Sự sụt giảm giá bán thứ cấp trên thị trường bất động sản chỉ mang tính cục bộ

Sáng ngày 07/07, tại chương trình Báo cáo toàn cảnh thị trường bất động sản nhà ở TPHCM và vùng phụ cận 6 tháng đầu năm 2022 với chủ đề “Giá giảm?”, các chuyên gia đã đưa ra nhận định về tình hình 6 tháng đầu năm và dự báo diễn biến 6 tháng cuối năm của thị trường bất động sản Việt Nam.

Theo đại diện từ DKRA Vietnam - ông Võ Hồng Thắng, Phó Giám đốc R&D, nguồn cung mới và sức cầu của phân khúc đất nền trong 6 tháng cuối năm không có nhiều đột biến và tiếp tục duy trì ổn định như giai đoạn đầu năm. Nguồn cung sẽ tập trung tại các dự án đã mở bán trước đó và phân bố ở thị trường giáp ranh TPHCM như Đồng Nai, Long An và Bình Dương. Mặt bằng giá sẽ duy trì mức ổn định trong giai đoạn cuối năm.

Ông Võ Hồng Thắng, Phó Giám đốc R&D DKRA Vietnam

Ở phân khúc căn hộ, nguồn cung mới tại TPHCM có thể sụt giảm, đạt khoảng 70% nguồn cung trong 6 tháng đầu năm (khoảng 9,000-11,000 căn); Bình Dương duy trì ở mức khoảng 3,000-4,000 căn. Long An khoảng 300 căn; các tỉnh thành khác khan hiếm nguồn cung mới. Sức cầu chung cũng như thanh khoản thị trường có thể tiếp tục bị ảnh hưởng nếu động thái siết tín dụng bất động sản của các ngân hàng chưa có hướng tháo gỡ kịp thời. Phân khúc căn hộ hạng A duy trì vị thế chủ đạo và dẫn dắt nguồn cung mới toàn thị trường. Dưới áp lực chi phí, đặc biệt là chi phí nguyên vật liệu, mặt bằng giá bán sơ cấp có thể tăng, trong khi đó giá bán thứ cấp không có nhiều biến động.

Nguồn cung mới và sức cầu phân khúc nhà phố biệt thự có thể tăng nhẹ so với đầu năm, dự báo khoảng 4,000-5,000 căn. Đồng Nai tiếp tục dẫn đầu nguồn cung với khoảng 1,500 căn, theo sau là Long An và Bình Dương dao động khoảng 1,000 căn, TPHCM dao động khoảng 600 căn, chủ yếu tập trung ở khu Đông. Mặt bằng giá sơ cấp sẽ tiếp tục xu hướng tăng do áp lực về chi phí đầu vào và lạm phát.

Với bất động sản nghỉ dưỡng, nguồn cung mới condotel dự báo tăng so với 6 tháng đầu năm, cung cấp ra thị trường khoảng 2,000-2,500 căn, tập trung phần lớn tại Bình Định, Bà Rịa - Vũng Tàu và Quảng Bình. Trong khi đó, nguồn cung biệt thự nghỉ dưỡng và nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng 6 tháng cuối năm duy trì ở mức ổn định, tương đương những tháng đầu năm. Sức cầu chung thị trường có thể tăng nhẹ, giao dịch tập trung chủ yếu ở phân khúc nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng, biệt thự nghỉ dưỡng và tập trung vào những dự án được phát triển bởi các chủ đầu tư lớn, uy tín. Những dự án nằm trong khu nghỉ dưỡng phức hợp, đầy đủ tiện nghi và có vị trí tốt tiếp tục nhận được sự quan tâm của nhà đầu tư.

Nghịch lý về giá giữa thị trường sơ cấp và thứ cấp

Nhìn lại thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm, thị trường đã chứng kiến diễn biến khá sôi động so với cùng kỳ hai năm 2020-2021. Đà phục hồi xuất hiện ở hầu hết phân khúc chủ chốt trên thị trường như nhà phố biệt thự, căn hộ, đất nền,... Song, thị trường vẫn tồn tại không ít khó khăn và thách thức bao gồm: Lạm phát, sự bất ổn chính trị ở các nước lớn trên thế giới, khan hiếm nguồn cung mới, vấn đề siết tín dụng bất động sản... Tất cả đang tác động trực tiếp đến giá bất động sản, hình thành nghịch lý về giá giữa thị trường sơ cấp và thứ cấp.

Cụ thể, giá bán sơ cấp tăng mạnh, nhiều lần thiết lập mặt bằng giá mới. Theo TS Đinh Thế Hiến, Chuyên gia kinh tế, giá đất tăng mạnh trong giai đoạn kinh tế suy giảm do dịch COVID-19 (2020 - 2021) có một số nguyên nhân chính. Nguyên nhân khách quan là một số vùng được Nhà nước triển khai hạ tầng, nguồn tiền đền bù dự án sân bay Long Thành lan tỏa ra các vùng phụ cận, nguồn vốn ngân hàng thương mại có lãi suất khá rẻ được đổ vào thị trường, ngoài ra còn có sự hạn chế về nguồn cung mới và chi phí xây dựng tăng. Còn nguyên nhân mang yếu tố tâm lý chủ quan là các nhà đầu tư tin tưởng giá đất tiếp tục tăng như các năm trước, bên cạnh đó là tâm lý e ngại đồng tiền sẽ mất giá do lạm phát tăng nên chuyển hướng đầu tư vào bất động sản.

TS Đinh Thế Hiển, Chuyên gia kinh tế

Riêng tại TPHCM, DKRA Vietnam ghi nhận một số khu vực tăng giá mạnh đến từ sự khan hiếm nguồn cung mới do hoạt động thanh tra, kiểm tra hàng loạt dự án và quy trình, thủ tục pháp lý, cấp phép dự án kéo dài.

Khác với giá sơ cấp, giá bán thứ cấp ghi nhận sự sụt giảm cục bộ ở một số dự án hết chương trình ân hạn nợ gốc, tài trợ lãi của chủ đầu tư hoặc một số thị trường, phân khúc sản phẩm có tính thanh khoản thấp, mang tính chất đầu cơ,...

Các chuyên gia nhận định, lạm phát và lãi suất tăng cao sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng chi trả của khách hàng sử dụng đòn bẩy tài chính. Do đó, khi phải chịu áp lực lớn về lãi vay, một số nhà đầu tư phải chấp nhận giảm một phần lợi nhuận để bán bất động sản mới mức giá thấp hơn kỳ vọng, bán "lỗ" để thu hồi vốn. Tuy nhiên, diễn biến này mang tính chất cục bộ, quy mô chưa đủ để phản ánh trên toàn thị trường. Ngoài ra, tình trạng “sốt đất ảo" đẩy giá bán bất động sản tăng - giảm với biên độ lớn ở một số nơi có thông tin quy hoạch, hạ tầng không rõ ràng cũng làm giá bất động sản ở các khu vực này sụt giảm mạnh, thị trường gần như mất thanh khoản sau khi cơn sốt đi qua.

Bên cạnh đó, những dự án được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín hoặc có sự hợp tác của những thương hiệu quốc tế thì giá bán thứ cấp gần như không có nhiều biến động, bởi nhà đầu tư đa phần có xu hướng nắm giữ để khai thác - vận hành hơn là mua đi bán lại trên thị trường thứ cấp. Với khách hàng có nhu cầu ở thực, những dự án của chủ đầu tư uy tín, đáp ứng các tiêu chí về tiện ích nội khu, pháp lý, giá bán... vẫn có thanh khoản tốt.

Các chuyên gia dự báo thời gian tới, đà tăng giá sơ cấp sẽ khó dừng lại trong bối cảnh chi phí đầu vào liên tục leo thang, nguồn cung mới khan hiếm, trong khi đó nhu cầu đầu tư còn rất lớn. Trong dài hạn, nếu các rủi ro và thách thức đối với thị trường không được khắc phục, sự giảm giá trên thị trường thứ cấp sẽ diễn biến rõ nét hơn, ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng hồi phục của thị trường chung.

Do đó, giải pháp để kiểm soát tốc độ tăng giá bất động sàn trên thị trường sơ cấp, cũng như duy trì giá bán thứ cấp ở mức ổn định là chú trọng ổn định nền kinh tế vĩ mô, kiểm soát lạm phát và lãi suất ở mức phù hợp. Tích cực tháo gỡ các vướng mắc pháp lý để rút ngắn thời gian cấp phép dự án, góp phần khác phục tình trạng khan hiếm nguồn cung. Song song đó, tăng cường sự quản lý của các cơ quan Nhà nước, minh bạch hóa thông tin quy hoạch, thông tin thị trường... nhằm hạn chế xảy ra tình trạng "sốt đất ảo".

Đối với khách hàng và nhân đầu tư, cần xác định chiến lược đầu tư trung và dài hạn, tránh sử dụng đòn bảy tài chính quá lớn để sẵn sàng tâm thế cho các biến động về giá lẫn thanh khoản của thị trường. Giai đoạn này có thể mở ra cho nhà đầu tư có tiềm lực tài chính nhiều cơ hội sở hữu dự án có vị trí đẹp, với mức giá hợp lý,... Do đó, để đảm bảo giá trị sinh lời bền vững, nhà đầu tư nên thận trọng lựa chọn dự án của những chủ đầu tư uy tín, được phát triển bởi các thương hiệu quốc tế, tránh tâm lý đầu tư theo đám đông.