Sửa đổi Luật Đầu tư 2020: Khơi thông dòng chảy dự án nhà ở thương mại

Luật Đầu tư 2020 đang được “thúc” để kịp sửa đổi và trình Quốc hội khóa XV thông qua vào kỳ họp thứ 2 dự kiến vào tháng 10/2021 này. Luật sư Nguyễn Hồng Chung, chuyên gia chính sách đầu tư - Chủ tịch HĐQT Công ty DVL Venture có những chia sẻ về các nội dung sửa đổi lần này.

Là một trong những người tham gia ý kiến vào việc sửa đổi Luật Đầu tư 2020 lần này, ông có thể chia sẻ về quan điểm chung, hướng tiếp cận khi sửa đổi luật này không?

Quan điểm chung khi chúng ta sửa Luật Đầu tư 2020 bắt nguồn từ tinh thần của Hội nghị lần thứ ba Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII với các nhiệm vụ như thực hiện mục tiêu kép vừa phục hồi, phát triển kinh tế, vừa hoàn thiện thể chế qua việc rà soát, bổ sung, kiện toàn các quy định pháp luật khung.

Cũng cần biết rằng, hướng tiếp cận chính sách lần này mang tiêu chí là hành động thiết thực, hiệu lực, hiệu quả, lấy người dân, doanh nghiệp làm trung tâm phục vụ, bám sát thực tiễn và tích cực hơn nữa trong việc tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho sản xuất - kinh doanh bằng thể chế, cơ chế, chính sách phù hợp. Từ đó, khơi thông nguồn lực để phát triển kinh tế - xã hội.

Cộng đồng doanh nghiệp, nhà đầu tư đang rất kỳ vọng vào việc sửa đổi Điểm c, Khoản 1, Điều 75 - Luật Đầu tư 2020 để gỡ vướng cho việc công nhận chủ đầu tư các dự án nhà ở thương mại. Ông đánh giá gì về hướng sửa này?

Theo quy định tại Điểm c, Khoản 1, Điều 75 - Luật Đầu tư 2020 sửa đổi, bổ sung Khoản 1, Điều 23 - Luật Nhà ở như sau: “Có quyền sử dụng đất ở hợp pháp và các loại đất khác được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở”.

Đối chiếu với các quy định tại Điểm d, e, Khoản 1, Điều 57, Điều 52, Điều 58, Điều 61 và Điều 62 - Luật Đất đai và Khoản 4, Điều 29 - Luật Đầu tư: Điều kiện để được chuyển đổi mục đích sử dụng đất là phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đó được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt theo quy định của pháp luật về đất đai.

Do đó, cần nhấn mạnh rằng, việc sửa đổi tháo gỡ nhiều vướng mắc trong thực tế khi phát triển nhà ở thương mại, đặc biệt đảm bảo tính thống nhất trong hệ thống văn bản quy phạm pháp luật. Đồng thời, giúp kiến tạo môi trường đầu tư trong lĩnh vực bất động sản theo hướng minh bạch, công bằng, cạnh tranh lành mạnh và đồng bộ với môi trường đầu tư trong các lĩnh vực khác theo quy định thông thường của Luật Đầu tư.

Cũng cần lưu ý rằng, hầu hết các dự án bị ách tắc do vướng về nguồn gốc đất: Tài sản công, đất nông nghiệp được mua thông qua thỏa thuận của doanh nghiệp với hộ gia đình, cá nhân (vi phạm các quy định của Luật Đất đai tại Khoản 3, Khoản 4, Điều 191 - Luật Đất đai).

Vậy về hình thức sử dụng đất làm dự án nhà ở thương mại thì sao, việc sửa đổi lần này có khắc phục được các sự thiếu nhất quán trước đây?

Điểm c, Khoản 1, Điều 75 - Luật Đầu tư đã sửa đổi Khoản 1, Điều 23 - Luật Nhà ở. Theo đó, một trong các hình thức sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại là nhà đầu tư phải “có quyền sử dụng đất ở hợp pháp và các loại đất khác được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở”.

Khoản 1, Điều 23 - Luật Nhà ở đã được hướng dẫn tại Điều 18 - Nghị định số 99/2015/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung tại Khoản 5, Điều 1 - Nghị định số 30/2021/NĐ-CP) quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở về việc lựa chọn nhà đầu tư làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại theo cách hiểu thứ nhất.

Theo đó, điều kiện để được xác định làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại đồng thời với quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư là: Nhà đầu tư phải có quyền sử dụng đất ở hoặc nhận chuyển quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai để xây dựng nhà ở thương mại.

Theo quy định này, tất cả các dự án nhà ở thương mại mà nhà đầu tư đó có quyền sử dụng đất nhưng không phải là đất ở hoặc không có một phần diện tích đất ở, mặc dù phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thì cũng không được chấp thuận là chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại.

Các quy định nêu trên là không phù hợp với quy định tại Khoản 4, Điều 29 - Luật Đầu tư về việc chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư trong trường hợp nhà đầu tư có quyền sử dụng đất; quy định tại Điểm c, Khoản 2, Điều 22 - Luật Nhà ở về việc lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại được thực hiện thông qua hình thức chấp thuận nhà đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư; quy định tại các Điều 52, 57, 58 của Luật Đất đai về việc người sử dụng đất được xem xét chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt.

Theo phản ánh của các địa phương, hiệp hội, hiện có nhiều dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại trên cả nước bị ách tắc, không thể triển khai thực hiện gây thiệt hại cho doanh nghiệp, làm sụt giảm nguồn cung dự án và sản phẩm nhà ở và là một trong những nguyên nhân làm tăng giá nhà.

Do vậy, hy vọng việc sửa đổi luật lần này sẽ giúp tháo gỡ những vướng mắc, khó khăn nêu trên.

Vậy với trường hợp dự án chỉ “dính” một ít đất ở thì sẽ được công nhận chủ đầu tư cho cả dự án nhà ở, còn nếu không có mét vuông đất ở nào thì nhà đầu tư dự án đó không được công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại thì sao?

Thứ nhất, điều kiện để được công nhận là chủ đầu tư là: Nhà đầu tư phải trúng đấu thầu hoặc trúng đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở nếu có đủ điều kiện làm chủ đầu tư dự án quy định tại Điều 21 - Luật Nhà ở 2014; Khoản 2, Điều 119 - Luật Đất đai 2013 và pháp luật về kinh doanh bất động sản thì nhà đầu tư đó được làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại

Thứ hai, nhà đầu tư có quyền sử dụng đất thuộc một trong các trường hợp quy định dưới đây và có đủ các điều kiện làm chủ đầu tư dự án quy định tại Điều 21 - Luật Nhà ở 2014, pháp luật kinh doanh bất động sản, pháp luật có liên quan thì trong quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời xác định nhà đầu tư đó làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại:

Trường hợp 1: Có quyền sử dụng đất ở hợp pháp, tức là nhà đầu tư sở hữu khu đất, quỹ đất được sử dụng vào mục đích là đất ở. Trường hợp này không phải thực hiện thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

Trường hợp 2: Có quyền sử dụng đất ở hợp pháp và các loại đất khác được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở, có nghĩa là khu đất được xác định giao cho nhà đầu tư thực hiện dự án có nhiều mục đích sử dụng khác nhau và nhà đầu tư phải tiến hành các thủ tục chuyển mục đích sử dụng của khu đất, quỹ đất đã trúng đấu thầu hoặc đấu giá (có thể có đất ở hoặc không có đất ở) sang đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai.

Trường hợp 3: Nhận chuyển quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai để xây dựng nhà ở thương mại. Trường hợp này không phải thực hiện thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

Do đó, việc khu đất, quỹ đất có dính một mét vuông đất ở hay không dính một mét vuông đất ở nào thì nhà đầu tư vẫn được công nhận chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại khi đáp ứng các điều kiện nêu trên.

Theo ông, việc sửa đổi lần này có thể hoàn thành nhanh nhất khi nào?

Để kịp thời tháo gỡ khó khăn, vướng mắc, khơi thông các điểm nghẽn, huy động mọi nguồn lực xã hội, thúc đẩy sản xuất - kinh doanh, đặc biệt là trong bối cảnh đại dịch Covid-19 diễn biến phức tạp thì việc Chính phủ chỉ đạo các bộ, ngành, địa phương rà soát để sớm trình Quốc hội thông qua Luật sửa đổi là hết sức cần thiết.

Cả nước đang có hàng trăm dự án bị vướng, đồng nghĩa với việc Nhà nước đang tạm thời chưa thu được nguồn thu từ đất đai, phải chăng việc sửa đổi lần này còn giúp bổ sung cho ngân sách một nguồn thu đáng kể?

Theo các thống kê, chỉ khoảng 5% các dự án nhà ở thương mại có 100% đất ở; có khoảng 95% dự án còn lại là đất hỗn hợp (có đất ở, đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở và các loại đất khác). Vì vậy, theo ý kiến phân tích bên trên, thì việc nhà đầu tư tuân thủ các quy định của Luật Đất đai, Luật Đầu tư và thực hiện đúng quy trình, cơ quan có thẩm quyền của Nhà nước thực hiện đúng chức năng, quyền hạn thì doanh nghiệp không vướng mắc và dự án vẫn được triển khai bình thường, tạo nguồn thu cho địa phương.