Sự sụt giảm có phản ánh “sức khỏe” của bất động sản 2020?

Sụt giảm, trầm lắng là những dấu hiệu dễ nhìn thấy nhất ở thị trường bất động sản 2020. Tuy nhiên, đi sâu vào bản chất, sự sụt giảm này không đồng nghĩa với việc thể trạng của thị trường bất động sản đang yếu đi.

Nhận định về bức tranh thị trường bất động sản 2020, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bộ phận tiếp thị dự án nhà ở CBRE Việt Nam cho biết, trong suốt năm 2020, dưới tác động của dịch bệnh và những khó khăn vốn có, thị trường bất động sản cả nước, đặc biệt là hai thị trường trọng điểm TP.HCM có sự sụt giảm, thể hiện rõ nhất ở nguồn cung.

Trước thực tế đó, nhiều nhà đầu tư băn khoăn về sức khỏe của thị trường bất động sản thời điểm hiện tại. Tuy nhiên, theo ông Kiệt, để biết sự sụt giảm này có phản ánh được sức khỏe của thị trường hay không thì cần đi sâu vào nguyên nhân và mở rộng góc nhìn từ thực tế thị trường.

Vị chuyên gia cho biết, tại TP.HCM, trong 9 tháng đầu năm 2020 có khoảng 9.214 căn hộ được chào bán, giảm gần 60% so với cùng kỳ năm trước. Lượng giao dịch bình quân trên thị trường cũng giảm ở mức tương đương. Nếu nhìn vào những con số này thì sẽ thấy thị trường khủng hoảng.

Tuy nhiên, nếu nhìn một cách rộng hơn khi gộp hai thị trường TP.HCM và Bình Dương thì sẽ có một góc nhìn khác. Nếu so sánh về con số thì sẽ thấy TP.HCM sụt giảm nhưng thị trường Bình Dương lại tăng lên. Thị trường Bình Dương đón nhận lượng căn hộ cung trên thị trường đạt ngưỡng hơn 8.900 căn hộ, tăng gần 150% so với cùng thời điểm của năm 2019. Đây là việc trước nay chưa từng có tại thị trường này, chứng tỏ sự bùng nổ của thị trường Bình Dương.

Do đó, nếu như TP.HCM sụt giảm thì các thị trường lân cận trở thành thị trường thay thế và là thị trường mới thu hút các chủ đầu tư. Thay vì đầu tư vào TP.HCM như trước đây thì các doanh nghiệp dịch chuyển sang các thị trường lân cận và Bình Dương là một trong những điển hình.

Bên cạnh đó là các vùng khác như Đồng Nai, Long An, Bà Rịa Vũng Tàu… với những khu đô thị vệ tinh xung quanh TP.HCM. Đây sẽ là xu hướng không chỉ của năm nay mà còn trong năm 2021 hoặc có thể nhiều hơn.

Ở khía cạnh là người quan sát thị trường, ông Kiệt cho rằng, xu hướng này không khó lý giải. "Hiện nay tại TP.HCM với sự khó khăn về nguồn cung, vấn đề pháp lý liên quan đến khả năng phát triển dự án của các chủ đầu tư thì sẽ có sự dịch chuyển. Nơi nào có quỹ đất tốt, nhu cầu khách hàng có, có khả năng bán hàng thì chủ đầu tư sẽ đầu tư vào. Đây là xu hướng hoàn toàn dễ hiểu, sự dịch chuyển cung cầu, tìm kiếm sản phẩm thay thế là quy luật bình thường trên thị trường.

Như vậy nếu nhìn ở bình diện khu vực thì nguồn cung trên thị trường trong năm qua vẫn rất lớn", ông Kiệt nhấn mạnh.

Mặt khác, vị chuyên gia cho biết thêm, trong năm 2020, bất chấp dịch bệnh Covid–19, giá bán tất cả các phân khúc không có dấu hiệu giảm. Trái lại tăng và có những phân khúc tăng rất mạnh như phân khúc hạng sang, cao cấp là khoảng 20%. Do đó, năm 2021 thị trường sẽ có những yếu tố tích cực hơn rất nhiều, đặc biệt là sự phục hồi của những thị trường trọng điểm như TP.HCM hay Hà Nội.

"Về tiềm năng phát triển thị trường TP.HCM vẫn có, nhu cầu nhà ở vẫn cao. Khi các yếu tố về pháp lý, sự khó khăn ở thị trường này được tháo gỡ thì các nhà đầu tư sẽ tự động quay lại thị trường", ông Kiệt nói.

Trong khi đó, ở Hà Nội, nếu như trước đây các dự án tập trung lớn ở khu vực phía Tây thì trong giai đoạn sắp tới sẽ nghiêng về khu Đông bởi hàng loạt dự án cầu kết nối bắc qua sông Hồng đang được triển khai. Những cây cầu này kết nối hai bờ Đông – Tây tạo nên một khu vực thị trường tiềm năng. Dự kiến năm 2025 thì nguồn cung của khu vực phía Đông là khoảng 25.000 căn.

Ngoài ra, theo ông Kiệt, thời điểm hiện tại và sang năm 2021 có xu hướng các chủ đầu tư tại TP.HCM sẽ di chuyển ra săn tìm quỹ đất tại Hà Nội và ngược lại các doanh nghiệp ở Hà Nội cũng nam tiến thực hiện các dự án ở TP.HCM. Bên cạnh đó, xu hướng phát triển các dự án ở những thị trường vùng ven, thị trường ven biển vẫn tiếp tục phát triển.

Với tốc độ tăng trưởng dân số như hiện nay thì nhu cầu mua nhà đang rất cao. Chuyên gia CBRE nhận định, khi tình hình kinh tế chung bị ảnh hưởng, thu nhập người dân giảm, nhu cầu nhà ở, đầu tư sẽ tăng lên để chuyển đổi tiền và tài sản, bảo toàn được tài chính. Các doanh nghiệp sẽ dựa trên các yếu tố để đánh giá nhu cầu của thị trường và có những chiến lược phát triển phù hợp.