Sửa đổi Luật Đất đai để khởi thông thị trường bất động sản

Luật Đất đai sửa đổi dự kiến sẽ trình Quốc hội vào kỳ họp tháng 10/2022, được kỳ vọng sẽ mang đến nhiều thay đổi nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS. Song trên thực tế, vẫn còn một số vướng mắc phát sinh cần phải có những quy định, hướng dẫn cụ thể.

Thị trường BĐS khó khăn

Từ đầu năm 2020 tới nay, dịch Covid-19 đã tác động tiêu cực đến đời sống, kinh tế xã hội, nhiều lĩnh vực ngành nghề bị ảnh hưởng nghiêm trọng dẫn đến đứt gãy chuỗi cung ứng, tạm dừng hoặc dừng hẳn hoạt động sản xuất… trong đó, có lĩnh vực BĐS. Nhiều dự án phải dừng xây dựng thi công, những nơi vẫn triển khai được thì thiếu nguồn nguyên vật liệu, chi phí logistics tăng cao, vận chuyển khó khăn, thiếu lực lượng lao động, chuyên gia… ảnh hưởng đến tiến độ thi công các dự án.

Bên cạnh đó, nhiều dự án đang trong quá trình chuẩn bị đầu tư cũng không thể triển khai, dẫn đến nguồn cung trên thị trường vốn dĩ đã thiếu hụt, càng không có cơ hội để cải thiện. Hoạt động giao dịch, mua bán BĐS cũng bị ảnh hưởng, nhất là BĐS sản du lịch nghỉ dưỡng. Song thị trường vẫn có những tín hiệu khả quan, giá một số phân khúc triển vọng chiều hướng tăng nhất là tại các tỉnh, TP tốc độ đô thị hóa cao như Hà Nội, TP Hồ Chí Minh. Dòng vốn đầu tư vào thị trường khá đa dạng, chủ yếu đến từ nguồn vốn tự có của chủ đầu tư, vốn ứng trước của người mua nhà, vốn đầu tư nước ngoài (FDI), vốn tín dụng, vốn từ phát hành trái phiếu, vốn từ thị trường chứng khoán… trong đó, nguồn vốn tín dụng ngân hàng là nguồn vốn quan trọng.

Mặc dù hành lang pháp lý để thị trường BĐS từng bước được hoàn thiện song thị trường vẫn gặp một số khó khăn vướng mắc, như: hệ thống pháp luật vẫn chưa đồng bộ còn chồng chéo... dẫn đến nhiều dự án hoàn thiện thủ tục pháp lý, giải phóng mặt bằng bị chậm tiến độ, làm ảnh hưởng đến nguồn cung của thị trường; Sự chênh lệch giữa các phân khúc, mất cân đối, chủ đầu tư tập trung cho dự án phục vụ cho nhu cầu trung, cao cấp, dự án nhà ở xã hội còn thiếu, chưa đáp ứng được nhu cầu cho người có thu nhập trung bình hoặc thấp.

Thông tin thị trường thiếu minh bạch, thậm chí, có hiện tượng đầu cơ dẫn đến tình trạng sốt nóng cục bộ tại một số tỉnh, TP; Nhiều chủ đầu tư thiếu năng lực tài chính, dựa vào vốn vay ngân hàng quá nhiều. Vì vậy, khi các tổ chức tín dụng thực hiện giảm dần tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn theo quy định của Ngân hàng Nhà nước, nhiều chủ đầu tư không thể tiếp cận được vốn vay để triển khai dự án dẫn đến một số dự án hoang hóa nhiều năm nhưng chưa triển khai được.

Sớm hoàn thiện Luật Đất đai

Luật Đất đai sửa đổi dự kiến sẽ trình Quốc hội vào kỳ họp tháng 10/2022, được kỳ vọng sẽ mang đến nhiều thay đổi nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS, nhưng trên thực tế vẫn còn một số vướng mắc phát sinh cần phải có những quy định, hướng dẫn cụ thể, như: Quy định về chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư, người nhận chuyển nhượng trong các dự án BĐS nghỉ dưỡng.

Thực tế thời gian qua đã phát sinh hoạt động bán sản phẩm dự án BĐS nghỉ dưỡng (biệt thự ven biển, shop house, shop villa, condotel) hoặc dự án căn hộ để ở kết hợp làm văn phòng (officetel), nhưng hiện vẫn chưa có hướng dẫn rõ về chế độ sử dụng đất đối với các loại hình này. Việc xác lập quyền, nghĩa vụ của chủ đầu tư sau khi bán và của người nhận chuyển nhượng sau khi mua vẫn chưa rõ ràng. Do đó, cần quy định rõ chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư, người nhận chuyển nhượng cho các đối tượng trên.

Về tài sản gắn liền với đất chưa được ghi nhận trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trên thực tế tồn tại rất nhiều trường hợp nhà ở được xây dựng trên đất ở riêng lẻ của cá nhân chưa được ghi nhận trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hợp đồng thế chấp được công chứng, đăng ký thế chấp chỉ ghi nhận việc thế chấp quyền sử dụng đất, không ghi nhận nhà ở gắn liền với đất tồn tại trên thực tế nhưng chưa được ghi nhận trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Ngân hàng và bên thế chấp phải lập văn bản thỏa thuận ký không qua thủ tục công chứng, đăng ký để thỏa thuận về việc về việc nhận thế chấp tài sản gắn liền với đất chưa được ghi nhận trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng, giao dịch thế chấp tiềm ẩn rủi ro tranh chấp đối với tài sản gắn liền với đất là tài sản thế chấp. Do đó, cần bổ sung quy định tài sản gắn liền với đất chưa được ghi nhận trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mặc định thuộc quyền sở hữu của người sử dụng đất.

Trường hợp người sử dụng thực hiện giao dịch chuyển nhượng, thế chấp quyền sử dụng thì tài sản gắn liền với đất chưa được ghi nhận trên Giấy chứng nhận cũng mặc nhiên được chuyển nhượng, thế chấp, cùng với quyền sử dụng, để bảo vệ quyền lợi của bên nhận thế chấp, bên nhận chuyển nhượng không bị tranh chấp đối với tài sản gắn liền với đất chưa được ghi nhận trên Giấy chứng nhận.

Đối với vấn đề cầm cố bất động sản, Điều 310 Bộ luật Dân sự 2015 quy định “trường hợp BĐS là đối tượng của cầm cố theo quy định của luật thì việc cầm cố có hiệu lực đối kháng với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký”. Như vậy, Bộ luật Dân sự 2015 thừa nhận việc cầm cố đối với BĐS, nhưng Luật Đất đai hiện không quy định hình thức cầm cố đối với BĐS, mà chỉ có hình thức thế chấp. Đề nghị cơ quan soạn thảo xem xét bổ sung quy định này tại Luật Đất đai sửa đổi.

Về việc thực hiện đồng thời đăng ký biến động với đăng ký thế chấp, đăng ký chuyển nhượng quyền sử dụng đất, Luật Đất đai hiện tại chưa có quy định về việc thực hiện thủ tục đăng ký biến động cùng lúc với đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất gây khó khăn cho người sử dụng, phải thực hiện đăng ký biến động, sau đó mới được thế chấp cho ngân hàng. Vì vậy, cần bổ sung nội dung người sử dụng được cùng một lúc thực hiện thủ tục đăng ký biến động đối với tất cả trường hợp phải đăng ký biến động để tạo điều kiện cho người sử dụng thực hiện thủ tục đăng ký thế chấp cùng lúc với đăng ký biến động khác, tránh trường hợp người sử dụng phải đăng ký thay đổi số chứng minh Nhân dân, thẻ căn cước công dân, địa chỉ thửa đất rồi mới được thế chấp, gây phiền hà về thủ tục hành chính.

Hiện, vẫn chưa quy định tiêu chí xác định thế nào là đất không tranh chấp mà các chủ thể, cá nhân tự xác định theo các tiêu chí của mình, dẫn đến tiềm ẩn rủi ro khi xảy ra tranh chấp. Đề nghị bổ sung hướng dẫn về tiêu chí xác định đất không có tranh chấp để các chủ thể có cơ sở thực hiện.

Tổng Thư ký Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam Nguyễn Quốc Hùng