#Bất Động Sản

24HMONEY đã kiểm duyệt

Tái cấu trúc thị trường bất động sản nhà ở: Chu kỳ mới sẽ chứng kiến loại hình nào lên ngôi?

Trong bài phân tích mới nhất của đơn vị nghiên cứu thị trường Avison Young, các chuyên gia nhận định rằng sự thay đổi trong quan điểm mua nhà của thế hệ trẻ đang định nghĩa lại toàn diện nhu cầu về nhà ở tại các đô thị lớn.

Đây không đơn thuần là quyết định của mỗi cá nhân, mà là thay đổi mang tính nền tảng liên quan mật thiết đến nhân khẩu học, khả năng chi trả và tư duy tiêu dùng thế hệ mới. Hiện nay, thị trường đang bước vào giai đoạn thanh lọc theo nhu cầu ở thực khi giá bán neo ở mức quá cao và tình trạng khan hiếm sản phẩm phù hợp khiến người mua ngày càng thận trọng hoặc chọn cách rút lui. Đi cùng xu hướng định danh điện tử và lộ trình tiến tới đánh thuế bất động sản, lực cầu đầu cơ được dự báo sẽ ngày càng thu hẹp. Ở góc độ thị trường, các chuyên gia chỉ ra đây là hệ quả tất yếu của việc tốc độ tăng giá tài sản đang tách rời quá xa khỏi khả năng khai thác dòng tiền thực tế. Trong nhiều năm qua, thị trường Việt Nam vận hành chủ yếu dựa trên kỳ vọng tăng giá dài hạn của đất đai, dẫn đến việc giá bán tại nhiều khu vực hiện vượt xa lợi tức thu được từ hoạt động cho thuê. Khi chi phí sở hữu cao hơn thu nhập thực tế từ chính bất động sản đó tạo ra, kết hợp với rủi ro biến động lãi suất, người mua có thể đối mặt với nguy cơ mất thanh khoản hoặc rơi vào tình trạng âm vốn chủ sở hữu nếu giá tài sản sụt giảm trong khi dư nợ vay vẫn ở mức cao.

Xu hướng phát triển đô thị vệ tinh và bài toán chuyên nghiệp hóa thị trường nhà cho thuê

Trước áp lực về giá cả, Avison Young dự báo nhà ở thương mại có mức giá hợp lý tại các đô thị vệ tinh sẽ trở thành phân khúc chiến lược trong chu kỳ phát triển tới. Giá nhà trung tâm tăng cao sẽ đẩy người mua và người thuê tìm kiếm các khu vực xa hơn, đòi hỏi hạ tầng và quỹ đất phải được điều tiết hiệu quả để tăng tốc nguồn cung nhà ở phổ thông, từ đó hình thành các cực đô thị mới và giãn dân thay vì trở thành động lực đẩy giá. Xu hướng này hoàn toàn đồng nhất với định hướng quy hoạch của các thành phố lớn khi Hà Nội khuyến khích cư dân vùng lõi di dời ra vùng ven, còn Thành phố Hồ Chí Minh siết chặt việc xây mới chung cư cao tầng trong nội đô. Bài toán kế tiếp của thị trường nằm ở khả năng cân đối giữa giá bán với việc đảm bảo tiện ích, chất lượng sống và kết nối giao thông công cộng đủ mạnh theo mô hình phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng nhằm thu hút cư dân một cách bền vững.

Song song đó, phân khúc nhà cho thuê tại Việt Nam đang có sự chuyển dịch mang tính chuyên biệt hơn. Dù nguồn cầu vô cùng lớn nhưng thị trường này hiện vẫn rất phân mảnh với chất lượng không đồng đều do phần lớn công trình thuộc sở hữu của cá nhân. Trong ngắn hạn, các loại hình căn hộ dịch vụ, chung cư mini nội đô và căn hộ diện tích nhỏ vẫn tiếp tục được ưa chuộng nhờ tỷ lệ lấp đầy và lợi suất khai thác ổn định. Đặt trong bối cảnh Nhà nước xác định nhà ở cho thuê là trụ cột chiến lược từ nay đến năm 2030, các chuyên gia Avison Young khuyến nghị cần đa dạng hóa loại hình sản phẩm, đặc biệt là xem xét thí điểm mô hình nhà ở thương mại cho thuê dài hạn được vận hành bài bản theo tiêu chuẩn thống nhất. Để hiện thực hóa điều này và cải thiện khả năng tiếp cận nhà ở của người trẻ, chính sách cần tập trung thay đổi cấu trúc nguồn cung bằng cách luật hóa loại hình nhà ở vừa túi tiền với các cơ chế ưu đãi về thuế, mật độ xây dựng và rút ngắn thủ tục pháp lý nhằm tạo tính khả thi thương mại cho doanh nghiệp, bởi đây là phân khúc có biên lợi nhuận thấp và thời gian thu hồi vốn rất dài. Đồng thời, khung pháp lý cần làm rõ quyền lợi của các bên về thời hạn, cơ chế tăng giá để bảo vệ người thuê, kết hợp nghiên cứu mở rộng phương thức thuê mua nhằm giảm áp lực tài chính tối đa cho thế hệ trẻ.