5 ngày Cập nhật ĐHCĐ 2024

Sự dịch chuyển dòng tiền đầu tư trong các phân khúc bất động sản hiện nay

1. Chung cư Từ giữa năm 2022 dòng tiền bắt đầu đổ dồn vào phân khúc chung cư ở thủ đô Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh, điều này khiến giá chung cư 2 nơi này bật tăng từ 30% đến 70%. Việc tăng này một phần do khan hiếm nguồn cung và một phần do đây là phân khúc đầu tư an toàn về pháp lý và có dòng tiền.

Đến tháng 02 năm 2024 Chính phủ có những động thái giảm nhiệt chung cư như thanh tra, xử phạt các chủ đầu tư, các đối tượng đầu cơ làm giá, gây loạn giá ảnh hưởng chính sách về nhà ở của Chính phủ và tìm cách tăng nguồn cung, nhất là nhà ở xã hội để thị trường tự điều tiết. Sau động thái này từ tháng 4 năm 2024 lượng tìm kiếm chung cư giảm nhiệt, giá chung cư đi ngang, có dấu hiệu giảm nhẹ và dự kiến sẽ giảm 10-30% vào năm 2027-2028 do nguồn cung lúc đó rất lớn.

2. Nhà phố

Từ cuối quý 4 năm 2023 lượng tìm kiếm nhà phố, nhất thủ đô Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh tăng mạnh, giá nhà đất ở 2 thành phố này tăng 10-20% chỉ trong vòng 3 tháng, lập đỉnh vào tháng 3 năm 2024. Hiện nay giá đã lên cao và lượng tìm kiếm, mua loại hình bất động sản này giảm mạnh, đã đi vào ổn định.

3. Đất nền ven đô

Đất nền ven đô ở thủ đô Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh trong quý 1, 2 năm 2024 tăng mạnh, nhưng hiện nay đang có dấu hiệu tăng chậm lại về giá và thanh khoản. Tôi quan sát ít ngày qua Chính phủ đã có động thái hạ nhiệt phân khúc này thông qua định hướng truyền thông và việc lên thổ cư các địa phương này vẫn chưa được thuận lợi trở lại, việc phân lô chỉ dựa trên quỹ đất hiện có và quỹ đất này rất hạn chế.

Tôi dự đoán phân khúc này sẽ được hồi phục từ năm 2026 do kinh tế - du lịch phục hồi và nguồn cung mới phân khúc này khi luật đất đai có hiệu lực bị hạn chế hơn.

5. Bất động sản nông nghiệp

Đây không phải là phân khúc bất động sản mới nhưng sẽ trở thành xu thế đầu tư phổ biến của chu kỳ bất động sản này do việc mở rộng đối tượng chuyển nhượng, mở rộng hạn mức.

6. Phân khúc đất nền tỉnh

Đất nền tỉnh hiện nay vẫn đang gặp khó trong thanh khoản, chủ yếu bán hòa vốn hoặc cắt lỗ.

Tuy nhiên đất nền thủ phủ các khu công nghiệp, khu du lịch, ven đô thị loại 1 trở xuống sắp tới sẽ tăng dần tính thanh khoản, tăng giá trở lại do dòng tiền từ các phân khúc chung cư, nhà đất nội đô, ven đô, tiết kiệm, việt kiều đổ sang.

Phân khúc này sẽ tăng bật trở lại từ quý 4/2024 và đỉnh giá rơi vào năm 2028.

Mr Quê - Ủy viên Ban chấp hành Hiệp hội bất động sản Việt Nam