Tác động của thuế đối ứng đến BĐS KCN Việt Nam?

1. Việt Nam – Điểm đến FDI chiến lược nhờ lợi thế toàn diện - Trong gần một thập kỷ qua, Việt Nam là điểm đến FDI nổi bật trong khu vực, đặc biệt sau làn sóng dịch chuyển khỏi Trung Quốc do căng thẳng thương mại Mỹ - Trung.

Việt Nam sở hữu nhiều lợi thế đồng thời: chi phí lao động cạnh tranh, dân số trẻ, chính trị ổn định, vị trí địa lý thuận lợi và hạ tầng đang dần cải thiện. Giá thuê đất KCN tại Việt Nam vẫn thấp hơn các nước trong khu vực như Thái Lan hay Malaysia, đặc biệt tại các tỉnh cấp 2 có dư địa phát triển.

Tác động của thuế đối ứng đến BĐS KCN Việt Nam?

2. Thuế đối ứng từ Mỹ năm 2025 – Cú sốc chính sách cần thích nghi

- Doanh nghiệp xuất khẩu bắt đầu tỏ ra thận trọng, trì hoãn kế hoạch mở rộng và chuyển hướng sang sản phẩm có biên lợi nhuận cao hơn hoặc thị trường thay thế. Tuy nhiên, các ngành chủ lực như điện tử, linh kiện – vốn có tỷ trọng xuất khẩu lớn nhất, tạm thời chưa bị ảnh hưởng, giúp giảm thiểu cú sốc ban đầu.

3. BĐS KCN chịu áp lực nhưng không đứt gãy

- Nguồn cung KCN gia tăng mạnh trong năm 2025 trong khi nhu cầu thuê chững lại đã tạo áp lực lên giá thuê và tỷ lệ lấp đầy. Doanh nghiệp địa phương có biên lợi nhuận thấp, phụ thuộc xuất khẩu sang Mỹ có thể tạm dừng thuê đất hoặc giảm quy mô. Đồng thời, chi phí giải phóng mặt bằng và lãi vay tăng cao khiến biên lợi nhuận chủ đầu tư bị co hẹp. Những doanh nghiệp sử dụng đòn bẩy cao, phụ thuộc nhiều vào doanh thu cho thuê mới sẽ gặp nhiều thách thức.

4. FDI chưa có xu hướng rút khỏi Việt Nam

- Dù có sự trì hoãn trong quyết định đầu tư mới, phần lớn các tập đoàn đa quốc gia vẫn duy trì chiến lược dài hạn tại Việt Nam. Những doanh nghiệp đã ký MOU phần lớn tiếp tục thực hiện hợp đồng. Một số DN chuyển hướng sản xuất phục vụ thị trường khác thay vì xuất khẩu sang Mỹ. Động thái linh hoạt này cho thấy Việt Nam vẫn được xem là nền tảng sản xuất ổn định và chiến lược trong chuỗi cung ứng toàn cầu.

5. Hạ tầng và chính sách hỗ trợ: Lợi thế bền vững dài hạn

- Chính phủ đang triển khai mạnh các dự án hạ tầng giao thông, logistics kết nối KCN với cảng biển, sân bay. Việc thí điểm mô hình khu thương mại tự do (FTZ) tại Đà Nẵng và mở rộng tại Hải Phòng, Thái Bình sẽ gia tăng sức hút FDI có chất lượng. Các cải cách như “làn xanh” đầu tư, ưu đãi thuế và thành lập quỹ hỗ trợ FDI đang tạo ra nền tảng thể chế mới linh hoạt và cạnh tranh hơn.

6. Trung – dài hạn: BĐS KCN còn nhiều dư địa tăng trưởng

- Áp lực từ thuế đối ứng có thể ảnh hưởng kết quả kinh doanh các doanh nghiệp BĐS KCN trong 2025 – 2026. Tuy nhiên, xu hướng dịch chuyển chuỗi cung ứng khỏi Trung Quốc là không thể đảo ngược. Khi thị trường Mỹ ổn định, người tiêu dùng và nhà nhập khẩu làm quen với giá mới, đơn hàng có thể phục hồi. Các dự án hạ tầng hoàn thiện sẽ tạo thêm lợi thế cho Việt Nam trong giai đoạn 2027 – 2029.

7. Lựa chọn cổ phiếu BĐS KCN: Ưu tiên tài chính vững, dòng tiền ổn định

- Những doanh nghiệp có quỹ đất sạch, tài chính lành mạnh, có nguồn thu ổn định ngoài cho thuê đất (như điện, nước, nhà xưởng) sẽ trụ vững tốt. SIP, IDC nổi bật nhờ dòng tiền bền vững và ít bị ảnh hưởng trực tiếp bởi thuế. KBC hưởng lợi từ ưu đãi tại khu kinh tế và tập khách hàng lớn đang dịch chuyển từ Trung Quốc. LHG có định hướng nội địa, logistics – ít bị ảnh hưởng bởi xuất khẩu sang Mỹ. PHR, DPR hưởng lợi từ đền bù đất và chuyển đổi công năng đất cao su sang KCN.