Tác động của hai luật bất động sản mới với doanh nghiệp địa ốc

VietCap nhìn nhận quy định trong Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) có thể khiến chủ đầu tư mất nhiều thời gian để đáp ứng tất cả các yêu cầu pháp lý cần thiết trước khi triển khai bán hàng. Tuy nhiên, điều này sẽ không tác động đáng kể đến những doanh nghiệp có bề dày thành tích phát triển dự án.

Kỳ họp thứ 6, Quốc hội khóa 15, tổ chức từ ngày 23/10 đến ngày 29/11/2023, đã thông qua Luật Nhà ở (sửa đổi) vào ngày 27/11 và Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) vào ngày 28/11. Quốc hội chưa thông qua Luật Đất đai (sửa đổi) tại kỳ họp này, theo thông báo ngày 16/10.

Bản thảo cuối cùng của Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) chưa được công bố nhưng Quốc hội thông báo thời điểm có hiệu lực của Luật Nhà ở (sửa đổi), Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) và Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ là từ ngày 1/1/2025.

Theo CTCP Chứng khoán VietCap (VietCap), Luật Nhà ở (sửa đổi) cung cấp khuôn khổ pháp lý rõ ràng và linh hoạt hơn cho các chủ đầu tư phát triển nhà ở xã hội (NOXH) bao gồm miễn tiền sử dụng đất (TSDĐ)/tiền thuê đất đối với đất được giao làm dự án NOXH mà không cần thủ tục xác định TSDĐ; không yêu cầu bắt buộc dành 20% đất trong dự án thương mại cho NOXH, và cung cấp các phương án thay thế cho các chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ NOXH; và lợi nhuận định mức tối đa 10% đối với phần diện tích xây dựng NOXH chứ không phải trên toàn bộ dự án NOXH.

Từ góc độ người mua nhà, Luật Nhà ở sửa đổi mở rộng nhóm đối tượng được mua NOXH và quy định người mua NOXH chỉ được bán lại nhà cho chủ đầu tư hoặc bán cho đối tượng được mua NOXH với giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội này trong hợp đồng mua bán với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội, mà theo VietCap là nhằm đảm bảo khả năng tiếp cận và chi trả NOXH cho người có thu nhập thấp và người lao động.

Từ góc độ người mua nhà, Luật Nhà ở (sửa đổi) mở rộng nhóm đối tượng được mua NOXH và quy định người mua NOXH chỉ được bán lại nhà cho chủ đầu tư hoặc bán cho đối tượng được mua NOXH với giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội này trong hợp đồng mua bán với chủ đầu tư. Vietcap đánh giá điều này nhằm đảm bảo khả năng tiếp cận và chi trả NOXH cho người có thu nhập thấp và người lao động.

Bên cạnh đó, Vietcap cho rằng các chủ đầu tư có các dự án NOXH trong kế hoạch phát triển sẽ được hưởng lợi. Mặt khác, luật mới sẽ hỗ trợ điều chỉnh quy hoạch tổng thể cho một vài dự án thương mại quy mô lớn khi đã có CĐT đề xuất bố trí phần NOXH bên ngoài dự án.

Đối với Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi), quy định yêu cầu pháp lý chặt chẽ hơn đối với các chủ đầu tư trước khi có thể mở bán dự án hình thành trong tương lai và thu tiền của người mua nhà. Điều này nhằm bảo vệ người mua nhà khỏi rủi ro chủ đầu tư huy động vốn từ khách hàng trước khi hoàn tất các thủ tục pháp lý cần thiết.

VietCap nhận thấy các quy định này có thể dẫn đến mất nhiều thời gian cho chủ đầu tư để đáp ứng tất cả các yêu cầu pháp lý cần thiết và bắt đầu xây dựng trước khi triển khai bán hàng. Tuy nhiên, điều này sẽ không tác động đáng kể đến những doanh nghiệp có bề dày thành tích phát triển dự án do cách tiếp cận chủ động trong việc đáp ứng các yêu cầu pháp lý và hoàn thành việc xây dựng nền móng trước khi bắt đầu bán hàng.

Dù chưa được thông qua nhưng Luật Đất đai (sửa đổi) vẫn có nhiều điểm đáng được chú ý. Tiêu biểu là trong dự thảo trình kỳ họp Quốc hội vừa qua, vẫn còn 14 nhóm nội dung chưa thiết kế được phương án tối ưu, trong đó có những nội dung quan trọng như thu hồi đất, xác định giá đất.

Trước khi Luật Đất đai (sửa đổi) được phê duyệt và có hiệu lực, Vietcap kỳ vọng Chính phủ sẽ sớm ban hành các nghị định sửa đổi hoặc hướng dẫn bổ sung về việc thực hiện các nghị định hiện hữu để tránh tình trạng kéo dài thủ tục pháp lý dự án cho các chủ đầu tư. VietCap cũng cho rằng, các nghị định sửa đổi mới có thể là tiền đề và là bước chuẩn bị cho chính quyền địa phương và chủ đầu tư trước Luật Đất đai (sửa đổi). Theo đó, thời gian để các chính sách phát huy tác động sau khi được thông qua có thể được rút ngắn hơn.

Với những phân tích kể trên, VietCap kỳ vọng doanh số bán hàng của các doanh nghiệp bất động sản nhà ở sẽ phục hồi rõ rệt vào năm 2024 so với mức cơ sở thấp của năm 2023 dựa trên kỳ vọng về sự cải thiện về niềm tin của người mua nhà và hoạt động môi giới BĐS; thủ tục pháp lý thuận lợi hơn cho các chủ đầu tư. Dù vậy, VietCap cũng lưu ý việc hoãn thông qua luật đất đai (sửa đổi) được công bố gần đây có thể dẫn đến doanh số bán lẻ của dự án mới chậm hơn dự kiến.

Về phần BĐS KCN, VietCap cho rằng Luật Đất đai (sửa đổi) có thể đưa ra một số thay đổi trong cơ chế tiếp cận quỹ đất KCN mới, cụ thể về quy trình đấu giá đấu thầu trong trường hợp có nhiều hơn một NĐT tham gia vào dự án. Ngoài ra, còn có một số điểm đáng chú ý khác liên quan tới thủ tục xác định giá đất để tính tiền bồi thường và tiền thuê đất.