Sức bật cho bất động sản Thành phố phía Đông TP.HCM - Bài cuối: Thị trường cần ‘lọc sạn’ ngay từ bây giờ

Có thể thấy rằng, khi thành phố khu Đông được chính thức hình thành, câu chuyện thị trường BĐS sẽ tăng trưởng là điều hiển nhiên. Tuy nhiên, mối quan ngại mà giới doanh nghiệp và cơ quan chính quyền đối với thị trường BĐS này là làm sao cho nó phát triển

Đừng để cái tên thành phố làm hỏng thị trường

Trao đổi với Phóng viên Nhadautu.vn, hầu hết các chuyên gia đều bày tỏ quan điểm, Thành phố khu Đông chỉ thật sự mang lại hiệu quả khi có những quy hoạch đặc biệt, những chính sách mời gọi đầu tư trong và ngoài nước hấp dẫn, có nền tảng cơ sở hạ tầng kỹ thuật - xã hội tốt… để trở thành một “đòn gánh” với trung tâm thành phố hiện hữu.

Ngược lại, nếu chỉ thay đổi cái tên “thành phố” thì chỉ giải quyết được mặt hình ảnh, tốn thêm chi phí cho bộ máy chính quyền và thị trường bất động sản lại được thổi căng lên.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho rằng, về mặt quy hoạch, phải xác định hình thành đô thị phải gắn liền với phát triển thị trường bất động sản, bởi nguồn thu ngân sách nhà nước xuất phát từ quy hoạch trong đó có bất động sản.

Tuy nhiên, thị trường bất động sản hiện nay có tình trạng đầu cơ, thổi giá khu vực này, chuyện này không mới nhưng rất nghiêm trọng. “Thời gian trước, sự buông lỏng quản lý nhà nước đã gây ra tình trạng phân lô bán nền tràn lan, nên sẽ là rào cản cho sự phát triển của Thành phố khu Đông tương lai”, ông Châu nói.

Trong khi đó, ông Võ Kim Cương, Nguyên phó Kiến trúc sư trưởng TP.HCM cho rằng, về mặt tiềm lực để phát triển, giá trị đầu tư cho các đô thị phát triển mới trên thế giới rất lớn. Tuy nhiên, theo ông Cương, kinh phí để xây dựng đề án là thách thức lớn nhất của TP.HCM hiện nay.

“Trong nguyên lý, đô thị sinh ra từ đất, tức khai thác quỹ đất và cứ thế phát triển cơ sở hạ tầng dần lên. Nhưng đất đai khu vực này hiện đang có tình trạng đầu cơ, thế thì khai thác đất này như thế nào cũng là thách thức”, ông Cương nói và cho rằng, khi Thành phố khu Đông chỉ mới còn quy hoạch, nhưng giá đất đã tăng quá cao, chính quyền muốn xây dựng hạ tầng thì đụng đâu cũng đền bù giải tỏa với mức giá không hề rẻ.

Dưới góc độ doanh nghiệp, ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group cho rằng, việc giá thị trường tăng khi có thông tin quy hoạch mới là điều tất yếu. Tuy nhiên, cần thời gian dài để biến quy hoạch này thành hiện thực.

“Ai cũng muốn làm nhanh, làm sớm, nhưng quy trình chuyển đổi từ ba quận này thành một Thành phố là không hề đơn giản”, ông Phúc nói và cho rằng, có thông tin tốt, giá bất động sản sẽ tăng, nhưng phải căn cứ vào thời gian thực hiện. Nhiều người kỳ vọng vào tương lai quá gần, nhưng thực tế Thành phố khu Đông phụ thuộc nhiều vào các chính sách phát triển cụ thể.

Còn ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc bộ phận R&D của DKRA Việt Nam, cho rằng việc phát triển thành phố khu Đông là bước đi lâu dài, nhà đầu tư nên có tính toán dài hạn để tiên liệu về tiềm năng và dư địa phát triển của thị trường trong tương lai thay vì vội vàng, thiếu thận trọng.

Phải rõ ràng trong lộ trình thực hiện

Rõ ràng, từ ý tưởng đến thực tế là hai điều hoàn toàn cách xa nhau. Nhưng về cơ bản, đa số các ý kiến đều đồng tình việc TP.HCM chủ trương xây dựng thành phố khu Đông là hoàn toàn đúng đắn, mặc dù so với các nước trên thế giới đã muộn khoảng 50 năm, nhưng đổi lại người đi sau có thể rút ra kinh nghiệm của các mô hình trước đó, để tối ưu hóa quá trình hiện thực hóa kế hoạch của mình. Nói như ông Nguyễn Minh Hoà, Phó chủ tịch Hội quy hoạch và phát triển đô thị TP.HCM, lãnh đạo TP.HCM phải tính toán cẩn trọng, bởi đi sau thường có tâm lý nôn nóng muốn nhanh chóng rút ngắn khoảng cách nên dễ rơi vào duy ý chí.

Để hiện thực hóa được giấc mơ xây dựng Thành phố khu Đông, theo ông Hòa, TP.HCM cần phải giải bằng được hai câu hỏi lớn. Thứ nhất, nguồn tài chính từ đâu để phát triển thành phố khu Đông? Bởi mức đầu tư ban đầu của các mô hình “Thành phố trong thành phố” trên thế giới thường là hàng chục, thậm chí hàng trăm tỷ USD.

“TP.HCM chủ trương xã hội hóa, kêu gọi các nhà đầu tư là không dễ, trong khi quỹ đất trống của thành phố khu Đông không còn nhiều, ngay cả khi TP.HCM được Trung ương phân bổ ngân sách tăng từ 18% lên 23%, miếng bánh ngân sách này không đủ lớn để bao cho thành phố khu Đông”, ông Hòa đặt vấn đề.

Vấn đề thứ hai cũng được ông Hòa đưa ra là để chuyển một vùng đất rộng lớn hơn 212km2 với 1,1 triệu dân với đa chức năng sang thành một Thành phố tập trung chủ yếu vào chức năng sáng tạo là điều rất khó khăn, do vậy người cầm trịch phải tính đến lộ trình trước - sau, và các dự án thành phần ưu tiên, làm sao có hiệu quả mà không xáo trộn đến đời sống người dân.

Cùng chung nhận định, theo TS. Võ Kim Cương, nguyên Phó Kiến trúc sư trưởng TP.HCM, thách thức lớn nhất cho chúng ta là tiền ở đâu, kinh phí ở đâu để xây dựng Thành phố khu Đông? “Trong nguyên lý đô thị, đô thị sinh ra từ đất, tức là khai thác quỹ đất và cứ thế phát triển cơ sở hạ tầng dần lên. Nhưng đất đai ở khu vực này hiện tại đang có tình trạng đầu cơ, khai thác như thế nào là thách thức”, ông Cương nói.

Theo ông Cương, nên khoán kinh phí đầu tư hạ tầng của thành phố trên từng mét vuông đất và mỗi mét vuông đất đó có nghĩa vụ đóng góp cho xây dựng. “Hễ ai là chủ đất đều phải đóng góp chứ không phải nhà nước bỏ ra hết”, ông Cương nói.

Cũng là câu chuyện về kinh phí, Giáo sư Trần Ngọc Thơ, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính tiền tệ Quốc gia, đặt câu hỏi tư duy lấy nguồn vốn từ quỹ đất hiện nay liệu có đúng hay không? Bởi quỹ đất luôn hữu hạn, trong khi nguồn tài chính, ý tưởng sáng tạo bất tận luôn là cơ hội được tạo ra liên tục.

Do đó, tư duy cần ngược lại, nghĩa là nên từ chính sách tạo môi trường đẳng cấp quốc tế cao nhất, luật phải là luật tư pháp độc lập, đồng tiền là đồng tiền chuyển đổi được hay ít nhất phải có khu kinh tế đặc biệt, khu tài chính đặc biệt, cho phép đồng vốn nước ngoài chuyển ra chuyển vào một cách tự do… Những điều này sẽ tạo nguồn tài chính, không phải chỉ nghĩ đến quỹ đất để tìm nguồn vốn như cách tư duy truyền thống.

Một vấn đề khác cũng đáng được lưu tâm là câu chuyện kẹt xe, lâu nay, trục xa lộ Hà Nội luôn là nỗi ám ảnh về tình trạng kẹt xe từ các quận 9 và Thủ Đức vào trung tâm TP.HCM, trong đó “thủ phạm” chính được nhận diện là do lượng xe tải, xe container lưu thông vào cảng Trường Thọ, nhưng theo ông Bùi Hòa An, Phó giám đốc Sở GTVT TP.HCM, việc di dời cảng Trường Thọ sẽ giúp phần nào giảm thiểu ách tắc giao thông tại khu vực này.

Ngoài ra, Sở GTVT TP.HCM vừa ban hành kế hoạch phát triển giao thông nhằm xây dựng khu đô thị sáng tạo, tương tác cao tại khu Đông với 3 quận gồm quận 2, quận 9 và Thủ Đức – nơi sẽ là thành phố Thủ Đức trong tương lai.

Theo đó, 5 nhóm dự án sẽ được tập trung phát triển ở khu Đông gồm: Chương trình đô thị thông minh; hạ tầng đường bộ; metro; buýt nhanh (BRT); đường thủy; bến bãi và vận tải công cộng. Tổng nhu cầu vốn cho các dự án này vào khoảng 300.000 tỷ đồng, trong đó ngân sách thành phố là 83.000 tỷ đồng, còn lại là các nguồn khác như trung ương, xã hội hóa, ODA…

Theo ông Lê Hoàng Châu, ngoài hệ thống hạ tầng giao thông hiện hữu, hiện có hàng loạt công trình giao thông trọng điểm khác đang lên kế hoạch thực hiện như cầu từ Thủ Đức nối với bán đảo Thanh Đa của quận Bình Thạnh, đường Vành đai 2, Vành đai 3 liên kết toàn vùng, hay cầu Cát Lái nối quận 2 và Nhơn Trạch (Đồng Nai), một cây cầu khác tại quận 9 nối với Đồng Nai cũng đã có trong kế hoạch.

“Điểm đáng chú ý nữa là Khu đô thị Đại học Quốc gia TP.HCM hiện có diện tích khoảng 643,7 ha, phần diện tích đất phường Linh Trung (quận Thủ Đức) là 120ha, phần còn lại thuộc Dĩ An, Bình Dương, nhưng nếu quy hoạch thành khu đô thị sáng tạo phía Đông thì nó nằm trong cơ cấu của Thành phố khu Đông và là hạt nhân của khu vực này”, ông Châu nhấn mạnh.