ở khó phục hồi không chỉ nằm ở pháp lý hay vốn, mà còn ở cách tiếp cận chiến lược. Tại TP HCM, tốc độ gia tăng dân số và dòng nhập cư đang chậm lại – một phần vì giá nhà quá cao khiến người dân khó yên tâm định cư dài hạn. Thành phố đã nỗ lực giải bài toán bằng đầu tư hạ tầng, thúc đẩy phát triển nhà ở tại vùng ven, với gần 5.000 căn dự kiến phát triển dọc tuyến metro và hơn 14.000 căn dọc vành đai 2 và 3 trong ba năm tới.

Hà Nội cũng phân bổ tới 87.000 tỷ đồng đầu tư công, tập trung vào 12 dự án giao thông lớn như Vành đai 4 và nhiều cây cầu trọng điểm, nhằm mở rộng không gian đô thị và tăng khả năng kết nối.

Ông Richard Valentine-Selsey, Giám đốc Nghiên cứu nhà ở châu Âu của Savills, cho rằng để giải bài toán nguồn cung, cần thay đổi cách tiếp cận: xem nhà ở như một loại “hạ tầng chiến lược quốc gia” – tương tự như điện, nước hay giao thông. Cách làm này sẽ mở đường cho dòng vốn dài hạn từ các tổ chức đầu tư lớn, đặc biệt là trong các phân khúc nhà ở giá phải chăng.

Ông dẫn chứng mô hình Singapore – nơi nhà ở được quy hoạch đồng bộ cùng tiện ích xã hội và hạ tầng giao thông – như một ví dụ điển hình. Các quốc gia như Áo, Đan Mạch hay Hà Lan cũng đang tích cực thúc đẩy phân khúc nhà ở xã hội trong chính sách công lâu dài.

Dù thừa nhận cách tiếp cận này không thể ngay lập tức giải quyết khủng hoảng nhà ở toàn cầu, chuyên gia Savills nhấn mạnh rằng đó là “một bước chuyển cần thiết” nếu muốn tháo gỡ nút thắt dòng vốn, kéo thị trường trở lại quỹ đạo phát triển bền vững.