Sự thật phía sau chuyện: Mặt bằng nhà phố riêng lẻ “ế” dài ngày nhưng giá thuê vẫn không “hạ nhiệt”

Chỉ còn hơn 2 tháng nữa là đến Tết Nguyên đán nhưng nhiều mặt bằng lớn tại trung tâm Tp.HCM vẫn đang bỏ trống. Dù vậy, giá thuê không có dấu hiệu hạ nhiệt.

Ghi nhận cho thấy, sự giằng co về giá thuê vẫn âm thầm diễn ra trên thị trường mặt bằng nhà phố tại trung tâm lẫn khu ven Tp.HCM. Điều đáng nói, không ít mặt bằng có giá thuê từ vài trăm triệu đồng/tháng, thậm chí gần 1 tỉ đồng/tháng dù bỏ trống dài ngày nhưng giá thuê không hạ.

Tại các tuyến đường của trung tâm Tp.HCM như Đồng Khởi, Nguyễn Thị Minh Khai, Lê Lợi, Hai Bà Trưng… hiện rất nhiều mặt bằng cho thuê bỏ trống. Khi liên hệ theo số điện thoại trên tờ rơi để hỏi về giá thuê thì hầu hết đều nhận được câu trả lời: Chủ nhà không giảm giá so với người thuê trước; có chăng chỉ thương lượng và hạ số tháng cọc nhà. Giá cho thuê vẫn cao ngất ngưởng từ 200-700 triệu đồng/tháng (tuỳ vị trí) ở các tuyến đường này.

Trong báo cáo mới đây, Cushman & Wakefield cũng chỉ ra, đường Đồng Khởi (quận 1, Tp.HCM) nằm trong top các tuyến đường có giá thuê mặt bằng đắt đỏ nhất thế giới. Giá thuê tại đây tương đương 350 USD/m2/tháng. Con số này tăng 17% so với cùng kỳ và tăng 40% so với trước dịch Covid-19. Điều này cho thấy, không những không hạ nhiệt về giá thuê trong bối cảnh khó khăn, mặt bằng cho thuê vẫn âm thầm tăng giá ở các tuyến đường đắc địa trung tâm.

Chia sẻ lý do vì đâu người cho thuê không chịu hạ giá thuê dù mặt bằng để trống, ông Lê Quốc Kiên, một nhà đầu tư bất động sản kì cựu tại Tp.HCM cho biết, thị trường đang diễn ra mâu thuẫn, giằng co về giá thuê giữa bên đi thuê với chủ nhà.

Cụ thể, trong bối cảnh nguồn cung mặt bằng nhiều trong khi nhu cầu giảm mạnh, người đi thuê mặt bằng có nhiều chọn lựa nên muốn giảm giá, muốn thuê với giá thấp hơn nhiều trước dịch. Ví dụ những mặt bằng trước dịch cho thuê được giá 150 triệu thì sau dịch họ chỉ trả tối đa 100 triệu, hoặc chủ nhà ở quận 3 kỳ vọng cho thuê 280 triệu nhưng bên thuê chỉ trả tới 200 triệu.

Trong khi đó, chủ nhà sở hữu mặt bằng trung tâm cũng có cái lý là “giá thuê phải ngày càng tăng chứ sao lại giảm”, “hạ tầng ngày càng phát triển thì giá phải tăng chứ sao lại giảm”, và khó chấp nhận giá thuê vào 2022-2023 lại phải thấp hơn giá 2019.

Bên cạnh đó, theo ông Kiên, chủ mặt bằng trung tâm còn là những người có tiềm lực tài chính mạnh, nếu khó khăn kẹt tiền thì kẹt nhiều, cần thì bán luôn tài sản mới đủ xử lý công việc, chứ nguồn thu từ hoạt động cho thuê này không hẳn mang tính sống còn.

“Họ cũng lại là người có cái tôi rất lớn, không thích cảm giác “bị ép”. Tỷ suất lợi nhuận cho thuê của nhà mặt tiền trung tâm cũng thấp, chỉ dưới 2%/năm. Trong khi mục đích chính sở hữu nhà mặt tiền ở các trục đường chính quận trung tâm là để giữ tài sản, khẳng định giá trị bản thân dựa vào vị trí, độ khan hiếm của bất động sản. Do đó, khi bị trả với mức giá thấp hơn trước đây cho thuê thì họ thà để không hoặc chỉ chấp nhận giảm rất ít”, ông Kiên nhấn mạnh.

Còn theo đại diện CBRE Việt Nam, giá thuê ở khu vực trung tâm Tp.HCM vẫn có xu hướng tăng 1 - 1,5%/năm. Đáng nói, không chỉ giá cao, mặt bằng khu trung tâm hiện nay còn gặp nhiều khó khăn, vướng mắc như khó xin giấy phép kinh doanh, giấy phép phòng cháy chữa cháy... Do vậy, các nhà bán lẻ sẽ tìm kiếm nhiều không gian hơn ở các khu vực ngoài trung tâm để ra mắt các cửa hàng bán lẻ tạm thời trong khoảng thời gian ngắn. Vì thế, mặt bằng trung tâm vẫn ở trạng thái bị “ế” khá nhiều.

Ngoài ra, việc chủ nhà tính toán chi phí trả lãi ngân hàng từ tài sản cho thuê bị lỗ thì rất khó để họ giảm giá. Ngay cả khi họ cho thuê giá cao nhưng vẫn lỗ so với tiền lãi ngân hàng phải trả. Vì thế, chủ nhà khó giảm giá. Trong khi phía thuê rất khó thuê với giá này vì kinh tế khó khăn, buôn bán chậm. Theo đó, cả người cho thuê và người đi thuê đều chưa “khớp” nhau ở nhu cầu và giá thương lượng.

Ngoài ra, một số lý do như một mặt bằng có quá nhiều môi giới rao khiến chủ nhà như bị lạc vào "ma trận" thông tin nên không thể ra quyết định. Họ ưu tiên giữ giá trị tài sản thay vì giảm giá cho thuê. Bên cạnh đó, chủ những mặt bằng lớn tại khu trung tâm phần lớn thường có 5 - 7 căn nhà, họ chấp nhận chịu lỗ vài tháng hoặc cả năm vì nghĩ rằng, kinh tế trước sau cũng phục hồi sẽ cho thuê được giá hơn. Chưa kể, nếu chấp nhận giảm giá để có người thuê thì sau này rất khó tăng lên mức giá như mong muốn.