Sốt đất nền ăn theo quy hoạch và người nổi tiếng: Giao dịch thực tế ra sao?

Thông tin quy hoạch các dự án lớn; người mẫu Ngọc Trinh check-in, công bố mới tậu 11 ha để làm khu nghỉ dưỡng, cùng loạt diễn viên điện ảnh khác công bố sở hữu chuỗi công ty địa ốc mang tên mình... đã khiến thị trường BĐS trở nên sốt nóng ở nhiều khu vực.

Tuy nhiên, giao dịch thực tế ra sao, giá trị thực của thị trường như thế nào... lại là một con số khiến các nhà đầu tư cần lưu ý.

Giá đất tăng nóng “ăn theo” người nổi tiếng

Không chỉ những nhà đầu tư cá nhân, thời gian gần đây giới ca sĩ, diễn viên Việt cũng đua nhau lập công ty riêng với vốn điều lệ từ vài tỷ đến vài chục tỷ đồng và lấn sân sang lĩnh vực kinh doanh BĐS.

Cụ thể, hồi giữa tháng 5 vừa qua, “vua nhạc sến” Ngọc Sơn đã gây bất ngờ với người hâm mộ khi thông báo đảm nhiệm vai trò Chủ tịch tập đoàn mang tên mình, kinh doanh lĩnh vực bất động sản, nông nghiệp và du lịch.

Từ Ca sĩ Ngọc Sơn: Chủ tịch tập đoàn kinh doanh BĐS, sở hữu khu đất nông trại rộng hơn 50 ha...

Theo tiết lộ của nam ca sĩ sinh năm 1968 quê Hải Phòng, Tập đoàn mình làm Chủ tịch đang sở hữu khu đất nông trại rộng hơn 50 ha tại Ngã Ba Triền (huyện Hàm Thuận Bắc, TP Phan Thiết) và hiện nay tập đoàn kinh doanh nhờ vốn tự có, không có bất kỳ sự vay mượn nào từ bên ngoài.

Chỉ ít ngày sau khi “vua nhạc sến” Ngọc Sơn công bố thông tin làm Chủ tịch tập đoàn mang tên mình, kinh doanh lĩnh vực bất động sản, nông nghiệp và du lịch.

Mới đây, ca sĩ Khắc Việt, người từng nổi tiếng với những bài hát như "Yêu lại từ đầu" cũng đã có thông báo chính thức trên trang cá nhân về sự ra đời của công ty bất động sản mang tên mình.

Trước ca sĩ Ngọc Sơn và Khắc Việt quyết định lấn sân sang lĩnh vực kinh doanh, đầu tư BĐS thì diễn viên Hùng Thuận, người từng gây ấn tượng với vai bé An "huyền thoại" trong bộ phim truyền hình "Đất phương Nam", đã sở hữu chuỗi công ty địa ốc mang tên mình.

Theo nam diễn viên này, làm sale bất động sản ngoài mang thu nhập cao còn giúp anh ổn định cuộc sống sau những “ánh hào quang” sân khấu ở quá khứ.

...đến người mẫu Ngọc Trinh check-in và công bố mới tậu 11 ha tại xã Đại Lào, TP Bảo Lộc, Lâm Đồng

Đặc biệt, những ngày gần đây tại xã Đại Lào (khu vực Tây Nguyên) – nơi người mẫu Ngọc Trinh check-in và công bố mới tậu 11 ha đã thu hút sự chú ý lẫn tranh cãi từ cộng động.

Điều đáng nói, sau khi hình ảnh lô đất được Ngọc Trinh chia sẻ trên mạng xã hội, ngay lập tức đã xuất hiện loạt thông tin rao bán “ăn theo” các lô đất ở vị trí tương tự. Hiện, giá đất khu vực này nhiễu loạn với nhiều mức cao thấp khác nhau tùy vị trí, diện tích. Tuy nhiên, đa phần giá từ khoảng 1 triệu/m2 đối với đất nông nghiệp có diện tích lớn.

Đơn cử, trên chuyên trang về BĐS, một tài khoản đang rao bán lô đất 130.000 m2 với giá 1 triệu đồng/m2. Lô đất cũng được quảng cáo là có view đẹp, mặt tiền đường B’Lao Srê (xã Đại Lào, TP Bảo Lộc) gần Quốc lộ 20, cách TP.HCM 3 giờ đi xe.

Trong khi đó, tài khoản khác đăng bán lô đất thổ cư 260 m2 tại xã Đại Lào, có view đẹp, 2 mặt tiền với giá 2,2 tỷ đồng (gần 9 triệu đồng/m2). Đây là mức giá khá cao, tiệm cận với những lô đất được quảng cáo trong các “dự án” bất động sản tại TP Bảo Lộc, Bảo Lâm thời gian qua.

Chia sẻ với phóng viên, một số môi giới ở địa phương, cho hay mấy ngày qua số lượng ‘cò’ đến khu vực này khảo sát, hỏi giá bắt đầu nhộn nhịp hơn trước. Dù chưa có mua bán gì nhiều, nhưng sau khi Ngọc Trinh nói đã mua 11 ha ở đây giá bất động sản đã có sự thay đổi.

Sốt đất theo “tin đồn” quy hoạch

Thời gian qua, diễn biến tại nhiều thị trường cho thấy, thông tin quy hoạch có tác động đáng kể tới việc tăng giá đất và các sản phẩm bất động sản. Theo báo cáo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), trong những tháng đầu năm, nhiều tỉnh thành ghi nhận tình trạng sốt đất cục bộ, đặc biệt sốt ảo diễn ra tại một số địa phương có thông tin quy hoạch hạ tầng như sân bay, khu công nghiệp, cầu đường....

Thông tin quy hoạch hạ tầng như sân bay, khu công nghiệp, đường vành đai... đẩy giá đất tăng từ 20 – 40%

Đơn cử, sau khi UBND tỉnh Thanh Hoá đưa ra lộ trình sáp nhập huyện Đông Sơn vào TP Thanh Hóa sẽ hoàn thành vào khoảng quý II/2023, giá đất tại đây có xu hướng gia tăng. Nhiều lô đất mặt tiền đường thậm chí được rao bán với mức giá gần 30 triệu đồng mỗi m2.

Những ngày gần đây, thông tin đề án định hướng quy hoạch xây dựng sân bay thứ 2 ở phía Nam Hà Nội cũng đã nhanh chóng được nhiều "cò đất" lợi dụng để đẩy giá nhà đất khu vực này.

Theo anh Tân, một môi giới BĐS tại khu vực huyện Thường Tín (Hà Nội), thừa nhận: "Trên nhiều diễn đàn, hội nhóm, anh em chuyên mua bán đất động sản chúng tôi đều cho rằng, giá đất dọc theo hướng Đông Nam Hà Nội là huyện Thường Tín, Phú Xuyên, Thanh Trì... sẽ hưởng lợi tăng giá theo định hướng quy hoạch vị trí xây dựng sân bay thứ 2 của Hà Nội".

Cũng theo môi giới này, từ những luồng tin như xây dựng sân bay thứ 2, dự án quy hoạch đường vành đai 4, giá đất ở Thường Tín đã tăng thêm 5 - 10 triệu đồng/m2 tùy vị trí. Thời gian tới chắc chắn giá đất khu vực này sẽ có xu hướng tăng đồng loạt.

Trong khi nhiều môi giới nhà đất đang đồng loạt đẩy giá, một số người dân nơi đây lại cho rằng, việc phát triển sân bay với khoảng cách quá gần thì đời sống sinh hoạt của người dân cũng bị hạn chế nhiều, nguy cơ ô nhiễm tiếng ồn cao. Một số ý kiến khác còn lo ngại, tình trạng "sốt đất" theo đề án xây dựng sân bay sẽ tiếp tục tái diễn ở huyện Thường Tín.

Nhà đầu tư mất trắng hàng tỷ đồng vì đầu tư theo tin đồn

Bất động sản từ lâu được xem là một kênh đầu tư hấp dẫn, đã có nhiều người giàu lên nhờ xuống tiền đúng thời điểm. Tuy nhiên, cũng có không ít người mất trắng tiền tỷ chỉ vì đầu tư theo tin đồn hoặc ăn theo những cơn sốt đất cục bộ tại các địa phương.

Thông tin với báo chí, ông Phan Xuân Vinh - Phó Chủ tịch UBND huyện Diễn Châu (Nghệ An) cho biết, địa phương này vừa có quyết định hủy bỏ kết quả trúng đấu giá 73 lô đất. Hơn 15 tỷ đồng tiền đặt cọc của khách hàng sẽ được thu nộp vào ngân sách nhà nước.

Một cá nhân trúng đấu giá 19/28 lô đất nhưng sau đó bỏ cọc, đồng nghĩa mất 7,3 tỷ đồng tiền đặt cọc đã nộp trước đó

Được biết, các lô đất thuộc vùng quy hoạch dân cư thuộc các xã Diễn Vạn, Diễn Đồng, Diễn Phúc, Diễn Bích và xã Diễn Mỹ, được bán theo hình thức đấu giá, có tổng diện tích 13.418 m2. Người mua đã đóng số tiền đặt cọc từ 110-385 triệu đồng/thửa tùy theo diện tích và vị trí, tổng số tiền đặt cọc là hơn 15,7 tỷ đồng. Ngày 28/1, UBND huyện Diễn Châu đã công nhận kết quả đấu giá các lô đất kể trên. Đây cũng là thời điểm cơn "sốt đất" diễn ra ở địa phương này.

Tuy nhiên, đến thời hạn nộp tiền mua đất theo quy định, các nhà đầu tư đã không nộp hoặc nộp không đủ số tiền trúng đấu giá, nên UBND huyện Diễn Châu đã hủy bỏ kết quả trúng đấu giá đất đối với 73 lô đất kể trên, đồng thời thu nộp ngân sách Nhà nước số tiền đặt cọc của khách hàng tham gia đấu giá.

Đáng chú ý, trong số khách hàng tham gia đấu giá và nộp tiền có ông N.T.N. (trú Hà Nội) trúng đấu giá 19/28 lô đất tại vùng quy hoạch Rộc Thum Bắc (xã Diễn Phúc). Việc bỏ cọc đồng nghĩa với việc người đàn ông này mất 7,3 tỷ đồng tiền đặt cọc đã nộp trước đó.

Tương tự, bà P.T.N. (trú xã Diễn Vạn, huyện Diễn Châu) cũng mất hơn 3 tỷ đồng tiền đặt cọc khi đấu giá trúng 23 lô đất tại khu quy hoạch xóm Xuân Bắc, xã Diễn Vạn nhưng không thực hiện đúng nghĩa vụ của người trúng đấu giá đất.

Khi thị trường hạ nhiệt cũng là lúc nhiều nhà đầu cơ chấp nhận lỗ và giao bán hạ giá, cắt lỗ để thu hồi vốn. Trên một số trang thông tin về BĐS, những tin rao bán đất cắt lỗ được đăng tải dày đặc. Dù phải chịu lỗ từ vài trăm triệu đến cả tỷ đồng thì nhiều chủ đất cũng muốn bán nhanh để trả nợ nhưng vẫn khó bán.

Đánh giá về tình hình thị trường bất động sản nói chung, nhiều môi giới cho biết: “sau khi "lệnh" siết phân lô tách thửa được ban hành tại nhiều địa phương, không còn cảnh dàn xe tấp nập, nối đuôi nhau đi xem, mua bán đất nữa. Thị trường đã xuất hiện tình trạng “cắt lỗ" đến từ những nhà đầu tư mua lại trước đó”.

Thị trường giao dịch ảm đạm

Theo đại diện các doanh nghiệp kinh doanh BĐS, giao dịch chuyển nhượng trong quý 1/2022 so với quý 4/2021 đã giảm khá mạnh, nhiều khu vực mức giảm lên tới 30-40%.

Ông Nguyễn Văn Hậu, Chủ tịch HĐQT một sàn giao dịch BĐS tại Hà Nội, cho biết thị trường bất động sản (BĐS) đang chững lại dù các thông tin quy hoạch, hạ tầng liên tục được bơm ra.

“Mức giá hiện đang ở đỉnh, đâu đâu cũng sốt giá nên khách hàng cũng ra quyết định chậm hơn”... - Ông Nguyễn Văn Hậu, Chủ tịch HĐQT một sàn giao dịch BĐS tại Hà Nội

“Ở đâu cũng sốt đất, mức giá hiện đang ở đỉnh rồi. Từ đầu năm đến nay giá BĐS đã tăng 20 - 30%, thậm chí nhiều nơi sốt đất giá tăng gấp đôi, gấp ba so với hồi đầu năm, so với năm 2019, giá tăng trung bình khoảng 50%. Nếu trước đây nhiều khách hàng mua đất còn không cần xem thực tế, nhưng bây giờ khách hàng phải đi xem, rồi về cân đối tài chính, tham khảo mới đưa ra quyết định”, ông Hậu nhận định.

Báo cáo của Bộ Xây dựng mới đây cho thấy bức tranh tổng thể về giao dịch BĐS trên cả nước rất ảm đạm. Theo đó, qua tổng hợp số liệu từ Sở Xây dựng các địa phương có báo cáo, lượng giao dịch căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ rơi vào hơn 20.000 giao dịch và tập trung chủ yếu tại Hải Phòng, Đà Nẵng, TP.HCM, Phú Thọ, Bắc Giang, Lâm Đồng. Số lượng này chỉ bằng khoảng 45,5% so với quý 4/2021 và bằng khoảng 80% so với cùng kỳ năm 2021.

Hai thị trường lớn nhất nước là Hà Nội và TP.HCM số lượng giao dịch thành công cộng lại chỉ hơn 2.100 giao dịch, trong đó tại Hà Nội có 956 giao dịch thành công và tại TP.HCM có 1.172 giao dịch thành công.

Hạ nhiệt là tất yếu!

Trước những dấu hiệu giảm nhiệt mạnh mẽ tại nhiều địa phương trong thời gian vừa qua, nhiều chuyên gia cho rằng đây là điều tất yếu bởi các Bộ, ngành và cơ quan chức năng một số địa phương “siết” chặt các hoạt động phân lô, tách thửa, các giao dịch chuyển nhượng đất đai, “siết” tín dụng cho lĩnh vực bất động sản…

“Siết phân lô bán nền là điều cần thiết để giảm cơn "khát" đất nền của giới đầu cơ, đồng thời giúp thị trường phát triển lành mạnh hơn, tránh tình trạng "sốt" ảo” - Ông Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam

Lý giải về nguyên nhân này, đại diện các doanh nghiệp cho biết, việc Ngân hàng Nhà nước liên tục đưa ra các chính sách siết tín dụng làm cho nhà đầu tư và cả doanh nghiệp lo lắng không dám xuống tiền. Một điều nữa là chứng khoán liên tục “đỏ lửa” cũng khiến các nhà đầu tư hoang mang, có tâm lý muốn giữ tiền mặt.

Bên cạnh đó, nếu như trước đây, đối tượng khách hàng nhắm đến là nhà đầu tư đến từ các TP lớn như TP HCM, Hà Nội thì nay việc tìm kiếm khách hàng rất khó, chỉ thu hẹp ở các địa phương nên việc bán hàng cũng khó khăn và giảm so với kế hoạch trước đó.

Ông Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng đây là điều cần thiết để giảm cơn "khát" đất nền của giới đầu cơ, đồng thời giúp thị trường phát triển lành mạnh hơn, tránh tình trạng "sốt" ảo. Tuy nhiên về lâu dài, các cơ quan chức năng cần có quy định cụ thể, rõ ràng với đất đai để ngăn chặn tình trạng "bong bóng" bất động sản.

Trong bối cảnh hiện tại, khi các ngân hàng đang đồng loạt tăng lãi suất không chỉ gây bất lợi cho các doanh nghiệp bất động sản mà nhà đầu tư cũng sẽ gặp khó khăn. Chưa kể trước đó đã xuất hiện nhiều tín hiệu không tốt từ thị trường chứng khoán, việc siết thanh tra dự án, siết thuế chuyển nhượng bất động sản khiến thị trường từ từ chững lại và rơi vào thời điểm khó khăn.

“Khi nguồn vốn vào bất động sản bị co hẹp, các doanh nghiệp bất động sản sẽ phải tập trung vào những dự án có tính khả thi hơn. Thị trường địa ốc vì vậy chắc chắn sẽ hạ nhiệt” – ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp Hội Bất động sản TP HCM

Tương tự, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp Hội Bất động sản TP HCM cũng nhận định, khi nguồn vốn vào bất động sản bị co hẹp, các doanh nghiệp bất động sản sẽ phải tập trung vào những dự án có tính khả thi hơn. Thị trường địa ốc vì vậy chắc chắn sẽ hạ nhiệt.

Theo các chuyên gia, dù hiện tại, giá bất động sản nhiều nơi chưa giảm vì kỳ vọng của nhiều nhà đầu tư còn lớn, nhưng khi đứng trước tình trạng khó khăn chung, thị trường gặp khó, giá nhà đất khi đó buộc phải giảm…