Sốt đất: “tội đồ” và giải pháp

Trước tiên xin bàn đến vế sau trong vấn đề trên – giải pháp trị sốt đất, vì qua đó sẽ thấy một phần của nguyên nhân gây ra sốt đất.

Nếu chiếu theo các văn bản của các cơ quan hữu trách thì thấy “trị” sốt đất thật ra rất dễ, đơn giản.

Theo Bộ Xây dựng, đầu năm 2021 đã xảy ra hiện tượng tăng giá đột biến, thậm chí “sốt giá” đất nền tại một số địa điểm ở một số địa phương. Tuy nhiên, hiện tượng tăng giá đất nền nóng cục bộ cũng nhanh chóng hạ nhiệt sau khi Chính phủ, Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên và Môi trường có các văn bản chỉ đạo để chính quyền địa phương kịp thời đưa ra các thông báo cảnh báo(1).

Giả sử đúng như báo cáo trên là cơn sốt đất từ đầu năm 2021 đã nhanh chóng bị dập tắt; Giải pháp dập sốt đất, theo báo cáo trên, trong thời gian qua là Chính phủ, Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên và Môi trường chỉ đạo để chính quyền địa phương “kịp thời” đưa ra các thông báo cảnh báo.

Nguyên nhân sốt đất không có gì là bí hiểm, còn giải pháp chữa sốt đất thì lại không dễ như cách mà người ta đang nói đến.

Lại giả sử rằng đúng là thị trường đã “biết sợ” các lời lẽ cảnh báo của chính quyền địa phương mà thôi sốt. Câu hỏi đặt ra là Chính phủ, Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên Môi trường quản lý thế nào mà chỉ sau khi phải ra văn bản chỉ đạo thì chính quyền địa phương mới đưa ra các thông báo cảnh báo? Và tại sao chính quyền các địa phương không chủ động, kịp thời có các giải pháp dập sốt đất “ngay và luôn”?

Nên nhớ rằng chính quyền địa phương nói ở đây cũng bao gồm cả các nhánh của ngay các cơ quan Chính phủ, và cơ quan quản lý theo ngành dọc gồm cả các sở/phòng xây dựng, sở/phòng tài nguyên và môi trường ở các tỉnh, huyện, xã trên cả nước.

Thêm một dấu hiệu của sự yếu thế của cơ quan quản lý trung ương được thể hiện ngay trong báo cáo trên của Bộ Xây dựng. Theo đó, “thực hiện chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ, Bộ Xây dựng đã có Văn bản 5370/BXD-QLN ngày 24-12-2021 gửi UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương yêu cầu tổng hợp báo cáo tình hình đấu giá đất, đánh giá tình hình, nguy cơ xảy ra bong bóng bất động sản,… đồng thời khẩn trương thực hiện các giải pháp để ổn định thị trường”.

Hình như Bộ Xây dựng đã không biết làm gì nếu không có chỉ đạo của Thủ tướng, và khi có chỉ đạo rồi (sau cả một năm trời) thì cũng chỉ biết yêu cầu các địa phương tự đánh giá rồi tự đưa ra và thực hiện các giải pháp “ổn định thị trường”.

Nguyên nhân sâu xa của các cơn sốt đất trước đây, hiện nay và sắp đến, cũng được ngay cơ quan quản lý thừa nhận, chính là nguồn tiền quá dư thừa trong nền kinh tế mà Chính phủ đã không thể kiểm soát được và để chúng chảy mạnh vào bất động sản.

Như vậy, có thể chỉ ra ngay một phần gốc rễ của cơn sốt đất hiện nay chính là phản ứng chậm trễ, yếu năng lực của cả bộ máy quản lý từ trung ương đến địa phương, thậm chí cả lợi ích nhóm khi để xảy ra sốt đất.

Điều đáng nói nữa, có lẽ là quá sớm để Bộ Xây dựng cho rằng sốt đất đã nhanh chóng hạ nhiệt. Ví dụ với đất nền, bản thân báo cáo trên cũng thừa nhận giá đất nền tiếp tục tăng so với quí trước “tại một số địa phương”. Và bộ này cũng phải dự báo về một cơn sốt mới trong năm 2022.

Điều gì sắp xảy ra để Bộ Xây dựng phải cảnh báo vậy? Đó chính là, trích từ báo cáo trên: “Đặc biệt, khi Nhà nước sử dụng các giải pháp kích cầu, hỗ trợ phục hồi kinh tế sau giai đoạn giảm phát cũng có thể tác động làm thị trường bất động sản phát triển nóng nếu không được kiểm soát tốt”.

Do đó, nguyên nhân sâu xa của các cơn sốt đất trước đây, hiện nay và sắp đến, cũng được ngay cơ quan quản lý thừa nhận, chính là nguồn tiền quá dư thừa trong nền kinh tế mà Chính phủ đã không thể kiểm soát được và để chúng chảy mạnh vào bất động sản. Kèm thêm vào đó, như đã phân tích ở trên, là sự yếu kém, thiếu trách nhiệm (và có thể cả lợi ích nhóm) từ chính quyền các cấp trong việc kiểm soát tình hình khi sốt đất đã nổ ra.

Nếu đã nhìn nhận được nguyên nhân sâu xa xảy ra sốt đất như vậy thì giải pháp cũng đơn giản là cứ theo thế mà làm. Cụ thể, nếu có kích cầu, hỗ trợ phục hồi kinh tế thì phải kích và hỗ trợ đúng chỗ, đúng mục tiêu, và đúng liều lượng. Chỉ cần sai sót ở một trong những yếu tố này thì sẽ có dòng tiền “lạc” vào bất động sản (hoặc các tài sản đầu cơ khác như chứng khoán).

Tất nhiên vấn đề mà nhiều người sẽ đặt ra là làm thế nào để làm vừa đúng, vừa trúng, vừa đủ. Vấn đề này không thể trả lời được và cũng không thuộc phạm vi bài viết này. Nhưng cũng phải thừa nhận là rất khó để làm được như vậy, nếu cứ nhìn từ thực tế các nước đã và đang áp dụng các biện pháp kích cầu, như Mỹ chẳng hạn. Nên cơn sốt đất sẽ có nguy cơ tiếp diễn kéo dài, chứ không phải là lại xảy ra mới trong năm nay như Bộ Xây dựng báo cáo/dự đoán.

Không ít người cũng sẽ đặt câu hỏi tại sao không áp dụng các biện pháp căn cơ và mạnh tay như đánh thuế bất động sản. Điều này thực ra không chỉ không hoàn toàn có hiệu quả như ý muốn trong việc ngăn chặn sốt đất, như kinh nghiệm nhiều nơi trên thế giới đã cho thấy.

Chẳng hạn như ở Singapore, chính phủ đã áp dụng nhiều biện pháp gồm thuế, phí, tín dụng… nhưng rốt cuộc giá bất động sản nhà ở vẫn cứ tăng vọt trong vòng hai năm qua, đặc biệt là quí 4-2021(2). Và một điều quan trọng nữa là dù có áp dụng thì điều này sẽ không xảy ra sớm ở Việt Nam ngay trong năm nay hoặc thậm chí năm sau, do hiệu quả của quy trình làm luật ở Việt Nam.

Nói vậy để thấy nguyên nhân sốt đất không có gì là bí hiểm, còn giải pháp chữa sốt đất thì lại không dễ như cách mà người ta đang nói đến. Nhưng nếu chỉ muốn ngăn ngừa sốt đất xảy ra (và bỏ qua các mục tiêu khác) thì giải pháp căn cơ nhất vẫn phải là đừng bao giờ để tiền chảy quá nhiều vào nền kinh tế so với khả năng hấp thụ của nền kinh tế thực.