Sử dụng thuế nhà đất thứ 2 như thế nào để điều tiết thị trường hiệu quả?

Mục tiêu của đề xuất đánh thuế người sở hữu nhiều nhà, đất là điều tiết thị trường. Tuy nhiên, giới chuyên gia cho rằng muốn điều tiết thị trường là phải tăng nguồn cung nhà ở xã hội. Tiền thuế thu được từ việc đánh thuế bất động sản thứ 2 trở lên phải được dùng để tăng cung nhà ở xã hội, nhà ở vừa túi tiền mới thực sự hiệu quả.

Phải điều tiết thị trường bằng nguồn cung

Khi nêu đề xuất đánh thuế với người sử dụng nhiều nhà, đất, các cơ quan quản lý kỳ vọng mục tiêu có thể điều tiết thị trường, góp phần giảm giá nhà, hạn chế hoạt động đầu cơ, mua đi bán lại nhà, đất trong thời gian ngắn để kiếm lời. Tuy nhiên, nhiều ý kiến chuyên gia lại cho rằng, công cụ thuế không phải "bàn tay toàn năng" để điều tiết thị trường. Muốn thị trường vận hành trơn tru hơn, minh bạch hơn, phải nhìn vào thực tế hoạt động của ngành bất động sản để có phương pháp "trị bệnh" đúng và trúng đích.

Một trong những tồn tại lớn nhất của thị trường hiện nay là nguồn cung nhà ở bị hạn chế, dẫn tới giá nhà liên tục tăng, bất chấp những giai đoạn kinh tế khó khăn. Nguồn cung nhà ở hiện nay, theo nhiều lần ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) chỉ ra, là có sự mất cân đối sản phẩm: căn hộ cao cấp, hạng sang chiếm phần lớn thị trường; căn hộ bình dân, nhà ở vừa túi tiền gần như "tuyệt chủng" trong khoảng 5 năm trở lại đây.

Giới chuyên gia nhìn nhận nguồn cung nhà ở không hướng tới số đông người dân, xảy ra tình trạng nhu cầu ngày càng cao nhưng không được đáp ứng, đẩy giá nhà liên tục tăng cao. Chưa kể, các loại chi phí đầu tư, xây dựng ngày một tăng; quá trình cấp phép các dự án kéo dài làm dự án bị trì trệ, phát sinh chi phí. Nếu thêm các loại thuế bất động sản thì giá nhà sẽ tiếp tục bị đẩy lên cao, giấc mơ sở hữu nhà của nhiều người dân ngày càng xa vời.

Do đó, thị trường bất động sản cần được cải thiện về nguồn cung, cải thiện môi trường đầu tư để ổn định giá nhà, thay vì nghĩ tới công cụ thuế. Bởi, chính sách thuế chỉ gây thêm áp lực cho thị trường, nhất là trong bối cảnh bất động sản vừa mới thoát đáy, chưa thực sự hồi phục.

Trả lời báo chí, ông Trương Văn Phước, nguyên quyền Chủ tịch Ủy ban Giám sát tài chính quốc gia, nguyên Thường trực Tổ tư vấn kinh tế của Thủ tướng Chính phủ, nhấn mạnh thuế không phải là biện pháp căn cơ để giải quyết câu chuyện giá nhà. Theo quy luật thị trường, giá chỉ giảm khi cung lớn hơn cầu. Nguyên nhân khiến giá nhà tại Việt Nam cao là do cung không đủ cầu. Vì vậy, giải pháp cần thiết là tập trung vào việc tăng nguồn cung nhà ở.

Theo ông Phước, phải sử dụng công cụ thuế để kích thích thị trường phát triển minh bạch, lành mạnh chứ không nên biến thuế thành một rào cản đối với sự phát triển của thị trường bất động sản cũng như nền kinh tế.

Nguồn cung nhà ở xã hội cần được cải thiện

Giới chuyên gia đề xuất tăng nguồn cung nhà ở để điều tiết thị trường, nhưng cần làm rõ là phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở vừa túi tiền. Bởi, sản phẩm này đang cực kỳ thiếu hụt trên thị trường trong bối cảnh nhu cầu nhà ở người dân ngày càng cao, nhất là ở các đô thị lớn.

Báo cáo của Savills cho thấy trong giai đoạn 2019-2023, giá bất động sản tại Hà Nội tăng trung bình 6%/năm và tại TP.HCM là 3%/năm, trong khi thu nhập cá nhân chỉ tăng lần lượt 4% và 3%. Khoảng cách ngày càng lớn này khiến việc sở hữu nhà trở nên khó khăn hơn bao giờ hết đối với nhiều người dân. Bên cạnh đó, các rào cản pháp lý, vấn đề của các nhà phát triển và sự chậm trễ trong việc ban hành các chính sách hỗ trợ nhà ở đã khiến tình hình trở nên phức tạp hơn.

Trong khi đó, nhu cầu người dân phát sinh khoảng 50.000 căn hộ mỗi năm, chủ yếu đến từ người có thu nhập trung bình và các hộ gia đình trẻ, vẫn chưa được đáp ứng đầy đủ. Vì vậy, nhà ở xã hội, nhà ở vừa túi tiền được kỳ vọng sẽ giúp thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững hơn.

Đây cũng là vấn đề được Chính phủ lưu tâm với nhiều chính sách hỗ trợ, phát triển nhà ở xã hội đã được đề ra trong thời gian qua. Cụ thể như Đề án đầu tư 1 triệu căn nhà ở xã hội đến năm 2030; Triển khai gói tín dụng 120.000 tỉ đồng cho nhà ở xã hội, nhà ở công nhân...

Tuy nhiên, hiệu quả triển khai có thể chưa đạt kỳ vọng. Gói tín dụng 120.000 tỉ đồng mới giải ngân được khoảng 1%. Cả nước mới có khoảng một nửa các tỉnh, thành công bố danh mục dự án nhà ở xã hội với tổng cộng khoảng 80 dự án. Một số dự án gặp vướng mắc về pháp lý khi triển khai...

Bà Giang Huỳnh, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và S22M, Savills Việt Nam cho rằng, để giải quyết bài toán nhà ở vừa với khả năng chi trả của người dân cần một giải pháp tổng thể, kết hợp sức mạnh của cả khu vực công và tư. Không một bên nào đơn lẻ có thể giải quyết vấn đề nan giải này.

Trong bối cảnh ngân sách nhà nước có giới hạn và lãi suất tăng cao, việc tài trợ cho các dự án nhà ở xã hội gặp nhiều khó khăn. Đồng thời, khu vực tư nhân cũng đối mặt với áp lực lạm phát về chi phí đầu vào. Chính vì vậy, sự hợp tác hiệu quả giữa hai bên là điều cấp thiết.

Trước tiên về quỹ đất, để giảm áp lực về quỹ đất và chi phí đô thị, Hà Nội và TPHCM đang hướng tới mở rộng đô thị ra các tỉnh lân cận như Bình Dương và Bắc Ninh. Việc đầu tư mạnh vào cơ sở hạ tầng giao thông đã tạo điều kiện thuận lợi cho quá trình này, giúp các khu vực ngoại thành trở nên hấp dẫn hơn đối với nhà đầu tư và người dân.

Với khoản đầu tư công vào cơ sở hạ tầng chiếm khoảng 6% GDP, Chính phủ đang triển khai nhiều dự án lớn như xây dựng đường bộ, cầu cống, sân bay và cảng biển. Mục tiêu chính của các dự án này là cải thiện kết nối giao thông giữa các tỉnh thành, rút ngắn khoảng cách địa lý và thời gian di chuyển, đặc biệt là giữa các khu vực trung tâm đô thị và vùng ven. Hạ tầng giao thông phát triển cũng giúp hấp dẫn người dân di chuyển ra các khu vực ngoại thành sinh sống với chi phí cho việc mua nhà ở rẻ hơn so với khu vực trung tâm.

Bên cạnh đó, với các luật mới có hiệu lực, việc đầu tư nhà ở xã hội sẽ được hưởng nhiều ưu đãi hấp dẫn như miễn phí sử dụng đất, không phải đóng tiền thuê đất. Các chủ đầu tư cũng có cơ hội tiếp cận nguồn vốn vay với lãi suất ưu đãi.

Trong một bài viết của mình trên KTSG Online, TS Hồ Quốc Tuấn, Giảng viên cao cấp, Giám đốc chương trình đào tạo Thạc sĩ Tài chính & Kế toán, Đại học Bristol nhấn mạnh, muốn làm nhà ở xã hội tới tay người dân thì Chính phủ phải làm cho lãi suất đủ tốt, ưu đãi đủ lâu cho cả người mua và chủ đầu tư. Như vậy, chỉ có Chính phủ bỏ nguồn lực ra mới làm được, không thể kỳ vọng vào tư nhân xoay sở trong các giới hạn cứng của họ. Ngay cả các ngân hàng mà nhà nước nắm quyền kiểm soát cũng không thể, vì họ vẫn phải cân đối bài toán lãi suất đầu vào.

Do đó, để giải quyết vấn đề nguồn lực tài chính khi làm nhà ở xã hội, giới chuyên gia cho rằng ở thời điểm phù hợp, nếu chính sách đánh thuế bất động sản thứ 2 được triển khai thì nguồn tiền này cần phải được quay trở lại thị trường để làm nhiệm vụ điều tiết của nó. Tức là, tiền thu được từ thuế sẽ được Chính phủ đầu tư, tái thiết các dự án nhà ở xã hội, nhà ở vừa túi tiền, trong bối cảnh nguồn cung phân khúc này rất thấp.