Sốt đất cục bộ nhen nhóm bùng lên, chuyên gia cảnh báo rủi ro

Thị trường vừa nhen nhóm hồi phục, hiện tượng sốt đất cục bộ đã trực chờ bùng lên ở nhiều khu vực. “Tay to” sẵn sàng chi cả chục tỷ đồng để bắt đáy, tuy nhiên, chuyên gia cảnh báo thời đầu cơ, lũng đoạn thị trường khó có “đất sống” trong thời điểm hiện tại.

Từ đầu tháng 10/2023 đến nay, anh Lê Đình Tiến, một “tay to” chuyên đất vườn, cho hay đã bắt đầu đi qua nhiều tỉnh như Hà Nam, Bắc Ninh, Ninh Bình... để xem hàng. Ưu tiên của anh là những khu có vị trí đẹp, tầm giá 800 triệu đồng đến 1,3 tỷ đồng, nằm ven các trục đường liên xã.

“Cá mập” chờ xuống tiền

Mới nhất, vào đầu tháng 1/2024, anh Tiến "xuống tiền" mua một mảnh vườn tại Duy Tiên (Hà Nam), diện tích xấp xỉ 0,7 ha, trị giá 990 triệu đồng. Mảnh đất này trước đó được rao bán 2 tỷ đồng, giá mua vào hơn 1,4 tỷ đồng, nhưng vì chủ cũ đến hạn tất toán tiền vay nên bán gấp.

“Đặc điểm của nhà đầu tư mới là thích lao vào vùng sốt đất. Trong khi những nhà đầu tư có tiềm lực mạnh, giàu kinh nghiệm họ chọn mua lúc trầm lắng, bán khi sôi động. Vì vậy, không ít tay to đang tận dụng thời điểm này để săn tìm những sản phẩm giá rẻ”, anh Lê Đình Tiến chia sẻ.

Vừa nhen nhóm hồi phục, thị trường bất động sản đã bắt đầu xuất hiện những cơn sốt cục bộ.

Không chỉ là những trường hợp đơn lẻ, kết quả thăm dò của VnBusiness cho thấy, dù chưa thực sự hồi phục rõ nét, song phân khúc đất vườn tại nhiều khu vực vùng ven Hà Nội, hay các tỉnh từng xảy ra sốt đất như Bắc Ninh, Bắc Giang, Hà Nam, Ninh Bình… đã bắt đầu xuất hiện giao dịch trở lại.

Môi giới nhà đất sau thời gian “bốc hơi” khỏi thị trường tỉnh đã rục rịch trở lại và đẩy mạnh rao bán đất nền vùng ven. Lướt trên các trang mua bán bất động sản cũng không khó để bắt gặp các thông tin về đất nền ở tỉnh, trong tầm giá 400-700 triệu đồng, đang được đăng tin rao bán rầm rộ.

Báo cáo mới nhất của VARS cũng chỉ ra, trên thị trường thứ cấp, nhà đầu tư đã bắt đầu tận dụng ưu đãi về lãi suất để săn tìm các sản phẩm tiềm năng. Giao dịch thứ cấp diễn ra ngày càng sôi động, đặc biệt là ở phân khúc căn hộ, đất nền.

Theo đó, thị trường đã bắt đầu ghi nhận một vài khu vực tạo sốt nóng cục bộ. Một số dự án tái định cư giá rẻ, chỉ khoảng 3-4 triệu đồng/m2, với hạ tầng đồng bộ ghi nhận mức giá bị đẩy lên gấp 2-3 lần trong 1 tháng. Sản phẩm đất đấu giá ghi nhận mức thanh khoản ngày càng cải thiện, cạnh tranh trực tiếp với các sản phẩm đất nền thứ cấp, dự án.

Cảnh báo “chôn vốn” dài hạn

Về thị trường bất động sản 2024, VARS đánh giá thời gian qua, có khoảng 20 cơ chế, chính sách nhằm hỗ trợ thị trường bất động sản đã được ban hành dự kiến sẽ bắt đầu ngấm, tác động tích cực tới hầu hết các phân khúc nhà đất.

“Động thái hạ lãi suất huy động xuống mức thấp kỷ lục của các ngân hàng trong năm 2023 sẽ khiến cho một lượng tiền không nhỏ đang trú ẩn trong ngân hàng tìm về các kênh đầu tư khác, trong đó có bất động sản”, chuyên gia của VARS nhấn mạnh.

Có thể nói, những tác động từ chính sách gỡ vướng của Chính phủ, cộng với tâm lý “không gì lãi bằng buôn đất” khiến sốt đất vẫn âm ỉ chờ bung. Điển hình như trong tháng cuối cùng của năm 2023, sau khi Hà Nội cho phép xây dựng khu B1.1 và chủ đầu tư thông báo khởi công vào tháng 12/2023, giá đất tại Khu đô thị Thanh Hà (huyện Thanh Oai) nhanh chóng lên cơn sốt.

Anh Tuân, chủ một sàn môi giới trong khu vực tiết lộ ngay khi các thông tin xây dựng mới nổ ra, giá đất tại khu đô thị Thanh Hà, đặc biệt là khu B1.1 đã nhanh chóng bắt sóng tăng, quảng cáo rầm rộ.

Hiện, các lô biệt thự, liền kề tại đây có giá dao động từ 65 - 95 triệu đồng/m2 với mặt đường 14 - 25m, thậm chí có lô 120 triệu đồng/m2 với mặt đường 30m. Chỉ cách đây 2 tháng, một căn liền kề 90m2 tại đây có giá từ 5,2 tỷ đồng thì nay đã lên hơn 6,4 tỷ đồng/căn, tăng khoảng 8 - 12 giá.

Cơn sốt tại khu đô thị Thanh Hà chỉ là một trong hàng loạt vụ việc xảy ra trong thời gian qua, và điều này cho thấy sốt đất vẫn đang âm ỉ chờ dịp bung ra trong bối cảnh cơ quan chức năng vẫn chưa thể tìm ra “thuốc đặc trị” cho “căn bệnh” vốn được coi là nan y này.

Trước diễn biến từ thực tế, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội môi giới Bất động sản Việt Nam cảnh báo: “Các nhà đầu tư khi tìm hiểu thông tin hay mua bất động sản cần cân nhắc kỹ các thông tin, tính pháp lý của sản phẩm, đặc biệt cẩn trọng khi tiếp cận các khu vực đang nóng sốt do thông tin quy hoạch”.

Khi tiếp xúc với môi giới, các nhà đầu tư nên liên hệ với những môi giới có uy tín. Cần thận trọng khi môi giới có các đặc điểm như giới thiệu quá bùi tai, khi tư vấn trực tiếp thì liên tục có người đến xin tư vấn, đòi chốt hợp đồng; cẩn trọng những lời rao vặt trên tờ rơi, mạng xã hội…

Đáng chú ý, theo vị đại diện VARS, sau thời gian dài thanh lọc, hoạt động đầu cơ, lũng đoạn thị trường bất động sản khó có đất sống trong thời kỳ này. Cùng với đó, kịch bản xấu và nguy hiểm cho thị trường bất động sản vẫn có thể xảy ra nếu điều hành của Chính phủ không đủ mạnh hoặc không quyết liệt.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Mạc Hoài Nam, Tổng giám đốc Công ty tư vấn Nam Phát, đánh giá đất đô thị, ven thành phố lớn gần như đã bão hòa, tỷ suất sinh lời sẽ thấp hơn. Trong khi giá đất ở các tỉnh xa nhiều nơi hiện vẫn còn khá thấp, vì vậy biên độ tăng sẽ lớn hơn.

Tuy nhiên, lợi nhuận cao cũng đi cùng rủi ro lớn. Do đó, để an toàn, khi đầu tư đất tỉnh, các nhà đầu tư cần xác định thời gian chờ có thể lên đến 3-5 năm hoặc dài hơn. Điều này chỉ phù hợp với dòng tiền nhàn rỗi, không nên dùng đòn bẩy tài chính.

Để giảm thiểu rủi ro khi “săn” đất vườn bị “ngộp”, các chuyên gia cũng khuyến cáo nhà đầu tư cần chọn những lô đất có giá mua thấp hơn giá thị trường trước khi có sốt đất, giao thông thuận lợi, vị trí đất giáp sông hồ, hoặc gần chợ. Ngoài ra, nhà đầu tư cần lưu ý đến 4 yếu tố, gồm thông tin quy hoạch, tiềm năng tăng giá của khu vực, sự hiện diện của các chủ đầu tư lớn và diễn biến thị trường trong các năm trước. Đặc biệt là cần tránh “bánh vẽ” của môi giới, mua nhầm sản phẩm “cắt lỗ” nhưng giá vẫn quá cao.