Sự thật đằng sau cơn sốt đất tại Long Thành

Theo Sở Xây dựng tỉnh Đồng Nai, từ cuối năm 2018, thị trường bất động sản tại địa phương đã tạm lắng xuống và tình trạng “sốt ảo” đã giảm. Tuy nhiên, hiện nay, một số khu vực tại Long Thành hay Nhơn Trạch đang bị giới "cò" đất lợi dụng thông tin sân bay Long Thành sắp được đầu tư để làm giá.

Một đại diện của UBND huyện Long Thành cho biết trong năm 2018 các cơn sốt đất tại địa phương đã lắng dịu rõ rệt nhờ các giải pháp siết chặt được thực thi đồng bộ, cộng với việc nhiều tổ nghiệp vụ thường xuyên kiểm tra tại các điểm giao dịch dự án để kịp thời ngăn ngừa tình trạng lừa đảo người mua nhà đất. Tuy nhiên, từ đầu năm 2019 đến nay, thông tin sân bay quốc tế Long Thành và nhiều tuyến đường mới sắp được đầu tư đã làm thị trường một lần nữa lên cơn sốt nóng.

UBND huyện Long Thành cũng đã có văn bản báo cáo lãnh đạo tỉnh Đồng Nai, cũng như treo nhiều biển báo cảnh báo người mua nhà đất trước nhiều thông tin không đúng để rao bán đất. Theo đó, hiện nay tỉnh Đồng Nai đang tiến hành ra soát lại toàn bộ quy hoạch đất tại huyện Long Thành và chưa có kết luận chính thức. Do vậy, nếu không đủ tỉnh táo, không cập nhật các thông tin quy hoạch thì khách hàng rất dễ "mắc bẫy" cò đất vì phần lớn đất không có đầy đủ hồ sơ pháp lý.

Theo quy hoạch sử dụng đất năm 2019 được UBND tỉnh Đồng Nai phê duyệt thì huyện Long Thành tiến hành thu hồi 33 dự án và hủy bỏ kế hoạch sử dụng đất. Các dự án trên có tổng diện tích hơn 203 ha, trong đó có 7 dự án khu dân cư, khu tái định cư, còn lại là dự án làm điểm trung chuyển rác, hạ tầng giao thông, khai thác khoáng sản.

Những dự án khu dân cư có diện tích đất lớn bị thu hồi và hủy bỏ kế hoạch sử dụng đất là Khu đô thị dịch vụ cao cấp ở xã Tam An rộng gần 51 ha, Khu tái định cư Phước Thái ở xã Phước Thái diện tích gần 10 ha, Khu biệt thự vườn ở xã Long Phước khoảng 9 ha. Ngoài ra, tỉnh cũng hủy bỏ quy hoạch sử dụng đất với mỏ cát xây dựng ở xã Long An có diện tích 30 ha.

"Thực ra câu chuyện đầu tư sân bay hay hạ tầng giao thông tại Long Thành đã xuất hiện hơn 10 năm trước, các cơn sốt đất cũng xuất hiện từ đấy. Thời điểm đó, các nhà đầu tư đã đến Long Thành săn lùng đất với diện tích lớn đến hàng nghìn hecta. Rồi từ đó đến nay các khu đất này sang tay qua lại nhiều đời chủ, do vậy đến nay giá tăng cao ngất ngưỡng khi được chủ sở hữu phân lô, chia nhỏ bán nền", ông Trần Hùng Linh, giám đốc một công ty môi giới đặt tại trung tâm xã Long An, cho biết.

Cũng theo ông Linh, thời gian gần một năm nay, UBND huyện Long Thành rất hạn chế phê duyệt dự án BĐS mới tại địa bàn do chờ quy hoạch mới được cấp có thẩm quyền thông qua. Do vậy, Long Thành không có nhiều dự án mới, đa phần chỉ là những lô đất từ nhiều năm trước giờ được các công ty khác mua lại rồi chia nhỏ ra bán.

Còn theo tìm hiểu thực tế của chúng tôi, giá đất tại Long Thành đang tăng do nguyên nhân từ ngày 15/4/2019, đơn giá xây dựng; điều chỉnh bảng giá đất và định giá đất cụ thể trên địa bàn tỉnh Đồng Nai theo Quyết định số 13/2019 của UBND tỉnh đã có hiệu lực thi hành.

Cụ thể, UBND tỉnh đã ban hành Quyết định số 10/2019 quy định hệ số giá đất mới cho các khu vực trên địa bàn tỉnh. Theo đó, giá đất nhiều khu vực tăng từ 1,2-3 lần so với trước đây. Trong đó, tăng nhiều nhất là hệ số giá đất nông nghiệp các khu vực: TP.Biên Hòa, huyện Long Thành (tăng từ 2,5-3 lần); các xã thuộc huyện Nhơn Trạch (tăng 2,5 lần) và TX.Long Khánh (tăng từ 2-2,5 lần)...

Giá đất mới sẽ là cơ sở để lập, thẩm tra dự toán, thanh quyết toán các dự án, nhiệm vụ xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất và định giá đất cụ thể theo các phương pháp so sánh trực tiếp; chiết trừ thu nhập và thặng dư theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất, tư vấn xác định giá đất...

Theo chi cục thuế các huyện, thị, thành, với hệ số giá đất mới, giá thuê đất, thuê mặt nước, tính tiền sử dụng đất nhiều khu vực tăng khá cao từ 1,2-8 lần. Cụ thể giá tính tiền sử dụng đất, thuê đất nông nghiệp tại xã Tân Hạnh, xã Long Hưng tăng 2,5 lần, còn lại các phường, xã khác đều tăng 3 lần.

Tại huyện Long Thành, khu vực thị trấn Long Thành hệ số giá đất tăng 3 lần còn các xã tăng 2,5 lần. Các xã tại huyện Nhơn Trạch đều tăng 2,5 lần; các phường thuộc TX.Long Khánh tăng 2,5 lần còn xã tăng 2,1 lần; huyện Xuân Lộc riêng thị trấn Gia Ray tăng 2 lần còn lại tăng 2,1 lần; huyện Cẩm Mỹ hệ số giá đất tăng 2 lần...

Ngoài bảng giá đất tăng, theo tìm hiểu, được biết những tháng đầu năm 2019, lãi suất các khoản cho vay tiêu dùng trong đó có cho vay bất động sản tại nhiều ngân hàng thương mại trên địa bàn tỉnh Đồng Nai có xu hướng tăng nhẹ so với trước đó, từ 0,2-1%, hiện phổ biến vào khoảng 10-12,5%/năm.

Ngân hàng thương mại cổ phần Đầu tư và phát triển Việt Nam (BIDV) chi nhánh Đồng Nai đang áp mức lãi suất các khoản vay liên quan đến bất động sản từ 10,4-11,6%/năm, khá cao nếu vay để đầu tư nhà, đất trong dài hạn.

Tại Ngân hàng Nông nghiệp - phát triển nông thôn Việt Nam (Agribank) chi nhánh Bắc Đồng Nai, hoạt động cho vay để đầu tư các dự án bất động sản bị hạn chế, chủ yếu tập trung vào các khoản cho vay để đáp ứng nhu cầu mua, sửa chữa nhà ở của người dân với mức lãi suất từ 10-12%/năm...

Theo Ngân hàng Nhà nước Việt Nam chi nhánh Đồng Nai, tính đến tháng 3/2019, dư nợ cho vay đối với lĩnh vực đầu tư, kinh doanh bất động sản tại các ngân hàng thương mại, tổ chức tín dụng trên địa bàn tỉnh tăng khoảng 26,3 ngàn tỷ đồng. Trong đó, dư nợ cho vay về xây dựng, mua, sửa chữa nhà để bán, cho thuê giảm 5% so với đầu năm 2019, đạt hơn 1,1 ngàn tỷ đồng. Tương tự, dư nợ cho vay để đầu tư xây dựng cao ốc, văn phòng cho thuê, vay đầu tư kinh doanh bất động sản khác... cũng giảm từ 4-21%.

Còn theo một số nhà đầu tư BĐS khác, giá đất ở Long Thành tăng cao xuất phát từ nguyên nhân nhiều giai đoạn trước các nhà đầu tư đã lỡ mua vào với giá cao. "Do đó, nếu tính cả phần trượt giá và gộp các khoản lãi vay theo thời gian thì các nhà đầu cơ phải tăng giá bán mới chốt lời. Công ty chúng tôi liên tục nhận được nhiều cuộc gọi chào mời mua một số lô đất nông nghiệp có diện tích lớn ở Long Thành, nhưng do pháp lý không rõ ràng nên chúng tôi không quan tâm", một nhà đầu tư tại TPHCM cho biết.

Trao đổi với chúng tôi mới đây, ông Ngô Quang Phúc, Tổng Giám đốc Phú Đông Group, cho biết thị trường nhà đất tại Long Thành hay Nhơn Trạch thời gian qua liên tục sốt nóng và nguội lạnh đan xen theo từng thời điểm khác nhau. "Khi có những thông tin hỗ trợ tốt về quy hoạch phát triển hạ tầng giao thông... thì nhiều cò đất ở khu vực này đẩy giá đất liên tục tăng phi mã, có thể nói là tăng cao bất thường. Theo quan sát, hiện nay thông tin giá đất được giới đầu cơ và môi giới cá nhân đẩy lên đỉnh điểm", ông Phúc nói.

Cũng theo ông Phúc, về tiềm năng trong dài hạn, thị trường BĐS tỉnh Đồng Nai được đánh giá là tốt. Tuy nhiên, giá BĐS hiện tại chưa phản ánh đúng giá trị thật. Giá đất đang tăng quá nhanh do sự thu gom của giới đầu cơ, từ đó làm cho thị trường khan hiếm "hàng" giả tạo, cộng thêm đó là sự tham gia của lực lượng môi giới cá nhân cũng làm méo mó thị trường.

"Có một thực tế chúng ta đều thấy rõ, đó là giá đất ở Long Thành đang tăng khá mạnh nhưng hầu như không đáp ứng tốt cho nhu cầu ở thật vì hạ tầng giao thông, tiện ích nội ngoại khu và hạ tầng xã hội không được đầu tư đồng bộ. Các dự án ở đây vẫn còn hoang hoá nhiều, chưa thu hút được người dân đến sinh sống mà chỉ thấy sang nhượng qua nhiều người lẫn nhau để kiếm lời. Do vậy, thị trường BĐS Long Thành và Nhơn Trạch chủ yếu là đầu tư và đầu cơ tích trữ chờ giá tăng mỗi ngày", ông Phúc nhận định thêm.

Đặc biệt, ông Phúc cho biết thêm một khi tín dụng cho vay mua BĐS đang bị các ngân hàng thương mại siết chặt thì sức mua nhà đất chắc chắn sẽ giảm xuống. Đây là một yếu tố cực kỳ quan trọng sẽ điều chỉnh thị trường giảm mạnh trong thời gian sắp đến.

"Cùng lúc đó, giới đầu cơ phải làm mọi cách để đẩy hàng ra thật nhanh, nếu không sẽ khó có khả năng trả nợ. Do vậy, các khách hàng cần phải tỉnh táo, định giá đúng khi đầu tư, nhưng dự án phải có sự kết nối hạ tầng tốt. Hơn nữa, khách hàng không nên sử dụng đòn bẩy tài chính khi đầu tư đất tại thời điểm này. Nếu xác định đầu tư dài hạn thì cần chuẩn bị nguồn tài chính ổn định để đủ khả năng chi trả khi thị trường có biến động, tránh phụ thuộc quá nhiều vào vốn vay ngân hàng", ông Phúc nói thêm.

UBND huyện Long Thành cho biết hiện nay, các quy hoạch về đất đai đã được Đồng Nai đăng tải, thông tin trên internet và ngay tại trụ sở UBND các xã, phường, thị trấn. Vì vậy, chỉ cần vào chương trình DNAI.LIS (ứng dụng trên điện thoại di động do Trung tâm công nghệ thông tin - Sở Tài nguyên - môi trường tỉnh Đồng Nai phát triển giúp tra cứu quy hoạch), gõ số tờ, số thửa của thửa đất cần tìm hiểu thông tin, chọn tên địa phương là có thể biết rõ diện tích, quy hoạch thửa đất.