Sốt đất và đánh thuế

Năm 2007, tôi tham gia xây dựng Luật Thuế tài sản do Liên minh châu Âu tài trợ và giúp đỡ dưới sự chủ trì của Bộ Tài chính.

Công việc đã đi vào nề nếp thì Quốc hội yêu cầu ban hành Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, chưa đánh vào nhà, thay thế cho Luật thuế nhà đất quá lạc hậu. Thế là Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp được thông qua và có hiệu lực từ 2010. Từ đó đến nay, Việt Nam vẫn thu thuế bất động sản bằng luật này, giao cho thôn, xóm ở nông thôn và tổ dân phố ở đô thị thu trực tiếp. Cách thu thủ công và kết quả chẳng đáng bao nhiêu.

Bây giờ, Bộ Tài chính lấy ý kiến về các chính sách thu thuế bất động sản, bao gồm việc đánh thuế nhà và tài sản. Các nội dung góp ý gồm: đề xuất gộp Luật thuế sử dụng đất nông nghiệp và Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, bổ sung đánh thuế đối với nhà, nghiên cứu xây dựng luật thuế tài sản hay bất động sản (nếu có).

Tôi cho rằng, đây là thời điểm rất thích hợp để đề xuất thuế bất động sản, trong bối cảnh tổng thu thuế liên quan đến nhà đất ở Việt Nam còn quá thấp.

Tổng thu từ thuế sử dụng đất phi nông nghiệp chưa đánh thuế nhà ở ta chỉ bằng 0,034% GDP, trong khi đó Indonesia đạt 0,42%, Thái Lan đạt 0,25% và Philippines đạt 0,84% (nhóm nước trung bình thuộc khối ASEAN). Nhìn rộng ra thế giới, thuế bất động sản của nhóm các nước G7 đều đạt 1% tới 4% GDP.

Tổng thu từ đất của Việt Nam đạt 29% tổng thu ngân sách địa phương và 3,4% GDP, ngang mức thu của các nước có trình độ phát triển trung bình khá. Các nước G7 ở nhóm đầu, đạt tỷ lệ thu khá cao, tạo được 40% (Đức) đến 90% (Anh) tổng thu ngân sách địa phương và 1% đến 4% GDP.

Tổng thu từ đất ở ta là tốt nhưng chủ yếu từ tiền sử dụng đất - khi Nhà nước giao đất ở và tiền thuê đất - khi Nhà nước cho thuê đất sản xuất, kinh doanh. Theo số liệu của Bộ Tài chính, trong tổng thu từ đất có 85% thu từ giao đất, cho thuê đất.

Nói là giao đất, cho thuê đất, nhưng thực chất là thu hồi đất nông nghiệp để giao, cho thuê đất phi nông nghiệp; có thể hình dung là một quyết định hành chính cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, có thể kiếm ra rất nhiều tiền mà không liên quan tới bất kỳ hoạt động sản xuất, kinh doanh nào. Cách thu như vậy là không bền vững, nhất là khi chúng ta đang trong giai đoạn hoàn thành công nghiệp hóa và đô thị hóa. Việc tập trung vào thu từ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất tạo ra tình trạng đầu cơ đất đai, bong bóng, giá ảo và lạm phát. Mặt khác, đây cũng là nguyên nhân của các bất ổn định xã hội, có liên quan đến cơ chế Nhà nước thu hồi đất mà không lo được sinh kế mới cho nông dân.

Vì vậy, việc đánh thuế bất động sản với mục tiêu tạo nguồn thu ổn định và lâu dài, thay cho thu chủ yếu từ giao đất, cho thuê đất hiện nay, là điều cần thiết.

Nhưng đây là sắc thuế rất phức tạp, cần phải được nghiên cứu kỹ lưỡng. Nếu luật đưa ra không hợp lý sẽ không đạt các mục tiêu trên, không giải quyết được vấn đề của thị trường, thậm chí không ngăn được đầu cơ đất đai.

Để rõ hơn, chúng ta có thể nhìn vào cơn sốt đất hiện nay, là do thuế thấp hay do điều gì khác? Thuế vốn thấp từ lâu rồi, đã bốn năm lần đề nghị sửa đổi nhưng vẫn chưa thành. Nhìn vào thị trường năm 2020 có thể thấy bốn lý do gây ra sốt đất đang hiện hữu.

Thứ nhất, đây là năm đầu kỳ quy hoạch, rất nhiều ý tưởng đề xuất về các yếu tố mới trong kỳ quy hoạch tiếp theo. Mới là ý tưởng đề xuất nhưng một đồn mười, đất đai ở nơi quy hoạch mới cứ thế mà tăng. Thứ hai, trong thời kỳ Covid, thu nhập không còn như trước, làm cho nhiều người phải tìm nơi đầu tư khác để kiếm lợi nhuận. Đầu tư vào thị trường bất động sản vẫn được coi là nơi quen nhất. Thứ ba, khá nhiều dự án bất động sản đang chờ phê duyệt nhưng không thể vì không trái luật này thì trái luật khác. Quốc hội và Chính phủ đã rất tích cực sửa đổi Luật Đầu tư, Luật Xây dựng... nhưng hai luật cơ bản là Luật Đất đai và Luật Quy hoạch đô thị lại vẫn nằm yên. Ách tắc pháp luật coi như vẫn còn nguyên đó. Cầu thì cao mà cung thiếu nên giá tăng là tất yếu. Tất nhiên, thứ tư là vai trò "kích giá" của giới "cò đất" nhằm kiếm lợi.

Như vậy, trong giai đoạn hiện nay sốt giá bất động sản là do hoàn cảnh thị trường tạo nên, đặc biệt là việc thiếu cung do hệ thống pháp luật không hợp lý. Như vậy, đánh thuế nhà và tài sản, sẽ không chắc sẽ giải quyết được bài toán hạ nhiệt cơn sốt đất hiện nay.

Một điều đáng suy ngẫm khác liên quan tới hệ thống hành chính thuế. Chuyển từ hệ thống thu thủ công sang hệ thống thu đúng, thu đủ, thu hợp lý trong kỷ nguyên 4.0 là cả vấn đề lớn. Hệ thống quản lý bất động sản phải được công khai, minh bạch, phát hiện được tất cả những trường hợp đứng tên hộ các tài sản. Đây không chỉ là vấn đề lớn trong việc thu thuế bất động sản mà còn để phát hiện những trường hợp người Việt Nam đứng tên hộ người nước ngoài, liên quan đến an ninh quốc gia, đã là tiêu điểm của nhiều cuộc thảo luận trên công luận trước đây. Vậy thì Bộ luật Dân sự cũng phải sửa đổi để tiếp nhận cơ chế giải trình về nguồn gốc tài sản và các chế tài kèm theo.

Tóm lại, sắc thuế này liên quan tới rất nhiều vấn đề phức tạp, đòi hỏi cần tháo gỡ những ách tắc về pháp lý; chuyển từ hệ thống thu thủ công sang hệ thống thu dựa vào hành chính số; hệ thống quản lý bất động sản phải mang tính quản trị dựa trên minh bạch, có sự tham gia của dân và trách nhiệm giải trình của cơ quan quản lý...

Cải cách thuế bất động sản là thực sự cần thiết, nhưng cũng cần chuẩn bị kỹ lưỡng theo hướng toàn diện để có hiệu quả cao.

Dục tốc luôn luôn bất đạt.