Sốt đất nền, để né trục lợi cần quản lý chặt hay cấm ?

Hình thức phân lô bán nền đã tạo ra những sản phẩm phong phú cho thị trường, thu hút đầu tư… nhà đầu tư cá nhân có xu hướng lựa chọn đất nền và nhà liền thổ tại các tỉnh thành vệ tinh lân cận Hà Nội nhờ mức lợi nhuận đầu tư hấp dẫn hơn so với căn hộ, đặc biệt là trong bối cảnh sốt đất đang diễn ra tại các khu vực này trong thời gian gần đây.

Nhà đầu tư chọn đất nền vì lợi nhuận cao

Dịch bệnh bùng phát trở lại cùng với kỳ nghỉ Tết Nguyên đán kéo dài đã phần nào ảnh hưởng đến tâm lý khách mua đầu tư, khiến lượng bán giảm 12,6% so với quý trước. Giao dịch ghi nhận tại dự án cao cấp tương đối ảm đạm, đặc biệt với phân khúc mua cho thuê, do lượng chuyện gia nước ngoài được phép nhập cảnh còn hạn chế.

Theo quan sát của JLL, nhà đầu tư cá nhân có xu hướng lựa chọn đất nền và nhà liền thổ tại các tỉnh thành vệ tinh lân cận Hà Nội nhờ mức lợi nhuận đầu tư hấp dẫn hơn so với căn hộ, đặc biệt là trong bối cảnh sốt đất đang diễn ra tại các khu vực này trong thời gian gần đây. Tuy nhiên, xu hướng chủ đầu tư các dự án tích hợp quy mô lớn bán buôn cả tòa nhà hoặc hợp tác cùng các chủ đầu tư thứ cấp vẫn tiếp tục gia tăng trên thị trường.

Nhìn chung, mức tăng trưởng giá ghi nhận tốc độ tăng chậm hơn so với quý trước, giá bán sơ cấp trung bình đạt 1.555 USD/m2 trong quý I/2021. Mặc dù giá bán niêm yết tại các dự án không có dấu hiệu giảm, nhưng để cải thiện hiệu suất bán hàng chủ đầu tư vẫn liên tục đưa ra các chương trình ưu đãi như: gói hỗ trợ lãi suất 0%, chiết khấu dịp cuối năm và kéo dài thời hạn thanh toán cho phép khách mua ở trước trả sau. Hiện tượng này xảy ra rõ rệt hơn ở phân khúc Cao cấp từ năm ngoái và tiếp tục diễn ra trong quý I/2021.

Cũng trong thực tế, khi nhà đầu tư có tiền “ôm” vào đất nền, không xây nhà thậm chí tìm cách đẩy giá lên để bán là điều dễ hiểu. Trong khi đó, những người có nhu cầu thường là thu nhập thấp hoặc chưa đủ lực thì không thể tiếp cận được. Giấc mơ nhà ở đối với những người có thu nhập thấp ngày càng xa vời khi các nhà đầu cơ tạo sóng để kiếm lời.

“Sốt đất” cũng chỉ từ đất nền

Những năm gần đây, giá đất tại các thành phố lớn liên tục tăng nóng. Đặc biệt, thời gian qua, giá đất tăng một cách chóng mặt, nhiều người phải thốt lên rằng, “sốt điên đảo”.

Các chuyên gia cho rằng, một phần nguyên nhân gây "sốt đất" là tình trạng phân lô bán nền, ngoài ra còn nhiều yếu tố khác.

Ông Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường - cho biết, từ năm 2003, việc phân lô bán nền mới được áp dụng rộng rãi ở một số nơi, chỉ trừ những đô thị trung tâm đặc biệt.

Ở các nước, khái niệm chia lô bán nền thì phải là dự án trong phát triển đô thị, chứ không phải một người có đất rồi chia ra để bán. Cơ chế chia lô bán nền phải là dự án đô thị lớn, chứ không như hiện nay nhiều người tham gia vào mua đất đó, nhưng không muốn xây nhà để chờ tăng giá và bán. Điều này khiến nguồn vốn vào đất cao hơn nhiều, tiền chôn ở đó, không phát triển thêm, nảy sinh phá vỡ quy hoạch, cảnh quan. Cơn “sốt đất” hiện nay cũng chỉ là sốt đất nền.

Theo ông Võ, cơ chế chia lô bán nền là tạo lợi ích cho người thu nhập thấp, mua đất, 3 năm sau xây được móng, nền. Mua đất nền có kế hoạch xây nhà để tạo cơ hội cho người mua nhà, xây nhà là rất tốt. Còn mua đất nhưng không xây nhà thì phải cấm, phải đánh thuế.

Đồng thời, theo vị này, chia lô bán nền chỉ đáp ứng cho đô thị, còn ở nông thôn thì dân không đủ tiền mua nên phải có cơ chế riêng, phù hợp với đồng tiền còn hạn chế của người dân.

Cũng về phân lô bán nền, bà Hoàng Thị Vân Anh - Vụ trưởng Vụ Chính sách pháp chế, Tổng cục Quản lý đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, thời điểm thi hành Luật Đất đai 2003, Nghị định 181 cấm hoàn toàn việc này ở khu vực đô thị và khu vực phát triển quy hoạch đô thị. Nhưng 2 năm sau đó, Nghị định 17 lại mở hơn, cho phép phân lô bán nền ở khu vực thị trấn và nông thôn.

Theo bà Vân Anh, khi Quốc hội thảo luận Luật Đất đai vào 2013, tại điều 194 vẫn quy định, trong các dự án phát triển về nhà ở, đất ở vẫn mở ra hình thức cho phân lô bán nền bởi nhu cầu thị hiếu và khả năng tiếp cận của người có thu nhập trung bình và thu nhập thấp.

Tuy nhiên, Chính phủ quy định vẫn có phạm vi phải quản, quản theo hướng quy định các khu vực được phân lô bán nền và giao cho các UBND cấp tỉnh xem xét các dự án cụ thể để quyết định dự án nào được thực hiện phân lô bán nền.

Có nên cấm phân lô bán nền?

Mặc dù có quy định, nhưng vẫn có các bất cập trên thực tiễn, do đó cần phải có cách tiếp cận lâu dài liên quan tới đầu tư để thị trường bất động sản lành mạnh.

Ông Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường - nói, chia lô bán nền đem lại khoản lợi nhuận hấp dẫn. Thuận lợi của đất nền làm cho người ta có nhà gắn mặt đất, gắn cả kinh tế gia đình như mở quán cà phê. Đất nền hấp dẫn nên dễ sốt thì sẽ bị lợi dụng.

Trong khi đó, chuyên gia kinh tế Vũ Đình Ánh bày tỏ, phân lô bán nền là một phân khúc của thị trường bất động sản và phát triển khá mạnh trong thời gian gần đây. Có thể thấy, phân lô bán nền giúp cho sự đa dạng hóa về nhu cầu nhà ở.

Ông Ánh chỉ ra yêu cầu rất quan trọng trong phân lô bán nền là câu chuyện về giá. Ngoại trừ đợt “sốt giá” thì phân lô bán nền xu thế chung là giá tăng lên, do đó sẽ tạo ra sự hấp dẫn từ lợi nhuận thu được kể từ phía người bán lẫn người mua.

Tóm lại, với 3 yếu tố, cung, cầu, giá cả thì phân lô bán nền đáp ứng nhu cầu, sự phát triển của xã hội. Vì vậy, chúng ta không đặt vấn đề nên cấm hẳn phân lô bán nền hay không vì nó là tự nhiên.

Đồng quan điểm, Vụ trưởng Vụ Chính sách pháp chế, Tổng cục Quản lý đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường khẳng định, về phía Nhà nước sẽ không cấm, vẫn cho phép để thực hiện. Nhưng thực hiện như thế nào thì còn nhiều thứ phải bàn liên quan đến vấn đề quy hoạch, thông tin quy hoạch, thông tin dự án sau khi được phê chuẩn cần phải được công khai.

Ngoài ra, các đối tượng tham gia thị trường cần phải có kiến thức, họ cần phải tự chịu trách nhiệm, phải là người tham gia thị trường thông thái.

Người đại diện Tổng cục Quản lý đất đai cho biết, về vấn đề pháp luật cần có chế tài để nhà đầu tư không thể vi phạm, kể cả với người thi hành công vụ cũng cần có chế tài nghiêm để họ không làm ngơ, nhắm mắt cho vi phạm xảy ra.

Ông Trần Quốc Thái - Cục trưởng Cục Phát triển đô thị, Bộ Xây dựng - cho rằng, chúng ta không cấm phân lô bán nền mà cần có những quy định cụ thể.