Sửa quy định sở hữu để hạn chế tranh chấp ở chung cư

Chủ tịch Liên đoàn Luật sư Việt Nam Đỗ Ngọc Thịnh đề xuất sửa đổi quy định sở hữu chung, riêng trong Luật Nhà ở để hạn chế tranh chấp.

Tranh chấp phổ biến ở chung cư thời gian qua liên quan phần diện tích, tiện ích, hạ tầng sở hữu chung, sở hữu riêng của chủ đầu tư và cư dân, trong đó gay gắt nhất là phân định sở hữu, diện tích để xe máy, ôtô ở tầng hầm. Tiến sĩ Đỗ Ngọc Thịnh, Chủ tịch Liên đoàn Luật sư Việt Nam, Ủy viên Ủy ban Pháp luật của Quốc hội, trả lời VnExpress về nội dung này, nhân dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi đang được trình kỳ họp thứ 5, Quốc hội khóa 15.

- Tranh chấp giữa chủ đầu tư và cư dân liên quan đến sở hữu ở chung cư diễn ra nhiều năm nhưng vì sao Luật Nhà ở và các quy định pháp luật khác qua các lần sửa đổi, bổ sung vẫn chưa thể giải quyết dứt điểm tình trạng này?

- Hệ thống văn bản quy phạm pháp luật dù sửa đổi, bổ sung nhiều lần vẫn chưa đáp ứng được yêu cầu thực tế do các tranh chấp ngày càng phức tạp hơn. Có những vụ đã phát sinh từ trước khi có quy định pháp luật, kéo dài cho đến nay và chưa được giải quyết dứt điểm. Công tác thanh kiểm tra và xử lý vi phạm trong lĩnh vực này chưa triệt để, kịp thời. Nhiều nơi buông lỏng quản lý, nhiều chủ đầu tư chây ì nợ quỹ bảo trì, có dấu hiệu vi phạm pháp luật hình sự mà chưa được các cơ quan có thẩm quyền vào cuộc.

Trong khi đó, ban quản trị do cư dân bầu ra qua hội nghị nhà chung cư chưa phát huy hết vai trò đại diện do thiếu hướng dẫn cụ thể về hoạt động cũng như tính pháp lý của tổ chức này. Đa số ban quản trị chung cư hiện nay thiếu chuyên môn quản lý vận hành nhà chung cư, không được bồi dưỡng nghiệp vụ nên khó đại diện bảo vệ quyền lợi hợp pháp cho cư dân khi xảy ra tranh chấp với chủ đầu tư.

Luật sư Đỗ Ngọc Thịnh phát biểu tại Quốc hội. Ảnh: Phạm Thịnh

- Theo ông, vì sao quy định pháp luật về phân định tiện ích, diện tích sở hữu chung, riêng ở chung cư áp dụng trong thực tế lại không khả thi?

- Quyền sở hữu chung, sở hữu riêng đã được quy định trong Luật Nhà ở 2014, Bộ luật Dân sự 2015 và Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư (ban hành kèm theo Thông tư số 02/2016 của Bộ Xây dựng) cùng một số văn bản hướng dẫn liên quan khác. Tuy nhiên, áp dụng trong thực tế còn nhiều bất cập, điển hình là tranh chấp chỗ để ôtô.

Theo Thông tư 02, phần diện tích và các thiết bị thuộc sở hữu riêng, sở hữu chung của chủ sở hữu phải được ghi rõ trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ. Kèm theo hợp đồng, chủ đầu tư phải cung cấp bản vẽ và danh mục phần sử hữu chung theo quy định của Luật Nhà ở cho người mua.

Tranh chấp phát sinh giữa khách hàng với chủ đầu tư là không phân biệt được sở hữu chung và riêng, không rõ ràng ngay từ thời điểm ký hợp đồng như bán hay không bán chỗ để ôtô, có bao nhiêu chỗ đỗ xe trong tòa nhà, nguyên tắc đăng ký chỗ đỗ... Do vậy tôi cho rằng đã có quy định pháp luật nhưng trên thực tế khi các bên giao kết hợp đồng mà phân định không rõ ràng thì vẫn tiềm ẩn nguy cơ tranh chấp.

Trước khi Thông tư 02 có hiệu lực ngày 15/2/2016, rất nhiều chung cư có hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ không quy định rõ điều này nên gây ra rất nhiều mẫu thuẫn, tranh chấp quyền sở hữu tầng hầm.

- Ông bình luận thế nào khi có luật sư cho rằng quy định phần diện tích để ôtô ở chung cư thuộc quyền quản lý hay sở hữu của chủ đầu tư hiện nay là nguyên nhân chính dẫn đến bùng nổ tranh chấp, trong khi lẽ ra đây là sở hữu chung?

- Một trong những điểm nổi bật của Thông tư số 02/2016 là quy định quyền sở hữu và quản lý chỗ đỗ xe ôtô tại chung cư. Việc mua bán, cho thuê chỗ để ôtô được ghi chung trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ hoặc lập một hợp đồng riêng.

Chỗ để xe máy, xe ba bánh, xe cho người khuyết tật thuộc quyền sở hữu chung của các chủ sở hữu nhà chung cư. Riêng với chỗ để ôtô, người mua, thuê mua căn hộ hoặc diện tích khác trong nhà chung cư có thể quyết định mua hoặc thuê chỗ; trường hợp không mua hoặc không thuê thì chỗ đỗ ôtô này thuộc phần quản lý của chủ đầu tư. Chủ đầu tư không được tính vào giá bán, giá thuê chi phí đầu tư xây dựng chỗ đỗ ôtô này.

Như vậy, ngoài việc được quyết định mua hoặc thuê chỗ đỗ ôtô tại nhà chung cư nơi mình ở, chủ sở hữu nhà chung cư còn có thể bán lại, cho thuê lại vị trí để ôtô của mình. Tuy nhiên, nhu cầu có chỗ để ôtô ở chung cư thời gian qua tăng cao, việc mua bán chỗ để ôtô chủ yếu là thỏa thuận giữa hai bên nên có thể dẫn đến tình trạng chủ đầu tư độc quyền, đẩy giá bán lên cao.

Tôi cho rằng nếu đã thừa nhận chỗ đỗ ôtô thuộc sở hữu của chủ đầu tư, Nhà nước nên quy định giá trần, chủ đầu tư sẽ không đòi hỏi giá mua, thuê chỗ quá cao. Nhưng trước nhu cầu chỗ để ôtô lớn như hiện nay, quy định cho phép mua đi bán lại chỗ đỗ ôtô và việc bàn giao diện tích chung, riêng của chủ đầu tư liên quan đến chỗ đỗ xe rất dễ dẫn đến tranh chấp dân sự. Trong khi vấn đề này liên quan rất lớn đến lợi ích công cộng.

Cũng cần nghiên cứu kỹ vấn đề chuyển giao quyền sở hữu tầng hầm để xe thành sở hữu chung của các chủ sở hữu nhà chung cư. Bởi nếu phần diện tích để ôtô tính vào sở hữu chung, chi phí xây dựng chỗ để sẽ tính vào chi phí bán nhà, căn hộ và có những hộ gia đình chưa sử dụng hoặc không có nhu cầu sử dụng ôtô vẫn phải chịu chi phí này khi mua nhà.

- Luật quy định chủ đầu tư không được tính chi phí đầu tư xây dựng chỗ để ôtô vào giá bán căn hộ, nhưng làm thế nào biết được họ có tính vào giá bán hay không và trên thực tế đang có nhiều chung cư có tranh chấp về vấn đề này?

- Tôi chưa thấy có quy định hiện hành làm rõ được nội dung này. Đây thực sự là kẽ hở của pháp luật, người dân không kiểm soát được chi phí đầu tư xây dựng chỗ để ôtô có được đưa vào chi phí bán căn hộ hay không. Việc không xác định được chỗ để ôtô thuộc phần sở hữu nào là nguyên nhân phát sinh mầm mống tranh chấp giữa chủ đầu tư và cư dân.

Theo tôi, bản chất chỗ để ôtô của nhà chung cư thuộc phần sở hữu chung. Thực tế, tất cả phần diện tích chung trong nhà chung cư bao gồm cả chỗ để ôtô đã được cấu thành vào giá bán nhà chung cư và kể từ thời điểm bàn giao chủ đầu tư sẽ chấm dứt quyền sở hữu của mình.

- Qua theo dõi hoặc trực tiếp cho ý kiến, giải quyết các vụ khiếu nại liên quan đến tranh chấp sở hữu ở chung cư, theo ông vì sao có rất ít vụ tranh chấp được đưa ra toà?

- Quá trình nắm bắt các vụ việc cho thấy đây đều là những tranh chấp kéo dài, bức xúc trong cộng đồng dân cư. Cư dân số lượng đông đảo nhưng đôi khi lại bất lợi vì khó tìm được tiếng nói chung. Việc ủy quyền giải quyết tranh chấp cũng khó khăn do không ai chịu đứng ra làm thủ tục khởi kiện. Mặt khác, số người đông thì khó thống nhất chi phí để khởi kiện nên vụ việc dần kéo dài và bỏ ngỏ.

Khi khởi kiện ra tòa án, cư dân hoặc ban quản trị nhà chung cư đầu tiên phải nộp tiền tạm ứng án phí được dựa trên giá trị tài sản. Điều này khiến nhiều người từ bỏ việc khởi kiện mà thỏa hiệp với chủ đầu tư.

Hơn nữa, hợp đồng mua bán hai bên ký kết thường do chủ đầu tư soạn thảo sẵn và không ghi nhận rõ ràng quyền lợi của các cư dân đối với diện tích sử dụng chung (tầng hầm, cầu thang, sân thượng...) nên cư dân khó có cơ sở để khởi kiện ra tòa đòi quyền lợi nếu có tranh chấp.

Theo tôi, tranh chấp nhà chung cư cần được các bên giải quyết trên cơ sở thương lượng, hòa giải theo quy định pháp luật có liên quan. Nếu không thương lượng, hòa giải được thì yêu cầu tòa án nhân dân giải quyết. Các cơ quan nhà nước và chính quyền địa phương cần kiểm tra, giám sát và xử lý nghiêm vi phạm của các bên.

- Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi đang trình kỳ họp thứ 5, Quốc hội khóa 15, với tư cách đại biểu Quốc hội, ông sẽ lên tiếng thế nào để góp phần giải quyết tình trạng tranh chấp sở hữu ở chung cư ?

- Dự thảo vẫn đang được lấy ý kiến, trong đó đã quy định cụ thể nhiều nội dung liên quan phần sở hữu chung, riêng trong nhà chung cư để hạn chế các tranh chấp phát sinh hiện nay, giúp nhà chung cư an toàn hơn trong quá trình sử dụng.

Tôi đã ghi nhận ý kiến của các luật sư trong Liên đoàn Luật sư Việt Nam để đóng góp sửa đổi, bổ sung Luật Nhà ở dự thảo lần 5. Chúng tôi đã đề xuất 4 nhóm vấn đề về sở hữu, chính sách phát triển, các giao dịch và quản lý nhà ở, để giảm thiểu tranh chấp liên quan đến nhà ở, bảo vệ tối đa quyền và lợi ích hợp pháp cho các bên liên quan, thúc đẩy việc hoàn thiện hệ thống pháp luật đến lĩnh vực nhà ở tại Việt Nam.

Tôi đề xuất sửa đổi quy định về phần sở hữu chung, sở hữu riêng nhà chung cư trong dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi. Theo đó, chỗ để xe tại chung cư được xếp vào phần sở hữu chung và không đặt vấn đề mua bán chỗ để này. Điều này sẽ hạn chế tối đa tranh chấp liên quan.