Tài chính nguy khốn vì dồn hết tiền vào bất động sản

Một vài người quen của tôi vừa trải qua giai đoạn khó khăn về tài chính, dù họ thực sự có tiềm lực kinh tế. Lý do, trước đó mọi nguồn lực hầu như đã đổ hết vào đầu tư bất động sản.

Ngoài vi phạm nguyên tắc "bỏ hết trứng vào một rổ", thì dù chỉ sở hữu một sản phẩm bất động sản, hay đầu tư vào nhiều mảnh đất, căn hộ... vẫn không thể xoay sở khi thị trường có biến động lớn. Điều này cho thấy việc chưa cân đối tốt tỷ lệ các dòng tiền đầu tư.

Bạn có công nhận rằng, việc lựa chọn đúng sản phẩm sẽ quan trọng hơn mọi sự cố gắng phía sau? Nên trong các khoản dự định đầu tư bất động sản, có thể tham khảo tỷ lệ phân chia như sau:

30% là đầu tư bất động sản dòng tiền.

50% là đầu tư bất động sản vùng ven.

20% là đầu tư bất động sản ở xa.

Khái niệm "bất động sản dòng tiền" đại khái là khi cơ cấu tài sản, bạn phải có một phần dùng để tạo ra dòng tiền. Tức là hàng tháng nó phải sinh ra được một khoản thu nhập nhằm trang trải chi phí.

Ví như mình sử dụng đồng tiền vay từ ngân hàng thì phải trả lãi. Nghĩa là sản phẩm "bất động sản dòng tiền" phải tạo ra được một số tiền căn cơ, đủ để chi dùng, đóng lãi ngân hàng, ít nhất cũng nuôi được phần lớn trong 70% còn lại.

Trong 70% còn lại này, thì 50% dành đầu tư tại vùng ven. Kỳ vọng của nhà đầu tư vào vùng ven thì trong khoảng thời gian 5 năm trở lại sẽ có thể thu về lợi nhuận. Tại thời điểm này, các huyện ngoại thành của TP HCM như Củ Chi, Cần Giờ, Bình Chánh, hoặc lân cận như Long Thành, Bình Dương, Long An... có thể xem là vùng ven đầy hứa hẹn.

Mô hình đầu tư bất động sản 30-50-20 để bảo đảm dòng tiền. Đồ hoạ: An Nhơn Nguyễn

Còn 20% ta chấp nhận đi xa, kiểu như ở tỉnh, thì chu kỳ sẽ tính chừng 10 năm. Kỳ vọng gì khi chúng ta đầu tư xa và lâu như vậy? Bởi vì bạn dễ mua được giá rẻ, số lượng nhiều, để chờ 10 năm sau thị trường phát triển, đất nước phát triển, khu vực đó phát triển. Bài toán sẽ là, ngày hôm nay mình đầu tư một đồng thì có thể 10 năm sau nó lên 10 đồng. Chứ nếu 20% đó mình đầu tư ở khu vực trung tâm hoặc kiểu bất động sản dòng tiền, thì đâu thể kỳ vọng khả năng tăng trưởng như thế.

Bất động sản dòng tiền là hình thức bất động sản ổn định, nên đương nhiên tỷ suất lợi nhuận rất thấp. Nó chỉ tạo ra dòng tiền, còn tăng trưởng hằng năm sẽ không đáng kể. Bất động sản vùng ven và bất động sản ở tỉnh tuy xa nhưng mức độ tăng trưởng cao, và cũng cần thời gian lâu dài. Từ đó suy ra, cần phải lấy ngắn nuôi dài. Thì 30% "dòng tiền" đó chính là nguồn để chúng ta gọi là "lấy ngắn".

Như khi bạn dành ra 100 đồng để đầu tư bất động sản, thì không phải cầm 100 đồng rồi: "Ô chỗ này đẹp quá tôi mua, chỗ này tốt quá tôi mua" đúng không? Nếu không có nguyên tắc thì sẽ dễ sa lầy, còn khi đã có nguyên tắc thì phải cam kết bản thân theo đúng nguyên tắc đó.

Thực tế một bộ phận nhà đầu tư "xuống tiền" theo tâm lý bầy đàn. Tức là thấy người ta đầu tư "có ăn" thì mình cũng lại đấy đầu tư. Hậu quả là gì? Gọi là đầu tư "hên xui", còn thêm khả năng cao mình sẽ bị "lùa gà" nếu thiếu kinh nghiệm. Đầu tư mà chạy theo đám đông thì có thể bạn là người cuối cùng...

Trước thông tin khu vực nào đó có tiềm năng, thì việc đầu tiên sẽ cần "nằm vùng" tìm hiểu: Thứ nhất thông tin đó có đúng hay không? Thứ hai, lộ trình thực hiện như nào? Quan trọng nhất là phải đánh giá được cái đặc biệt ở đó là gì. Ví như ở các tỉnh vùng cao như Lâm Đồng, Tây Nguyên người ta nói về khí hậu, Mũi Né, Bà Rịa - Vũng Tàu thì nhắc tới biển đẹp, đấy chính là những điều đặc biệt mà Sài Gòn không có.

Chục năm trước, đất ở quận 9 cũ có nơi giá chỉ 1 triệu, 2 triệu một m2, bây giờ tăng thành mấy chục triệu mỗi m2. Tại vì sao? Bởi định hướng phát triển của thành phố về đó, các hướng cao tốc cũng về đó. Đây là câu chuyện của 10 năm về trước, vậy thì 10 năm về sau, với sự phát triển của đường cao tốc và cơ sở hạ tầng khác, mức độ tăng trưởng sẽ còn khủng khiếp hơn nữa.

Như vậy khái niệm 20% dành cho bất động sản ở xa, thì cái chữ "xa" đó cũng tùy theo thời điểm mà xác định khoảng cách. Ví dụ 10 năm trước xa thì Củ Chi được gọi là xa, còn bây giờ "xa" nghĩa là cần đi xa hơn, sang các tỉnh như Bình Phước, Đắk Nông hoặc Đồng Tháp, Lâm Đồng, Bình Thuận... chẳng hạn.

Ta phải tính thời điểm mà mình quyết định đầu tư, xa không có mang nghĩa là địa lý cụ thể, mà tùy theo thời điểm đó thị trường đang như thế nào. Mà ngày hôm nay tôi đầu tư 1 tỷ và nó nằm trong gói 20% này và kỳ vọng đầu tư của tôi ở đó là từ 7 năm đến 10 năm.

Chứ xa ở đây không có nghĩa là ôm tiền mang đi vô núi rừng mịt mờ đầu tư. Mua xa nhưng nhất thiết vẫn phải có tiềm năng bám theo là điện - đường - trường - trạm.

Tôi tin rằng, ngoài việc sở hữu kiến thức về thị trường bất động sản, có nguồn tiền hợp lý và phân bổ tỉ lệ theo một mô hình thực tế, bạn sẽ không bị động trong bất kỳ tình huống nào, càng không phụ thuộc vào yếu tố "may rủi" khi đầu tư.