Tác động của COVID sẽ thúc đẩy chủ đầu tư bán khách sạn vào năm 2021

Khảo sát với các nhà quản lý tài sản từ HAMA cho thấy các chủ sở hữu xem xét dự báo lưu thông tiền tệ thường xuyên hơn hẳn trước đây, so với ngân sách hàng năm không bao gồm các khoản cho tiền thưởng nhân viên cũng sẽ được rà soát thường xuyên vào năm 2021.

28/10/2020, Singapore – Cuộc khảo sát thành viên HAMA (Hiệp hội các nhà quản lý tài sản khách sạn) về quyền sở hữu khách sạn của khu vực vừa được hoàn thành và kết quả xác nhận điều mà nhiều chuyên gia ngành quản lý khách sạn đã đồn đại năm nay. Eric Levy, giám đốc điều hành của Tourism Solutions International đã xem xét kết quả cuộc khảo sát và nhận xét “Trong 30 năm hoạt động trong khu vực, chúng tôi đã trải qua nhiều cuộc khủng hoảng kinh tế, cuộc khủng hoảng này lại khác. Chúng ta sẽ thấy nhiều chủ khách sạn bị ép buộc phải bán khách sạn hơn, một số do chủ sở hữu bán gấp để thu lại tiền, để giảm nợ, một số bị áp lực bởi chủ nợ và một số thậm chí có thể bị chủ nợ thiếu kiên nhẫn đã đẩy tới tình trạng tịch thu tài sản… điều mà những chủ nợ ở Châu Á phần lớn không muốn sử dụng biện pháp này trong quá khứ”.

Cho đến nay, bên chủ nợ cho vay khá linh hoạt với người đi vay, nhưng cuộc khảo sát chỉ ra rằng ngay cả ở Singapore, một số người được khảo sát cho biết họ đang xem xét lựa chọn bán tài sản để giảm nợ. Bên ngoài Singapore, 12,5% chủ khách sạn đang xem xét bán tài sản để giảm nợ và gần 19% đang xem xét thanh lý cho nhà chủ nợ để tránh tình trạng thua lỗ. Chủ khách sạn trong cuộc khảo sát cảm thấy những người cho vay, một khi thấy áp lực từ các cơ quan lập pháp, sẽ trở nên kém linh hoạt hơn với các chủ khách sạn.

Tại Singapore, 71% những người tham gia khảo sát dự báo áp lực gia tăng này sẽ đến trước khi kết thúc quý 2 năm 2021 và 29% còn lại cho rằng chủ nợ sẽ kém linh hoạt vào cuối quý 3 năm 2021; bên ngoài Singapore, kết quả khảo sát đồng thuận với kết quả Singapore, sẽ có nhiều áp lực hơn từ bên chủ nợ, phần lớn đều đồng thuận sẽ vào cuối quý 3, thậm chí 25% cho rằng chế đọ ưu đãi sẽ kết thúc trước cuối năm 2020. Trong khu vực, để thanh lý khách sạn đột ngột là trường hợp ngoại lệ, trong khi ở Bắc Mỹ, Châu Đại Dương và Châu Âu, trường hợp chủ buộc phải thanh lý khách sạn thường xuyên hơn. Những cuộc khảo sát tương tự của HAMA ở Bắc Mỹ và Châu Âu thể hiện dấu hiệu cho thấy khuynh hướng... trong thực tế đã bắt đầu. Từ trước đến nay, châu Á đã không bị ảnh hưởng bởi số lượng đáng kể bị "ép buộc thanh lý". Levy chỉ ra rằng "điều này chắc chắn sẽ xảy ra chu kỳ này mặc dù không ở mức độ được thấy ở các thị trường khác". Cuộc khảo sát HAMA Châu Âu nhấn mạnh rằng một nửa chủ sở hữu của nó đang xem xét biến đổi không gian khách sạn của họ cho mục đích khác. Trong khi đó, hơn 50% bên mua lại, mong đợi giá bán khách sạn & tài sản trong ngành du lịch sẽ tiếp tục xuống giá. Tại Hoa Kỳ, các thành phố lớn bị ảnh hưởng COVID nặng nề nhất, ước tính hơn 60.000 phòng ở New York buộc phải đóng cửa vì khách sạn và đa phần chủ khách sạn đang cân nhắc việc mở lại toà nhà nhưng với chức năng mới.

Năm 2021, ngân sách hàng năm dần trở nên vô hiệu lực so với thập kỷ qua. Dự báo tài chính thường xuyên sẽ là trọng tâm của chủ sở hữu khách sạn và ban điều hành. Trong năm 2020 vừa qua hầu hết các khách sạn đã thực hiện dự báo tài chính với tần suất ít nhất gấp đôi thường lệ. Các điều khoản về đánh giá hiệu suất trong hợp đồng quản lý (Hotel Management Agreement) về bên điều hành khách sạn dự kiến ​​sẽ không có hiệu lực vào năm 2021. Vì vậy, các nhà quản lý tài sản báo cáo rằng có thể có ảnh hưởng lớn hơn về quyết định liên quan đến tiền thưởng năm 2021, điều này giảm thiểu nhiều lo ngại / tranh luận về ngân sách xảy ra mọi mùa ngân sách. Bí quyết là lập kế hoạch lưu chuyển tiền mặt và xem xét dự báo kỹ càng. Nhờ có tần suất dự báo gia tăng Giảm nhẹ tác động khó lường của COVID, quá trình dự báo lưu chuyển tiền tệ trở nên vô cùng linh hoạt.

Lương thưởng cho nhân viên ngành khách sạn nhà hàng dự kiến ​​sẽ chỉ là di tích của quá khứ hoặc ít nhất sẽ không vào hiệu lực năm 2021 khi chủ khách sạn thắt lưng buộc bụng để vượt qua đến giai đoạn phục hồi. Đây chỉ là một trong ba những khám phá chính từ một nghiên cứu then chốt, được hoàn thành bởi Hiệp hội các nhà quản lý tài sản khách sạn (HAMA), với mục đích cung cấp cho chủ sở hữu thông tin và công cụ cần thiết để sẵn sàng phục hồi trong ngành khách sạn ở Singapore nói riêng và Châu Á Thái Bình Dương nói chung. Ngay cả ở Singapore, với các khách sạn được hỗ trợ bởi doanh nghiệp liên quan đến SHN / MCO (chương trình chỉ định khách ngoại quốc cách ly 14 ngày tại khách sạn) và được hỗ trợ phần lớn bởi JSS (trợ cấp chính phủ Singapore), hơn một phần ba chủ khách sạn được khảo sát không có tiền thưởng trong ngân sách (năm 2021) nếu có, tiền thưởng sẽ tương đương nửa tháng đến một tháng.

Các thành viên của HAMA Châu Á Thái Bình Dương giám sát hơn 400 bất động sản chủ yếu nằm ở Châu Á. Hiệp hội đã giúp làm chính thức chức năng thiết yếu này và trong vòng chưa đầy 15 năm, đã có tổng cộng nửa triệu phòng khách sạn bao gồm các thành viên có trụ sở tại Nhật Bản và Trung Quốc. Do sự công chứng của chức năng quản lý tài sản khách sạn và chấp thuận về chất lượng chuyên nghiệp về quản lý tài sản châu Á ngày nay đang góp phần khiến các nhà cho vay có vị thế tích cực hơn trước đây.

Cuộc khảo sát thành viên HAMA Châu Á Thái Bình Dương mới nhất vừa được công bố trên báo chí, đã thu thập ý kiến ​​của các nhà quản lý tài sản từ khu vực này. Kết quả cho thấy hơn 60% người trả lời khảo sát nhận thấy rằng những người cho vay rất linh hoạt trong tình hình kinh tế đặc biệt này. Đa số cũng tin rằng mức độ khoan hồng này sẽ giảm bớt vào quý 2 và quý 3 năm 2021. Với sự lạc quan thận trọng, 50% khi tự đánh giá tình hình trả nợ của họ (đối với các khách sạn Singapore) là 2 trên thang điểm 5 (với 1 là “không vấn đề ”và 5 là ”vỡ nợ”) cũng như hơn 87% không lo bị rơi vào tình trạng bị ép buộc thanh lý. Theo khảo sát của chúng tôi, hơn 50% người quản lý tài sản dự kiến RevPAR ​​sẽ giảm 50-75% so với ngân sách ban đầu năm 2020 của họ.

Trong tương lai, mối quan tâm lớn nhất liên quan đến nhu cầu du lịch và theo sau là chi phí liên quan đến nhân viên (JSS được lên kế hoạch kết thúc vào tháng 3/2021), điều này hoàn toàn dễ hiểu do cơ cấu chi phí cố định của các khách sạn.

80% thành viên được khảo sát cho rằng các công ty điều hành của họ là đối tác hiệu quả hoặc đa phần hiệu quả trong việc giải quyết tác động của COVID-19.

Kỳ vọng về RevPAR vào năm 2021 cho thấy rằng về khái quát, chủ sở hữu kỳ vọng RevPAR sẽ thấp hơn 40-60% so với mức đạt được vào năm 2019.

Ngoài ra còn có các thị trường cụ thể như Maldives, Bali và Phuket cần lượng khách quốc tế đến để phát triển mạnh, đã làm tụt hậu hiệu suất của các thị trường trong khu vực vào năm 2020 với kỳ vọng tương tự vào năm 2021.

Khi được hỏi về thời gian phục hồi, Daniel Yip, Chủ tịch HAMA - Châu Á Thái Bình Dương chia sẻ “Dựa trên kết quả khảo sát và trên toàn bộ danh mục khách sạn do các thành viên quản lý, không thành viên nào của chúng tôi kỳ vọng mức RevPAR sẽ trở lại mức 2019 vào năm 2021, với phần lớn những người được phỏng vấn mong đợi sự trở lại mức COVID trước đây vào năm 2023 hoặc muộn hơn. ”

Với cú sốc ban đầu về tác động trong quá khứ, câu hỏi trở thành làm thế nào để phục hồi sau đống tro tàn, vì dự kiến ​​doanh số bán khách sạn của COVID là điều không thể tránh khỏi. Làm thế nào để điều hành với gia tăng nhu cầu mặc dù quy định đối phó COVID vẫn đang không thống nhất giữa các nước trong khu vựu, phần lớn vấn đề nằm ngoài tầm kiểm soát của các chủ khách sạn. Chủ sở hữu khách sạn phải sống sót qua thời kỳ suy thoái này và định vị bản thân để hưởng lợi từ thời cơ trong thị trường trong vòng 5 năm tới.