Sự thật sau Công văn 4551: NHNN có thực sự nới BĐS ?

Ngân hàng Nhà nước vừa ban hành Công văn 4551/NHNN-CSTT, loại trừ dư nợ Bất động sản Khu công nghiệp (KCN) và Nhà ở xã hội (NOXH) khỏi trần kiểm soát tín dụng BĐS chung. Tuy nhiên, bóc tách các số liệu thực tế cho thấy: Tác động của chính sách khiêm tốn hơn nhiều so với kỳ vọng đám đông.

A/ Thị trường tín dụng FDI : Thị trường nhỏ + Nước chảy chỗ trũng

Thị trường kỳ vọng việc nới room tín dụng FDI sẽ giúp các ngân hàng nội hưởng lợi từ làn sóng FDI. Thực tế, đây là miếng bánh không dành cho số đông.

Khẩu vị vốn ngoại: Các tập đoàn FDI ưu tiên sử dụng vốn tự có từ công ty mẹ hoặc vay qua hệ thống chi nhánh ngân hàng nước ngoài (HSBC, Standard Chartered) để hưởng LS cực thấp.

Sân chơi độc quyền của Big 4: Nếu phát sinh nhu cầu vay nội địa, dòng vốn này lập tức chảy vào nhóm ngân hàng quốc doanh. Số liệu cuối 2023 chỉ rõ: Vietcombank, VietinBank và BIDV nắm giữ hơn 80% thị phần dư nợ FDI (khoảng 250.000 tỷ đồng). Các ngân hàng thương mại tư nhân gần như không có cửa cạnh tranh.

Thị phần tín dụng FDI: VCB (40%), CTG (29%), BID (17%).

Tỷ trọng đóng góp: Dù chiếm thị phần lớn, mảng FDI cũng chỉ chiếm tỷ trọng rất nhỏ trong tổng dư nợ của các Big 4 (VCB ~10%, CTG ~5%, BID ~3%).

 

 

B/ Thị trường Nhà ở xã hội: Vấn đề pháp lý

Sự chênh lệch cung - cầu vốn: VN đặt Mục tiêu 1 triệu căn NOXH đến 2030 cần khoảng 849.500 tỷ đồng. Tuy nhiên, tổng dư nợ hiện tại mới vỏn vẹn 41.000 tỷ đồng (trong đó nguồn cung cấp chính chủ yếu từ Ngân hàng Chính sách Xã hội đã phải gánh tới 25.000 tỷ).

Gói tín dụng đang rất chậm : Gói vay 145.000 tỷ đồng dù đã được NHNN hạ lãi suất 4-5 lần (chủ đầu tư vay 6,6%/năm, người mua 6,1%/năm) nhưng tính đến giữa năm 2025 mới giải ngân được ~3.400 tỷ đồng (< 3%).

Vấn đề cốt lõi của NOXH chưa bao giờ là thiếu "room" tín dụng. Nút thắt thực sự nằm ở thủ tục hành chính. Dòng tiền đứng im vì các rào cản: Biên lợi nhuận của chủ đầu tư bị khống chế tối đa ở mức 10%, làm giảm sức hấp dẫn.Thủ tục xin phê duyệt dự án, định giá bán và quy trình xét duyệt hồ sơ người mua nhà quá rườm rà, kéo dài.

C/ Vấn đề "Hạn sử dụng" 1 năm : Quá ngắn ?

Điểm mấu chốt của Công văn 4551 là thời hạn áp dụng cực ngắn: Từ 01/01/2026 đến hết 31/12/2026.

Đặc thù ngành BĐS có vòng đời dự án (từ đền bù đến khởi công) kéo dài 2-5 năm. Một khung pháp lý chỉ có giá trị 12 tháng không đủ tạo động lực để các chủ đầu tư lên kế hoạch cho chu kỳ dự án mới.

Bản chất của văn bản này là một nghiệp vụ mang tính kỹ thuật. Việc bóc tách dư nợ KCN và NOXH giúp các ngân hàng đang tiến sát trần cho vay BĐS được "cấp oxy". Tỷ lệ rủi ro trên sổ sách sẽ giảm xuống, giúp hệ thống ngân hàng dễ thở hơn trong việc kiểm soát các chỉ tiêu an toàn vốn năm 2026.

Kết luận Công văn 4551 là tín hiệu tháo gỡ khó khăn, nhưng mang ý nghĩa ổn định hệ thống ngân hàng và thể hiện ý chí muốn hướng tín dụng vào các lĩnh vực thiết yếu hơn như NOXH, BĐS KCN

D/ Vin và những người Anh em lại hưởng lợi ?

Vingroup Vinhomes đặt kế hoạch xây dựng 500.000 căn nhà ở xã hội trên toàn quốc từ nay đến năm 2030. Mô hình phát triển: Các dự án Happy Home được quy hoạch theo mô hình đô thị đồng bộ (quy mô thường từ 50 - 60 ha trở lên) hoặc được tích hợp trực tiếp vào quỹ đất nhà ở xã hội tại các đại đô thị Vinhomes hiện hữu. Hệ thống tiện ích nội khu đi kèm thường bao gồm: công viên, trường học, trạm y tế, trung tâm thương mại và khu thể thao.

Dự án trọng điểm & Dòng vốn

Tràng Cát (Hải Phòng): 28,14 ha (~4.600 căn). Tổng vốn: > 5.800 tỷ đồng. Bàn giao: 2025-2027.

Thanh Hóa: ~1.600 căn (thuộc dự án KĐT vốn > 1.500 tỷ đồng). Chuẩn bị mở bán.

Phố Hiến (Hưng Yên): 31,5 ha (~4.500 căn). Khởi công: Tháng 12/2025.

Happy Home tại Long An (KĐT Tân Mỹ, Đức Hòa): Vinhomes đang lập quy hoạch siêu dự án với quy mô lên tới 930,89 ha.

Happy Home Hà Nội: Với quy mô khu đất dự kiến khoảng 22 ha nằm trong các đại đô thị ven đô, 5.000 - 7.000 tỷ đồng

Happy Home Cam Ranh (Khánh Hòa) Tổng vốn đầu tư dự kiến: Hơn 3.750 tỷ đồng. Quy mô đất: Gần 88 ha (phân khu 2 và phân khu 3 của KĐT ven vịnh Cam Ranh).

Ngoài ra Các Tổ chức tín dụng có quan hệ hợp tác toàn diện với Vin : TCB STB sẽ có cơ hội cấp vốn cho các dự án NOXH