Sốt đất cục bộ: Có dấu hiệu của bong bóng?

Với mức giá tăng trung bình từ 30 – 50%, liệu cơn sốt đất nền cục bộ có đang lặp lại kịch bản và tiềm ẩn nguy cơ bong bóng bất động sản như năm 2018?

“Tăng từ 20 - 50% là đã tăng cao”

Đến hẹn lại lên, cứ bắt đầu vào thời điểm sau Tết Nguyên đán, phân khúc đất nền lại tái diễn cơn sốt. Nếu như năm 2018, cơn sốt có quy mô rộng khắp thì đến năm 2019, giá đất gia tăng lại diễn ra cục bộ tại một số thị trường mới nối. Vân Đồn (Quảng Ninh), 4 huyện lên quận thuộc Hà Nội (Thanh Trì, Hoài Đức, Gia Lâm, Đông Anh), Đà Nẵng, Quảng Nam, Huế, Vũng Tàu, Nhơn Trạch (Đồng Nai)… đều trở thành điểm nóng trong cơn sốt đất.

Báo cáo thị trường bất động sản quý I/2019 của Batdongsan.com.vn cho thấy, từ quý I/2014 đến quý I/2019, giá đất nền Đông Anh đã tăng tới 61%. Tại Hoài Đức và Gia Lâm, giá đất nền cũng tăng mạnh với mức dao động từ 30 – 50%. Trong khi đó, ở khu vực Vân Đồn (Quảng Ninh), theo nhận định của giới đầu tư, giá đất nền tăng 40 - 50% so với thời điểm 3 tháng trước.

Ghi nhận tại một số điểm sốt nóng khác, giá đất nền đều tăng trung bình từ 30 - 50%, cá biệt nhiều điểm có nơi tăng tới 100% - 200%. Ở những tâm điểm sốt, các hoạt động tham gia đầu tư diễn ra mạnh mẽ.

Trước những thông tin đẩy giá đất tăng cao, nhiều lo ngại cho rằng tại các khu vực sốt đất cục bộ, với mức giá tăng mạnh, một kịch bản của năm 2018 có thể đang lặp lại.

Cách đây 1 năm, khi cơn sốt đất nền diễn ra mạnh mẽ, TS. Nguyễn Trí Hiếu đã đưa ra cảnh báo về dấu hiệu bong bóng bất động sản dựa trên thông tin về giá đất tăng, đó là: “Bất kỳ 1 sản phẩm nào, ở lĩnh vực nào mà giá trị tăng lên 100% đều sẽ xảy ra khủng hoảng. Nếu tăng 10% là bình thường, từ 20 - 50% là đã tăng cao, từ 50 - 70% là tăng quá cao và tăng 100% sẽ xảy ra bong bóng bất động sản. Vì cầu thì có giới hạn còn nguồn cung vẫn tiếp tục đổ ra. Giá cứ tăng nhưng cầu thì ngưng, ngược lại, cung vẫn tăng… thì hậu quả là bong bóng bất động sản sẽ xuất hiện”.

Nếu căn cứ vào những con số mà chuyên gia Nguyễn Trí Hiếu đưa ra, liệu thông tin tăng giá đất nền này có đang là tín hiệu cảnh báo về sự manh nha, tái diễn của bong bóng bất động sản?

Có bong bóng hay không?

Lý giải về thực trạng tăng giá đất nền ở một số địa phương, ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó cục trưởng Cục quản lý nhà và Thị trường Bất động sản, Bộ Xây dựng cho rằng, giá đất nền tăng là do một phần quản lý của chính quyền địa phương, một phần là do môi giới. Vì có giao dịch mới có nguồn thu, nên nhiều môi giới đẩy lên thành sốt đất, khiến nhiều nhà đầu tư chạy theo tâm lý bầy đàn.

Còn theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, mặc dù vấn đề sốt đất được bàn luận nhiều song giao dịch trong thực tế lại thấp. “Truyền thông nói nhiều về Vân Đồn, Quảng Nam, Đà Nẵng sốt nóng, giá ảo lên nhưng chúng tôi đánh giá phần lớn việc rao giá chỉ từ phía các nhà đầu tư, khi tình hình đang nóng khách hàng chững lại để x xét, thăm dò x tình hình như thế nào” – ông Đính nhấn mạnh.

Như vậy, điểm khác biệt của thị trường bất động sản năm 2019 so với kịch bản của năm 2018, đó là tình trạng lượng giao dịch thật thấp, giá tăng mạnh chủ yếu là do “tin đồn”.

Ở góc độ khác, TS. Nguyễn Trí Hiếu cho rằng: “Cơn sốt đất 2018 không thấy lặp lại trên thị trường của năm 2019 bởi việc tăng giá chỉ xuất hiện cục bộ, không có phạm vi rộng. Giá đất tăng chủ yếu từ hoạt động đầu cơ của môi giới. Thị trường bất động sản đặc biệt là đất nền không còn diễn ra tình trạng “nóng đại trà” như trước đây”.

Dù dấu hiệu của bong bóng bất động sản không hề xuất hiện như kịch bản năm 2019, tuy nhiên, giới chuyên gia cho rằng, vẫn cần có sự cẩn trọng và đưa ra cảnh báo đối với các nhà đầu tư.

Như chia sẻ của TS. Nguyễn Trí Hiếu, mặc dù không có dấu hiệu của bong bóng bất động sản song vấn đề quan trọng nhất vẫn là sự kiểm soát chặt chẽ của các cơ quan địa phương trước hiện tượng giá đất tăng phi mã. “Ngăn chặn vấn đề sốt đất cục bộ là điều không khó khăn. Các cơ quan chính quyền của tỉnh, và ngay cả các Bộ ban ngành cũng cần phải có sự can thiệp và kiểm soát chặt chẽ, tránh tình trạng môi giới đầu cơ, vi phạm pháp luật” – TS. Nguyễn Trí Hiếu nhấn mạnh.