"Sốt" đất: Môi giới và đầu cơ tạo sóng tăng giá?

Giá đất tại quận 2, Tp.HCM có nơi đã lên 140 triệu đồng/m2, đất tại Dĩ An, tỉnh Bình Dương lên tới 70 triệu đồng/m2... nguyên nhân là do đâu?

Hậu quả của việc "sốt" đất có thể khiến nợ xấu tăng và làm xáo trộn đời sống kinh tế - xã hội của cả khu vực. Nguy cơ đổ vỡ thị trường bất động sản là có thể trong bối cảnh người có nhu cầu thực lại không đủ tiềm lực tài chính để sở hữu nhà đất vì giá đất liên tục tăng cao.

GIÁ ĐẤT GẤP ĐÔI SAU 9 THÁNG

Trong báo cáo của Colliers Việt Nam ngày 24/3, bà Kim Ngọc, Giám đốc Bộ phận Thẩm định và Tư vấn, Colliers Việt Nam, cho biết tình trạng "sốt" đất đang diễn ra tại nhiều nơi không loại trừ khả năng giới đầu cơ và môi giới lợi dụng các thông tin về quy hoạch sân bay, khu đô thị, đường xá, cầu cảng…để tung thêm các thông tin đồn thổi, khai thác hiệu ứng đám đông để làm nhiễu loạn giá và tạo sóng tăng giá đất.

Một ví dụ là thông tin thành lập Thành phố Thủ Đức (Tp.HCM) khiến giá đất quanh khu vực này tăng lên "chóng mặt". Cụ thể, trong quý II/2020, giá đất phường Thạnh Mỹ Lợi, quận 2, Tp.HCM rơi vào khoảng 60-70 triệu đồng/m2 nhưng đến nay đã có nhiều lô đất được rao bán từ 100-140 triệu đồng/m2.

Còn tại Bình Dương, hiện giá bất động sản cũng đang tăng mạnh, đặc biệt là thành phố Dĩ An. Cụ thể, nhiều dự án mở bán với giá cao hơn từ 50 – 70% so với những dự án lân cận mở bán trước đó. Một số dự án còn chào bán với giá 40 – 45 triệu đồng/m2 – mức giá đã vượt mặt nhiều khu vực vùng ven của Tp.HCM. Thậm chí, khu vực trung tâm hành chính Dĩ An chạm mức 60 - 70 triệu đồng/m2.

Bà Kim Ngọc cho biết đại dịch Covid-19 tiếp tục "gia cố" niềm tin của không ít nhà đầu tư rằng bất động sản là "hầm trú ẩn" an toàn và giá trị sẽ tăng theo thời gian, tiếp tục khiến cho có thêm nguồn tiền chuyển vào bất động sản nhằm "găm" đất hướng đến trung và dài hạn. Một nguyên nhân nữa đến từ việc lãi suất cho vay cũng như lãi suất huy động ngân hàng vẫn có xu hướng tiếp tục giảm cộng với tiền nhàn rỗi trong dân dẫn đến một lượng nguồn vốn được đổ vào thị trường bất động sản.

Theo bà Kim Ngọc, hậu quả của việc "sốt" đất có thể khiến nợ xấu tăng và làm xáo trộn đời sống kinh tế - xã hội của cả khu vực. Nguy cơ đổ vỡ thị trường bất động sản là có thể trong bối cảnh người có nhu cầu thực lại không đủ tiềm lực tài chính để sở hữu nhà đất vì giá đất liên tục tăng cao.

Với nhà đầu tư, họ có thể rất khó để tìm ra người mua lại bất động sản trong bối cảnh khó khăn chung do đại dịch Covid-19, vừa phải "chôn" vốn trong thời gian dài, vừa chịu áp lực lãi vay. Đến lúc đó thì nguy cơ họ mất khả năng trả nợ là rất cao, khoản vay của họ thành nợ xấu, ngân hàng cũng rất khó để thu hồi số tiền cho vay.

"Sốt" đất là một phần nguyên nhân dẫn đến việc phân lô bán nền đất nông nghiệp, tạo ra nhiều rủi ro pháp lý về quyền sử dụng đất khi phân lô bán trái phép, tranh chấp giao dịch mua bán, các chủ đầu tư nhỏ lẻ không đủ điều kiện phát triển dự án (chủ đầu tư "ma"). "Sốt" đất làm mất cân bằng quy hoạch sử dụng đất, để lại những khu đất bỏ hoang, thành phố "ma" (không người sống).

VẪN NHIỀU CƠ HỘI LỰA CHỌN

Theo bà Kim Ngọc, với phân khúc căn hộ vẫn rất tiềm năng, nhà đầu tư nên lưu ý các thông tin về uy tín của chủ đầu tư, vị trí tọa lạc của dự án, cơ sở hạ tầng và tiện ích xung quanh hay giao thông liên kết vùng có thuận tiện hay không. Ngoài ra, đất nền cũng là phân khúc tạo lợi nhuận tương đối tốt. Sản phẩm đất nền giá hợp lý ở các khu vực lân cận Tp.HCM như Bình Dương, Đồng Nai và Long An vừa có sự cạnh tranh về giá, vừa dồi dào nguồn cung sẽ phần nào làm giảm chênh lệch cung cầu tại Tp.HCM.

Theo ông David Jackson, Tổng giám đốc Collier Việt Nam, nếu đầu tư đất tại Bình Dương, người dân có nhu cầu thực sự và cần mua bất động sản tại Bình Dương cũng nên suy xét kĩ nhiều yếu tố, đặc biệt là về cơ sở hạ tầng. Tại đây vẫn còn nhiều dự án của phân khúc tầm trung tại các khu vực vùng ven mọc lên nhưng tiện ích nội khu chưa phát triển đồng bộ. Một số dự án gặp nhiều tranh cãi trong chất lượng, đẳng cấp và quy hoạch tổng thể song song với giá chào bán.

Còn theo Savills Việt Nam, ông Neil Macgregor, Giám Đốc Điều Hành, cho biết nếu tỉnh được săn đón trong suốt hai thập kỷ vừa qua là Bình Dương, thì nguồn cung quỹ đất tại đây đang ngày một khan hiếm với mặt bằng giá tăng cao. Điều này đã mở ra cơ hội cho Long An vươn lên như một điểm đến hấp dẫn mới khi hội tủ đủ những điều kiện thuận lợi để thu hút nhà đầu tư, đặc biệt là bất động sản công nghiệp.

Long An sở hữu vị trí chiến lược ngay giữa Tp.Hồ Chí Minh và các tỉnh thành còn lại của Đồng Bằng Sông Cửu Long (ĐBSCL), các doanh nghiệp đầu tư sẽ dễ dàng tiếp cận nguồn nguyên vật liệu phong phú của ĐBSCL và quốc tế thông qua các cảng trong khu vực, cũng như thị trường đa dạng tại vùng Tp.HCM với chi phí thấp hơn. Hiện tại, tỉnh Long An đã có đến 1.079 dự án FDI với vốn đăng kí lên tới 6,608 tỷ USD và có tới 588 dự án đã được thực hiện với tổng vốn 3,624 tỷ USD.

Khi nhu cầu đất khu công nghiệp tăng cao cũng đòi hỏi cần phải có các khu dân cư phát triển xung quanh khu công nghiệp, khu kinh tế để phục vụ cho lượng lao động tại các khu vực này.