SZC - Quỹ đất KCN lớn có làm nên kỳ tích?

Với dòng vốn FDI đổ vào Việt Nam ngày càng tăng, nhóm cổ phiếu KCN đã có sự bứt phá mạnh mẽ nửa đầu năm 2020. VÀ SZC - CTCP Sonadezi Châu Đức cũng không phải ngoại lệ. SZC đang dần tiệm cận ngưỡng đỉnh lịch sử năm 2019.

Và câu hỏi đặt ra là:

+ Liệu giá cổ phiếu SZC đã phản ánh kỳ vọng về lợi nhuận trong tương lai?

+ Quỹ đất của SZC còn có thể khai thác cho thuê được đến bao lâu khi doanh nghiệp sử dụng phương pháp hoạch toán lợi nhuận một lần?

+ Kỳ vọng lợi nhuận đột biến từ dự án KDC Sonadezi Châu Đức năm 2021?

Trong bài viết này chúng tôi sẽ bóc tách từng cấu phần trong kết quả kinh doanh và của SZC để nhà đầu tư có thể đưa ra quyết định đầu tư hợp lý.

I. Tổng quan công ty

1. Lĩnh vực hoạt động

⦁ Kinh doanh cho thuê Khu công nghiệp : Sở hữu quỹ đất 2.287ha (Trong đó diện tích đất cho thuê là 1.109ha, Khu Đô thị Châu Đức & Sân Golf là 689ha và đất ngoài đô thị 42ha) với các phân khu chính là khu công nghiệp đa ngành, khu công nghệ cao, khu đô thị, khu thương mại dịch vụ và sân Golf chuẩn quốc tế 36 lỗ. Nguồn thu chủ yếu của doanh nghiệp hiện tại là cho thuê Khu công nghiệp. Hiện quỹ đất còn lại có khả năng cho thuê tính đến hết năm 2019 là khoảng 715ha.

⦁ Kinh doanh Khu đô thị : Sonadezi Châu Đức được chấp thuận đầu tư dự án khu dân cư hơn 40ha tại Bà Rịa – Vũng Tàu với tổng số 657 căn nhà liền kề và 1.213 căn hộ chung cư thu nhập thấp

⦁ Kinh doanh sân Golf : 2018 Tiến hành lễ động thổ dự án sân Golf Châu Đức và thỏa thuận hợp tác đầu tư với đối tác Hàn Quốc, quý II/2020 hoàn tất thi công hạng mục san nền tạo hình sân Golf Resort 18 lỗ.

⦁ Kinh doanh thu phí BOT : Vào quý IV năm 2010 : Công ty thu phí theo dự án BOT dường 768 trên đường Đồng Khởi và đường Nhà máy nước Thiện Tân. Tới 2015, công ty hoàn tất đầu tư và khai thác 2 trạm thu phí tiếp theo của dự án BOT đường 768.

2. Cơ cấu cổ đông (Tổng số 2.506 cổ đông theo danh sách chốt ngày 31/12/2020)

Hiện tại SZC có 2 cổ đông lớn nhất là Tổng công ty phát triển khu công nghiệp (46,84%) và Công ty cổ phần Sonadezi Long thành - SZL (10,08%). Tỷ lệ trôi nổi ~ 43% (43.000.000 cổ phiếu). Tuy nhiên tại đại hội cổ đông 2020, tổng số cổ đông và đại diện cổ đông tham dự họp là 8 cổ đông, nắm giữ đến 64.842.580 CP (64,84%) trong tổng số 2.506 cổ đông.

Cơ cấu cổ đông của SZC cô đặc. Điều này khiến lượng giao dịch trung bình của SZC là tương đối thấp dẫn đến giá biến động mạnh.

II. Điểm nhấn ĐẦU TƯ

Với dòng BĐS – KCN thì các khu đô thị trong KCN luôn là mang lại lợi nhuận đột biến cho toàn bộ doanh nghiệp. Và SZC cũng không là ngoại lệ khi sở hữu 3 Khu đô thị và 1 Sân Golf với diện tích đất lớn như sau:

Tổng diện tích khu đô thị & Sân Golf Châu Đức có tổng diện tích là 689ha trong đó:

Sân Golf: 152ha

Khu đô thị: 537ha bao gồm:

⦁ Khu dân cư Hữu Phước: 41ha

⦁ Khu đô thị Phía Bắc: 160ha

⦁ Khu đô thị Châu Đức (Giai đoạn 2): 336ha

1/ Lợi nhuận đột biết đến từ Khu dân cư Hữu Phước.

Tổng mức đầu tư cho dự án: 652,3 tỷ

Giai đoạn 1: 25,2ha chi phí đầu tư 380 tỷ đồng (thời gian hoàn thiện từ năm 2020 – 2021)

Giai đoạn 2: 15,3ha chi phí đầu tư khoảng 271 tỷ đồng (thời gian thực hiện 2021 – 2023)

Giá vốn đất tại Khu đô thị Sonadezi Châu Đức mà công ty phải đền bù là rất thấp chỉ khoảng 764 triệu đồng/ha.

Dự án đang trong quá trình xây dựng. Vị trí dự án thuận lợi nằm ngay cạnh khu công nghiệp lớn nhất Châu Đức. Dự án dự kiến được mở bán vào cuối năm 2020 và bàn giao và hạch toán từ năm 2021. Giá bán thị trường với đất phân lô bán nền gần khu dân cư Hữu Phước khoảng 7-10 triệu/m2. Với giá bán đó, chúng tôi ước tính nếu SZC bán hết KDC sẽ mang lại lợi nhuận cho toàn bộ dự án khoảng 500 tỷ.

2/ Khu dân cư phía Bắc và Khu dân cư Châu Đức.

Hai khu dân cư này hiện tại chưa triển khai. Đây là dự án gối đầu của SZC trong tương lai. Nhìn vào quy mô và lợi nhuận của Hữu Phước ước tính nếu 2 khu đô thị này được triển khai và bán hết sẽ mang lại lợi nhuận khoảng….

3/ Hoạt động cho thuê KCN Châu Đức

Theo báo cáo tài chính của SZC năm 2019. Mảng cho thuê KCN vẫn là hoạt động chính của SZC. Trong năm 2019 Doanh thu cho thuê KCN đạt 249,3 tỷ đồng, chiếm 75,7% tổng doanh thu. Doanh thu thu phí đường bộ đạt 66,4 tỷ đồng. Các hoạt động khác chiếm 4% doanh thu.

Tổng diện tích cho thuê lũy kế đến hết năm 2019 đạt 394ha. Diện tích còn lại có thể cho thuê là 715ha. Với mức giá cho thuê hiện tại của dự án là 1.410.000 đồng/m2/thời hạn thuê. SZC còn có thể đem về tổng doanh thu 10.000 tỷ.

Với mức biên lãi gộp là 50%, Thì KCN Châu Đức có thể mang về mức Lợi nhuận gộp hơn 5.000 tỷ trong tương lai. (gấp 5 lần vốn điều lệ hiện tại).

Doanh thu và giá vốn Hoạt động cho thuê KCN.

Với tốc độ cho thuê như hiện tại khoảng hơn 100ha/năm thì dự kiến SZC còn có khả năng đem về nguồn lợi nhuận ổn định trong khoảng 6-7 năm nữa.

4 . Dự án Sân Golf

Tổng mức đầu tư dự kiến cho dự án là 1850 tỷ.

Hiện dự án đã được cấp phép xây dựng và hoàn tất thi công hạng mục san nền tạo hình sân Golf 18 lỗ. Kết thúc năm 2019, tổng chi phí xây dựng cơ bản dở dang cho dự án là 131 tỷ. Dự án sân Golf sẽ đem đến lợi thế cho quy hoạch tổng thể Khu công nghiệp Châu Đức, nâng cao giá trị sống của cư dân tại KDC Sonadezi Hữu Phước. Từ đó góp phần nâng cao giá bán cho các khu đô thị Châu Đức giai đoạn 2, Khu Dân Cư Hữu Phước và Khu dân cư Phía Bắc của SZC.

5. BOT mang lại lợi nhuận ổn định cho SZC.

Hiện tại mảng thu phí đường bộ BOT đang đóng góp khoảng 20% tổng doanh thu. Chúng tôi ước tính 1 năm mảng BOT sẽ mang về lợi nhuận đều từ 35-40 tỷ/năm. Đây là khoản mang lại doanh thu và lợi nhuận ổn định cho SZC.

III. RỦI RO

+ Tình hình dịch bệnh phức tạp, dòng vốn FDI chuyển dịch vào Việt Nam sẽ không thuận lợi như trước. Lũy kế 06 tháng đầu năm, dòng vốn FDI năm 2020 giảm 4.9% so với 2019. Việc cho thuê đất KCN của SZC có khả năng bị ảnh hưởng.

+ SZC hạch toán doanh thu cho thuê KCN 1 lần thay vì cách hạch toán 50 năm. Cách hạch toán này sẽ mang lại lợi nhuận đột biến trong các năm cho SZC. Cách hạch toán này cũng có những rủi ro khi hợp khách hàng trả lại và không thuê đất.

+ Rủi ro đến từ việc chậm trễ trong tiến độ dự án.

IV. Kết Luận

Với quỹ đất rộng, chúng tôi cho rằng SZC là doanh nghiệp đáng chú ý trong 2 năm tới. Dự án KDC Hữu Phước mang lại đột biến lợi nhuận, KCN mang lại đột biến và BOT mang lại lợi nhuận ổn định cho SZC.

Chúng tôi ước tính tổng lợi nhuận 5 năm tới SZC khoảng 6.000 tỷ. Giả định tỷ lệ chiết khấu cao là 10%, ta có mức NPV của SZC hiện tại là 3725 tỷ.

Với số lượng cổ phiếu là 100.000.000 cổ phiếu thì mức giá chiết khấu theo phương pháp dòng tiền là 37.000/Cổ phiếu.

Tại mức giá giao dịch ngày 39/07 Theo ước tính của chúng tôi SZC hiện đang có Biên An Toàn là 37%.

Chúng tôi chưa tính 2 dự án rất lớn của SZC là KDC Phía Bắc và Khu đô thị Châu Đức giai đoạn 2. 2 Khu đô thị nếu triển khai thành công sẽ mang lại lợi nhuận khoảng 5000-7000 tỷ. Chúng tôi sẽ nâng giá mục tiêu của SZC lên khi 2 khu đô thị này được triển khai.