"Sốt" đất nền: quản hay cấm?

Việc phát triển ồ ạt phân lô bán nền có thể dẫn đến tình trạng cạn kiệt quỹ đất, hết vốn cho đầu tư phát triển trong tương lai.

Chuyên gia kinh tế Vũ Đình Ánh bày tỏ quan điểm: "Tôi có cảm giác bây giờ người mua không chỉ tham lam mà còn có tâm lý bầy đàn khi đứng trước những thông tin. Ví dụ như nghe nói ông này, ông kia mua mảnh đất, nay đã thành tỷ phú, vậy là đua nhau mua. Rõ ràng đây là việc "cò đất " nói vống lên, nhưng cộng với sự tham lam, tâm lý bầy đàn thì mất tiền rất dễ".

Thực tế cho thấy phân lô bán nền (đất nền) là phân khúc bất động sản phát triển khá mạnh trong thời gian gần đây. Việc thực hiện dự án phân lô bán nền thường mang lại hiệu quả tài chính tốt hơn cho các chủ đầu tư, giúp rút ngắn thời gian thu hồi vốn.

Với khách hàng có nhu cầu thực, mua đất nền có nhiều thuận lợi. Người có nhà gắn liền với đất có thể gắn với cả khả năng tạo dựng kinh tế như buôn bán, cho thuê... Đồng thời giúp họ chủ động nguồn vốn, thời gian xây, chất lượng ngôi nhà của mình.

Với giới đầu tư, đất nền luôn là kênh yêu thích hàng đầu nhờ vào tốc độ tăng giá ổn định. Còn với thị trường, phân lô bán nền giúp đẩy mạnh tính thanh khoản và đa dạng hóa về nhu cầu nhà ở. Tuy nhiên, do sự buông lỏng quản lý, thị trường phân lô bán nền thời gian qua đã có nhiều biến tướng.

"Cho đến thời điểm này, hệ thống pháp luật quy định về các đối tượng phát triển dự án rất rành mạch. Song, hầu hết các trường hợp bất cập bởi gọi là dự án nhưng không phải là dự án, không được duyệt, vi phạm pháp luật. Còn đối với các dự án đã được quy hoạch, thiết kế, quy định rất rõ trách nhiệm chủ đầu tư phải thực hiện trong dự án đó" Ông Trần Quốc Thái, Cục trưởng Cục Phát triển đô thị, Bộ Xây dựng.

Ở khu vực đô thị, Uỷ ban nhân dân tỉnh có thẩm quyền quy định khu vực trong dự án đã được đầu tư hạ tầng cho người dân tự xây dựng nhà ở. Đồng thời Uỷ ban nhân dân tỉnh giao cho chính quyền địa phương, chủ đầu tư kiểm tra giám sát, đảm bảo đồng bộ. Theo đó, quy chế kiến trúc phải đảm bảo vận hành đồng bộ, phát triển dự án được tính toán xem xét, được tạo dựng không gian và phải có hạ tầng hẳn hoi...

Như vậy, theo quy định, cơ chế chia lô bán nền phải là dự án đô thị lớn ở những vị trí cụ thể. Song, thực tế không ít chủ đầu tư không được phép vẫn sẵn sàng phân lô bán nền (dù về nguyên tắc phải xây thô, hoàn thiện mặt ngoài) hoặc găm hàng, ra hàng dè dặt để đẩy giá lúc "sốt" đất.

CÁC CHIÊU THỔI GIÁ ĐẤT

Nhiều cá nhân đi gom đất thổ cư, thậm chí đất nông nghiệp, đất rừng, nhận vơ cả đất hoang, rồi san nền, chia lô để bán lại. Hay nhiều nơi không có quy hoạch, một cá nhân hoặc nhóm người vẫn đứng lên tự mặc cả, đàm phán với người dân, mở con đường, hình thành dự án "ma" rồi tìm cách lôi kéo khách đến mua.

Theo GS. Đặng Hùng Võ, Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên - Môi trường, hiện nay sốt đất nền là do năm đầu kỳ quy hoạch mới 2021-2030, nhiều quy hoạch, sân bay được lập hoặc quy hoạch sông Hồng... với rất nhiều đề xuất dự án, quy hoạch được đưa ra. Nhưng các đề xuất đó chưa được duyệt. Nếu quy hoạch tỉnh thì cũng chỉ mới thẩm định xong tỉnh Bắc Giang và đang chuẩn bị thẩm định quy hoạch của Hà Tĩnh. Quy hoạch vùng thì mới xong Đồng bằng sông Cửu Long. Nếu có duyệt được thì hết năm 2021 và 2022 mới xong. Tuy nhiên, ý tưởng quy hoạch đã được tuyên truyền, được "cò" tung lên gây sốt đất.

"Cơ chế chia lô bán nền đang bị lợi dụng, nhưng những người dân ở nhiều nơi vẫn hy vọng kiếm chác được nhiều ở khu vực sốt đất. Bởi vậy, chúng ta đừng trách "cò đất", đừng trách Nhà nước. Mình bỏ tiền ra thì mình phải chịu trách nhiệm với mình trước hết" Ông Đặng Hùng Võ, Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên - Môi trường.

"Vậy, chính quyền có biết không? Tôi khẳng định chính quyền biết", bà Hoàng Thị Vân Anh, Vụ trưởng Vụ Chính sách pháp chế, Tổng cục Quản lý đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường, đặt vấn đề. Theo bà Vân Anh, một hành động nhỏ của người dân như xây thêm một công trình phụ nhỏ thôi, chính quyền đã biết. Lý do tại sao họ để tình trạng trên xảy ra, công khai, kéo dài gây hậu quả nghiêm trọng?

"Có khá nhiều nguyên nhân, nhưng tôi cho rằng bản thân chính quyền địa phương không đủ quyền lực, hoặc bị tác động bởi lợi ích, quyền lực cao hơn để họ nhắm mắt làm ngơ. Do đó, các cơ quan cấp trên phải rà soát việc phân bố quyền lực, chịu trách nhiệm đến các dự án phân lô bán nền. Nói xa hơn là quản lý thị trường BĐS ở địa phương nào đó. Chúng ta không cấm việc phân lô bán nền, nhưng rõ ràng chúng ta phải làm cho thị trường phát triển lành mạnh, mạnh tay với những vi phạm", Vụ trưởng Vụ Chính sách pháp chế, Tổng cục Quản lý đất đai nêu quan điểm.

"Giả sử tôi là người có điều kiện, muốn tham gia vào thị trường phân lô bán nền thì tôi sẽ nghe môi giới bằng hai tai. Tiếp đó là người tham gia vào phân lô bán nền, bất động sản trên đất thì có rất nhiều yếu tố kỹ thuật, người mua không nắm được. Thế nên, hết sức tránh "mua mèo trong bị", cần phải hiểu tốt sản phẩm trước khi xuống tiền" Ông Vũ Đình Ánh, chuyên gia kinh tế.

Bên cạnh những bất cập trong công tác quản lý, không ít ý kiến lại cho rằng để xảy ra tình trạng trên, một phần nguyên nhân cơ bản là do lòng tham của con người.

Ông Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên & Môi trường bày tỏ: "Nói thẳng ra , nhiều người hiện có tính tham tiền nên rất dễ bùi tai với những lời đường mật hoặc tham gia đầu tư vào cái này, cái kia, cả tin vào những lời hứa. Thậm chí họ chỉ dọa trên mạng, mà nhiều người còn đem cả tiền đưa người ta hoặc chuyển cho người ta mấy trăm triệu đồng. Do nhiều người có lòng tham nên dự án ma mới xuất hiện. Đôi khi vì tham quá nên rất nhẹ dạ. Những dự án như Alibaba lên đến mấy nghìn tỷ".

Khi bàn về giải pháp cho những vấn đề trên, chuyên gia Vũ Đình Ánh phân tích: cần giải quyết vấn đề này từ việc quản lý, thông tin tuyên truyền, thông tin về bất động sản, đất đai. Phải có chế tài nhằm ngăn chặn những trường hợp vi phạm trên nguyên tắc chi phí và lợi ích. Nếu không, các chủ đầu tư, chủ dự án, cá nhân sẽ tiếp tục vi phạm điều kiện về phân lô bán nền hoặc chấp nhập nộp phạt nếu thu được lợi ích lớn hơn. Sốt đất không quan trọng mà là hệ quả của sốt đất, lo nhất là sau đóng băng. Do đó, một công cụ khác để quản lý mà cả thế giới đang sử dụng là thuế.

Luật 2003, Nghị định 181/2004 cấm hoàn toàn phân lô bán nền ở khu vực đô thị và khu vực phát triển quy hoạch đô thị. Nhưng 2 năm sau đó, Nghị định 17 lại mở hơn, cho phép phân lô bán nền ở khu vực thị trấn và nông thôn. Khi Quốc hội thảo luận Luật 2013, Điều 194 quy định, trong các dự án phát triển về nhà ở, đất ở vẫn mở ra hình thức cho phân lô bán nền. Bởi nhu cầu thị hiếu và khả năng tiếp cận của người có thu nhập trung bình và thu nhập thấp.

Tuy nhiên, Chính phủ quy định vẫn có phạm vi phải quản. Quản theo hướng: quy định các khu vực được phân lô bán nền và giao cho các Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh xem xét các dự án cụ thể để quyết định dự án nào được thực hiện phương thức này